Opróżnione miejsce hipoteczne to rozwiązanie wprowadzone w wyniku nowelizacji ustawy o księgach wieczystych i hipotece, które zastąpiło mechanizm posuwania się wygasłych hipotek naprzód. Okazuje się jednak, że banki podchodzą do nowej instytucji ze sporym dystansem.
Nowelizacja ustawy o księgach wieczystych i hipotece, która weszła w życie 20 lutego 2011 roku, przyznaje właścicielowi nieruchomości prawo do rozporządzenia zwolnionym miejscem hipotecznym czego skutkiem jest nadanie opróżnionemu miejscu hipotecznemu charakteru przedmiotu obrotu. Właściciel nieruchomości może ustanowić na tym miejscu nową hipotekę albo przenieść na nie, za zgodą uprawnionego, inną z hipotek obciążających nieruchomość.
Zobacz: Administrator hipoteki - novum w UKWH
Ustanowienie bądź przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce dochodzi do skutku w momencie zawarcia umowy między właścicielem a wierzycielem hipotecznym. Wówczas wymagany jest wpis konstytutywny do księgi wieczystej.
Zobacz: TK: Przepisy regulujące rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych zgodne z konstytucją
Dotychczas hipoteki awansowały na wyższą pozycję w razie wygaśnięcia hipoteki o wyższym pierwszeństwie z kolei od 20 lutego hipoteki awansują tylko w przypadku gdy nie zastrzeżono prawa do rozporządzenia opróżnionym miejscem.
W praktyce przedmiotowa instytucja ma chociażby umożliwić właścicielowi nieruchomości renegocjację np. warunków spłaty kredytu w sytuacji gdy zabezpieczona wierzytelność uzyskała „lepsze” miejsce hipoteczne.
Zobacz: Księgi wieczyste w orzecznictwie SN
Ryzyka związane z OMH
Z powodu pojawiających się co jakiś czas głosów na temat ryzyk związanych z tą nową instytucją Fundacja na Rzecz Kredytu Hipotecznego przeprowadziła wśród swoich instytucji członkowskich ankietę dot. OMH.
I tak w ocenie większości pracowników banków wprowadzenie instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego spowodowało zwiększenie ryzyka działalności bankowej. Do przedmiotowych ryzyk zaliczają oni m.in. kwestie związane ze skutecznością egzekucji, czy problemy z ustalaniem stanu prawnego nieruchomości.
Jak wskazują wyniki ankiety w ocenie większości pracowników banków wprowadzenie instytucji opróżnionego miejsca hipotecznego nie ma wpływu na hipoteki, które zostały wpisane do księgi wieczystej przed 20 lutego 2011, jednak co bardziej istotne, aż 95 proc. respondentów wskazało, iż bezpieczeństwo zabezpieczeń w postaci hipotek ustanawianych na innych miejscach niż pierwsze zmniejszyło się.
Zobacz: Giodo o dostępie do ksiąg wieczystych on-line
Zalety i wady opróżnionego miejsca hipotecznego z perspektywy banku
Jako główną zaletę bankowcy wskazali możliwość uzyskania "lepszego" pierwszeństwa dla hipoteki wpisanej do księgi wieczystej na dalszym miejscu.
W następnej kolejności podkreślili możliwość ujawnienia w księdze wieczystej roszczenia o przeniesienie hipoteki na opróżnione miejsce hipoteczne. Respondenci wskazali także na ułatwienia finansowania procesu kredytowego, w niektórych przypadkach czy wzmocnienie pozycji niższych hipotek.
Jako główną wadę bankowcy wskazali, fakt, iż brak zasady posuwania się hipotek naprzód stwarzała pewność co do miejsca Hipoteki i zabezpieczenia wierzytelności.
Do wad zaliczyli także fakt, iż hipoteka na niższym miejscu w zasadzie nie ma szans przesunąć się wyżej.
Zobacz: Hipoteka po nowelizacji - weszły w życie nowe przepisy
Zalety i wady instytucji OMH z perspektywy właściciela nieruchomości
Bankowcy jako główną zaletę wskazali fakt, iż właściciel może negocjować z bankami lepsze warunki umów, oferując im hipoteką na wyższym miejscu, w sytuacji w której hipoteki są już wpisane w KW. Część ankietowanych wskazała także na niemożność wykreślenia hipoteki bez zgody właściciela.
Z perspektywy właściciela największą wadą jaką wskazali ankietowani jest wzrost kosztów spowodowany koniecznością wpisania do księgi wieczystej roszczenia dotyczącego opróżnionego miejsca hipotecznego, które dla swojej ważności musi mieć formę pisemną z podpisem notarialnie poświadczonym.
Drugą główną barierą jest także fakt, iż istnienie instytucji OMH sprawia, że jeżeli na nieruchomości została już ustanowiona nowa hipoteka, to jest ona mniej atrakcyjna kredytodawcy jako zabezpieczenie. Wpływa to pośrednio na zdolność kredytową kredytobiorcy.
Zobacz: Jak usprawnić polski wymiar sprawiedliwości?
Czy nowa instytucja jest wykorzystywana w praktyce?
Jak wynika z ankiety aż 83 proc. respondentów odpowiedziało, że nie zaczęło wykorzystywać opróżnionego miejsca hipotecznego w swojej praktyce. Z kolei tylko 15 proc. potwierdziło wpisanie do ksiąg wieczystych roszczenia o przeniesienie hipotek na OMH.
Ponadto większość pracowników banków ocenia źle samo wprowadzenie instytucji OMH. Jedynie 7 proc. uważa wprowadzoną instytucję za dobre rozwiązanie.
W artykule zostały wykorzystane wyniki ankiety udostępnione dzięki uprzejmości Fundacji na rzecz Kredytu Hipotecznego.
Paulina Szewioła
Zobacz także: