Komisja Europejska straciła cierpliwość. Na razie wobec Bułgarii, Litwy, Łotwy, Słowacji oraz Węgier, które – długo przed nami – postanowiły powstrzymać wyprzedaż gruntów rolnych.
Do dostosowania regulacji do wymogów unijnych kraje te – podobnie jak Polska – zobligowały się w traktacie akcesyjnym z 2003 r. W efekcie w 2014 r. przyjęto w nich nowe przepisy odnoszące się do nabywania gruntów rolnych. Problem w tym, że zdaniem komisji część z nich narusza zasadę swobody przepływu kapitału oraz swobody przedsiębiorczości. Już w 2015 r. (w marcu i kwietniu) Bruksela wezwała do usunięcia uchybień, ale przełomu w negocjacjach nie było. Stąd ostatnia decyzja: o skierowaniu – już oficjalną drogą – tzw. uzasadnionej opinii.
Koniec żartów
KE stwierdza w dokumencie, że wprowadzone dwa lata temu przepisy „zawierają szereg postanowień, co do których Komisja uważa, że stanowią one ograniczenie swobodnego przepływu kapitału i swobody przedsiębiorczości. To z kolei może zniechęcać do inwestycji transgranicznych”.
– Swobody traktatowe polegają na zakazie stawiania przez państwa członkowskie barier przepływowi kapitału oraz ograniczania wolności przedsiębiorczości obywateli jednego państwa członkowskiego na terytorium innego państwa – wskazuje adwokat Anna Woźniakowska-Dębiec z kancelarii Gardocki i Partnerzy Adwokaci i Radcowie Prawni.
Oznacza to tyle, że inwestorzy z obrębu UE, podejmując decyzję o lokowaniu pieniędzy w danym kraju, nie powinni obawiać się przeszkód – czy administracyjnych, czy prawnych – które różnicowałyby ich sytuację w zależności od obywatelstwa (albo kraju pochodzenia firmy).
– Ograniczenia w obrocie nieruchomościami mają zaś bezpośredni wpływ na swobodę przepływu kapitału, czyli jedną z podstawowych, traktatowych swobód wspólnego rynku. Już w 1999 roku w wyroku w sprawie Klaus Kolne v. Austria (sprawa C-302/97) Trybunał Sprawiedliwości UE stwierdził wprost, że inwestycje w nieruchomości stanowią przepływ kapitału – przypomina adwokat Zbigniew Krüger z kancelarii Krüger & Partnerzy.
W konsekwencji prawo krajowe dotyczące nabywania ziemi musi być zgodne z postanowieniami traktatu dotyczącymi swobodnego przepływu kapitału.
– Trybunał w tej kwestii był jednoznaczny, nie dziwi więc stanowisko Komisji dotyczące Bułgarii, Litwy, Łotwy, Słowacji i Węgier – dodaje prawnik.
Lista zarzutów
Ograniczenia swobód traktatowych – jak zaznacza mec. Woźniakowska-Dębiec – mogą być dopuszczone tylko w celu realizacji ważnego interesu publicznego i tylko jeżeli zmierzają do jego realizacji w sposób niedyskryminujący. Obowiązuje też zasada proporcjonalności.
– Sprowadza się ona do wymogu najmniejszej dotkliwości i absolutnej niezbędności stosowanego środka do realizacji ważnego interesu publicznego oraz współmierności ograniczeń do celu. Trybunał Sprawiedliwości UE wyjątki uzasadniające naruszenie swobód traktatowych postrzega wąsko – podkreśla prawniczka.
Na to samo zwróciła uwagę KE w komunikacie, wskazując, że niektóre z wprowadzonych ograniczeń mogły „służyć uzasadnionym celom, ponieważ mają za zadanie zwalczanie spekulacyjnych zakupów lub wynikają z potrzeb planistycznych i celów polityki rozwoju obszarów wiejskich, jednakże aby były one zgodne z prawem, muszą być proporcjonalne i nie mogą być dyskryminacyjne wobec obywateli pozostałych państw UE”. Dlatego też prawnicy są pewni, że niedługo i Polska będzie musiała się tłumaczyć z wprowadzonych restrykcji.
– Jestem przekonany, że podobne stanowisko Komisja zajmie odnośnie do polskiej ustawy o obrocie ziemią rolną, która weszła w życie 30 kwietnia (Dz.U. z 2016 r. poz. 585) – stwierdza Zbigniew Krüger.
Jak mówi mec. Woźniakowska-Dębiec, na cenzurowanym może się znaleźć np. wprowadzony wymóg, by nabywca polskiej nieruchomości rolnej co najmniej dziesięć lat od dnia jej nabycia prowadził gospodarstwo osobiście.
– Stanowi to co najmniej ukryte ograniczenie w swobodnym przepływie kapitału i płatności w rozumieniu artykułu 63 Traktatu o funkcjonowaniu Unii Europejskiej oraz swobody przedsiębiorczości w rozumieniu artykułu 49. I prowadzi do dyskryminacji podmiotów spoza Polski – uważa prawniczka.
Z kolei wprowadzony ustawą o obrocie ziemią zakaz nabywania gruntów rolnych przez osoby prawne jej zdaniem godzi w zasadę proporcjonalności. Władze krajowe mogły bowiem wpłynąć na utrzymanie rolniczego użytkowania tych gruntów za pomocą mniej restrykcyjnych środków. Co więcej – zdaniem adwokata Macieja Górskiego – regulacje bułgarskie czy węgierskie, choć istotnie ograniczają obrót ziemią, są zdecydowanie mniej restrykcyjne niż nasze.
– Można powiedzieć, że Bułgaria jest rajem w obrocie ziemią rolną w porównaniu z Polską. Tam, co do zasady, nabywcą mogą być zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, o ile mają miejsce zamieszkania (siedzibę) na terenie Bułgarii od co najmniej pięciu lat i wykażą źródło pochodzenia środków na zakup ziemi. A w Polsce ziemię rolną kupi tylko zdefiniowany ustawą rolnik indywidualny – zauważa ekspert.
W przeciwieństwie do Polski, również na Węgrzech instytucje finansowe są uprawnione do nabycia ziemi rolnej, a rolnik, aby ją kupić, nie musi udowadniać 5-letniego zamieszkania w danej gminie. Po nabyciu gruntu okres obowiązkowego uprawiania roli jest też krótszy o połowę (w Polsce ustalono go na 10 lat).
Resort odpowiada
Ustawa obowiązująca w Polsce od miesiąca już – i bez interwencji Brukseli – odbija się czkawką. Banki wstrzymują bowiem procedowanie wniosków kredytowych dotyczących inwestycji na działkach rolnych. Ustawa zmieniła art. 68 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, do którego dodano ust. 2a (Dz.U. z 2013 r. poz. 707 ze zm. – dalej u.k.w.h.). Na jego mocy suma hipoteki na nieruchomości rolnej nie może przewyższać wartości rynkowej tej nieruchomości ustalonej na dzień ustanowienia zabezpieczenia. To istotne novum: dotąd kredytobiorca pożyczał więcej, niż wynosiła aktualna wartość działki, a w zamian ustanawiał od razu odpowiednio wysoką hipotekę na zabezpieczenie kredytu.
Głos w sprawie zabrał właśnie resort rolnictwa. Jak przekonuje, przepisy u.k.w.h „nie stoją na przeszkodzie, aby nieruchomość rolna mogła być obciążona hipoteką dla zabezpieczenia np. kredytu na budowę budynku mieszkalnego”. A praktyka stosowana przez niektóre banki „jest niezrozumiała”. Skąd takie wnioski? Między innymi stąd, że zgodnie z nowymi regulacjami wartość rynkową nieruchomości rolnej ustala sąd na podstawie operatu szacunkowego dołączonego do wniosku o wpis hipoteki, sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego. Ten bierze zaś pod uwagę wiele czynników, m.in. położenie nieruchomości, dostęp do mediów i dróg publicznych, kształt działki oraz jej otoczenie, a przede wszystkim jej docelowe przeznaczenie. „Nieruchomość rolna, co do której wydano decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, będzie miała wyższą wartość od podobnej nieruchomości, co do której takiej decyzji nie wydano. Jeszcze większą wartość będzie miała nieruchomość rolna, co do której wydano pozwolenie na budowę” – przekonuje resort. Przyznaje jednak, że nowe przepisy zapobiegają „zaciąganiu przez rolników niedostatecznie zabezpieczonych kredytów, co w przypadku niemożliwości ich spłaty może prowadzić do bankructwa”. Ale to nie koniec: resort oczekuje teraz na oficjalne stanowisko Związku Banków Polskich. Przy współudziale Ministerstwa Sprawiedliwości podjąć ma również rozmowy z przedstawicielami banków w celu rozwiązania problemu z zabezpieczaniem kredytów na gruntach rolnych.
