Sąd Najwyższy upodobał sobie bowiem myśl, iż mieszkańcy lokali spółdzielczych tymi właśnie lokalami powinni odpowiadać za długi spółdzielni mieszkaniowych, jeżeli tylko długi takie zostały zabezpieczone hipotekami na nieruchomościach spółdzielczych. Odpowiedzialność spada przy tym na mieszkańców jak grom z jasnego nieba, bo wszystko odbywa się ex lege, a więc z mocy samego prawa, gdy tylko spółdzielnia znajdzie się w upadłości, likwidacji lub zostanie przeciwko niej wszczęta egzekucja. Wobec stanowiska SN każdy rozsądny beneficjent własnościowego prawa do lokalu powinien bezzwłocznie i zawczasu przekształcić się we właściciela mieszkania, sprawdzając uprzednio skrupulatnie, czy nieruchomość spółdzielcza, na której stoi dom z jego lokalem, nie została już aby obciążona hipoteką. Jeśli tak się stało, pozostaje tylko zanosić błagania, by SN zmienił swoje zapatrywania prawne.

Tymczasem w ustawie o spółdzielniach mieszkaniowych (u.s.m.) w celu ochrony prawa do mieszkania w razie likwidacji lub upadłości spółdzielni mieszkaniowej (SM) bądź w wypadku wszczęcia egzekucji z nieruchomości spółdzielczej zabudowanej domem mieszkalnym postanowiono, że skutki powyższych postępowań nie mogą pogorszyć sytuacji mieszkańców. Dlatego też w sytuacji, gdy w toku upadłości, likwidacji lub egzekucji nabywcą budynku mieszkalnego nie będzie inna spółdzielnia mieszkaniowa, spółdzielcze własnościowe prawa do lokali znajdujących się w tym budynku przekształcają się w prawo odrębnej własności lokalu (art. 17 18 u.s.m.). Skutek ten następuje automatycznie, z mocy prawa, bez wiedzy i woli mieszkańców.

Jednakże Sąd Najwyższy, w całej już serii orzeczeń (II CSK 349/13, II CSK 353/13, II CSK 550/13, II CSK 541/13) i bez żadnej refleksji nad ratio powyższej regulacji ustawowej, nieodmiennie wyraża pogląd, iż beneficjenci prawa własnościowego wraz z owym automatycznym przekształceniem ich prawa w prawo własności równie automatycznie stają się dłużnikami hipotecznymi w stosunku do wierzycieli SM, jeżeli tylko nieruchomość, na której znajduje się budynek wraz z ich lokalami, była obciążona hipoteką. Hipotekę taką należy bowiem, w ocenie SN, „przepisać” w charakterze hipoteki łącznej (art. 76 ustawy o księgach wieczystych i hipotece – u.k.w.h.) do ksiąg wieczystych założonych dla przekształconych ex lege lokali własnościowych. Każdy zatem beneficjent prawa własnościowego, którego prawo uległo przekształceniu w prawo własności, staje się odpowiedzialny za zabezpieczony hipoteką dług spółdzielni mieszkaniowej w pełnej wysokości.

Wierzyciel spółdzielni może zatem przyjść do dowolnie wybranego przez siebie świeżo upieczonego właściciela lokalu z żądaniem spłaty np. wielomilionowego kredytu zaciągniętego przez spółdzielnię lub tylko przez nią zabezpieczonego hipotecznie albo z żądaniem zapłaty równie wysokiej kary umownej z tytułu niewykonania lub nienależytego przez spółdzielnię jakiegoś zobowiązania, o którym właściciel mieszkania nigdy nie słyszał. Gdy właściciel oprze się takiemu wezwaniu do zapłaty, może spodziewać się egzekucji prowadzonej z jego nieruchomości lokalowej. Straci zatem mieszkanie, które Sąd Najwyższy – wbrew woli ustawodawcy – przeznaczył na spłatę wierzycieli SM. Jawi się zatem taki obraz – ustawodawca chroni mieszkańców lokali spółdzielczych przed skutkami upadłości spółdzielni mieszkaniowej, co zresztą stanowi przejaw właściwej aplikacji konstytucyjnego prawa do mieszkania (art. 75 konstytucji). Jednak SN intencji tej nie rozpoznaje, a sam potrzeby ochrony nie widzi.

Cały artykuł czytaj eDGP.