ANALIZA

Od kilkudziesięciu do kilkuset złotych - o tyle mniejsze opłaty eksploatacyjne mogliby co miesiąc wnosić spółdzielcy, gdyby zarządy rzetelnie gospodarowały środkami na utrzymanie nieruchomości. Mieszkańcy spółdzielni muszą dodatkowo płacić za windy, media i remonty, mimo że z nich nie korzystają.

Płać za cudzą windę

Zasady ustalania spółdzielczych opłat eksploatacyjnych są określone m.in. w przepisach ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, ustawy o własności lokali oraz ustawy o ochronie praw lokatorów. Są one jednak na tyle ogólne, że władze spółdzielni mogą bez trudu skonstruować takie reguły naliczania opłat, by służyły one zaspokajaniu niedoborów finansowych.

Najbardziej absurdalną opłatą, którą ponoszą tysiące spółdzielców mieszkających na parterze i pierwszym piętrze, jest opłata za eksploatację wind. Mimo że nie korzystają z tego urządzenia, muszą za nią płacić od 30 do 50 zł miesięcznie. W art. 12 ustawy o własności lokali jest zapis, że właściciele muszą pokrywać wydatki związane z utrzymaniem części wspólnych proporcjonalnie do ich udziałów. Podobny przepis znalazł się w ustawie o ochronie praw lokatorów. W Spółdzielni Mieszkaniowej Osiedle Młodych w Poznaniu za windy muszą płacić nawet mieszkańcy bloków, w których ich nie ma. Wszystko dlatego, że zaliczają się one do nieruchomości wielobudynkowych, w skład których wchodzą wieżowce.

- Zindywidualizowanie kosztów - czyli stworzenie sytuacji, w której każdy płaci tylko za to, z czego korzysta - niekoniecznie spowoduje ich obniżenie. Spółdzielnie opierają swoją działalność na zasadzie solidaryzmu i wzajemnej pomocy, np. właśnie w ramach jednej nieruchomości - tłumaczy Iwona Ossowska, rzecznik SM Osiedle Młodych w Poznaniu.

Ryszard Strzałkowski ze Stowarzyszenia Uwłaszczeniowego Nasza Własność podkreśla, że prawo pozwala spółdzielniom na ustanawianie sprawiedliwych zasad rozliczania opłat. - Można to zrobić w statutach i regulaminach. Zależy to od dobrej woli, jednak jej brakuje - dodaje.

Oszczędzanie nie popłaca

Spółdzielnie uzależniają od powierzchni mieszkania nie tylko opłaty za windy, śmieci czy remonty, ale także i za media. Przykładem jest Spółdzielnia Mieszkaniowa Łada w Biłgoraju, która przy naliczaniu rachunków za wodę nie brała pod uwagę wskazań licznika, ale pobierała opłatę stałą od mkw. Wyższe rachunki za gaz i śmieci płacą od października mieszkańcy Ostrołęckiej Spółdzielni Mieszkaniowej.

- Nowy statut przewiduje uzależnienie tych opłat od wielkości mieszkania, a nie liczby zameldowanych osób. Do tej pory nie wiadomo było, ilu lokatorów korzysta z mediów, bo spółdzielcy nie meldowali się, czy podnajmowali lokale - wyjaśnia Danuta Jakubiak, pracownik OSM.

Jedynym sposobem na sprawiedliwy podział opłat za media jest zamontowanie liczników. Okazuje się jednak, że nie zawsze. W SM im. gen. Józefa Sowińskiego kilka lat temu spółdzielcy zamontowali wodomierze. Do dziś jednak niektórzy z nich rozliczają się ryczałtowo. Administracja spółdzielni tłumaczy, że zamontowanie liczników to indywidualna decyzja członka. Może on płacić 93 zł miesięcznie za osobę i korzystać z wody według swojej woli.

Wspólne remonty

Zastrzeżenia spółdzielców budzi sposób wydatkowania składek na fundusz remontowy. Mimo że stanowi on nawet 25 proc. comiesięcznych opłat, to na pierwsze prace remontowe trzeba czekać wiele lat. Zarządy wyjaśniają, że bez takich zasad nie można byłoby przeprowadzać remontów.

Sprawę niejasnych kalkulacji miała rozwiązać obowiązująca od 31 lipca 2007 r. nowelizacja ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych. Zgodnie z jej zapisami zarządy już od ponad roku powinny prowadzić odrębnie dla każdej nieruchomości ewidencję i rozliczenie przychodów i kosztów oraz ewidencję wpływów i wydatków funduszu remontowego.

- Realizacja przepisów jest opóźniona. Powodem są działania polegające na nieprzyjmowaniu nowych statutów - podkreśla Ryszard Strzałkowski.

Nowe przepisy miały wprowadzić zróżnicowanie stawek eksploatacyjnych w poszczególnych nieruchomościach.

Można zaskarżyć podwyżki

Spółdzielca ma prawo otrzymać wyliczenie elementów czynszu, może też żądać od spółdzielni kalkulacji wysokości stawki eksploatacyjnej.

- Członkowie spółdzielni, którzy zajmują mieszkania lokatorskie, własnościowe albo mają odrębną własność lokalu, muszą zostać powiadomieni o zmianie opłat. Zarząd powinien to zrobić co najmniej 14 dni przed upływem terminu do wnoszenia opłat, ale nie później niż ostatniego dnia miesiąca poprzedzającego ten termin - podkreśla Cezary Grzybowski, radca prawny z Warszawy.

Każdy spółdzielca, który zakwestionuje w sądzie podwyżki opłat, płaci je według dotychczasowych stawek.

- Musi jednak pamiętać o tym, że w razie, gdy sąd nie przyzna mu racji, będzie musiał pokryć powstałą różnicę - nadmienia Ryszard Strzałkowski.

Podstawa prawna

• Ustawa z 14 czerwca 2007 r. o zmianie ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 125, poz. 873).

• Ustawa z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego (Dz.U. z 2005 r. nr 31, poz. 266 z późn. zm.).

• Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).