Anita Woźniak, radca prawny, Kancelaria Chajec, Don-Siemion & Żyto
Przy zakupie mieszkania od dewelopera, nabywca – zwykle jeszcze przed podpisaniem aktu notarialnego – powinien dokonać osobistego odbioru lokalu i sprawdzić czy jego standard jest zgodny z ustaleniami zawartymi w umowie z deweloperem. Może to uchronić kupującego przed koniecznością dokonywania remontów bądź napraw na własny koszt. Dodatkowo, już na samym początku, tj. na etapie podpisywania umowy deweloperskiej, warto szczegółowo ustalić procedurę odbioru lokalu, w tym wszelkie terminy wiążące strony. Zapewni to nabywcy czas na dokładne oględziny lokalu przed jego zakupem, a także umożliwi mu dochodzenie roszczeń w razie opóźnień ze strony dewelopera.
Ustalenia dotyczące odbioru lokalu
Ze względu na brak przepisów regulujących obowiązki dewelopera dotyczące terminów i przebiegu odbioru lokalu, kwestie te powinny zostać szczegółowo ustalone w umowie deweloperskiej. Wskazane jest, aby strony wyraźnie określiły:
Sprawdzanie standardu lokalu
Umowa z deweloperem powinna szczegółowo określać standard wykończenia mieszkania. Umożliwi to dochodzenie ewentualnych roszczeń od dewelopera wynikających z wad fizycznych lokalu, ujawnionych w chwili jego odbioru.
Wskazane jest dokonywanie oględzin mieszkania w obecności osoby z doświadczeniem w branży budowlanej, czemu deweloper nie może się sprzeciwić. Zgodność standardu mieszkania z zapisami umowy stwierdza się w protokole odbioru. Natomiast w przypadku wykrycia wad lub niezgodności z umową, należy odstąpić od podpisania protokołu odbioru i w jego miejsce przygotować listę rozbieżności oraz zwrócić się do dewelopera o doprowadzenie ich w oznaczonym terminie do stanu określonego w umowie deweloperskiej.
odpowiedzialność dewelopera za wady ujawnione po odbiorze lokalu
Kodeks cywilny dopuszcza dochodzenie praw nabywcy z tytułu wad fizycznych i prawnych lokalu – także jeśli zostaną one ujawnione już po dokonaniu odbioru mieszkania. Deweloper odpowiada wówczas na zasadach rękojmi, która obejmuje odpowiedzialność za:
Odpowiedzialność z tytułu rękojmi ciąży na deweloperze tylko wtedy, gdy nabywca nie wiedział o wadzie w chwili ustanowienia odrębnej własności lokalu.
Nabywca powinien zawiadomić dewelopera o wystąpieniu wady nie później niż w ciągu miesiąca od jej wykrycia oraz w formie przewidzianej w umowie deweloperskiej (najczęściej na piśmie). W zawiadomieniu należy umieścić wezwanie do usunięcia wad, a także wyznaczyć deweloperowi odpowiedni termin.
Deweloper może odmówić usunięcia wady lokalu. W takim przypadku:
Akt notarialny
Po dokonaniu oględzin i odbioru mieszkania można przystąpić do podpisania aktu notarialnego dokumentującego ustanowienie odrębnej własności lokalu. Ostateczny termin jego podpisania powinien być określony w umowie z deweloperem datą dzienną. Uchybienie terminowi warto obwarować karą umowną na rzecz nabywcy za każdy dzień opóźnienia dewelopera.
Kupując mieszkanie od dewelopera nabywca zakłada, że zostanie mu ono wydane w stanie idealnym i spełniającym jego oczekiwania, co wykluczy konieczność ponoszenia kosztów remontu i napraw. Aby uniknąć przykrych niespodzianek w chwili odbioru lub korzystania z lokalu, wystarczy upewnić się, że jego standard jest dokładnie opisany w umowie deweloperskiej, a w chwili odbioru – w pełni zgodny z wcześniejszymi ustaleniami.