Rozwiązania prawne muszą chronić klientów
Michał Kozłowski
partner w Kancelarii Krawczyk i Wspólnicy
Utrzymujący się wysoki popyt na mieszkania, związany w szczególności z dostępem do nadal tanich kredytów mieszkaniowych, sprawił, że rynek mieszkaniowy stał się znowu rynkiem dewelopera. Ograniczona dostępność atrakcyjnych ofert sprawia, że znów wiele osób gotowych jest wpłacić pieniądze na mieszkanie nawet w sytuacji, gdy istnieje ono tylko na papierze, zaś deweloper dopiero co nabył grunt i zabiera się za załatwianie np. decyzji o warunkach zabudowy. Nasuwać się tu może niepokojące porównanie z sytuacją z końca lat 90., kiedy to wiele osób poniosło dotkliwe skutki swoich pochopnych decyzji. Warto jednak zauważyć, że obecnie rynek deweloperski cechuje dużo wyższa samodyscyplina prawna niż w tamtym okresie. Rzadko zdarza się, aby deweloper podpisywał umowy z klientami nie mając przynajmniej ostatecznej decyzji o pozwoleniu na budowę dla planowanej inwestycji. Wynika to przede wszystkim z preferowanego obecnie sposobu finansowania budowy – deweloperzy chętnie budują za pieniądze klientów, którzy uzyskują na ten cel, wspomniane wyżej, tanie kredyty bankowe. Nad bezpieczeństwem klienta (i swoich pieniędzy) czuwa wówczas bank, nie zgadzając się na finansowanie niepewnej inwestycji. Do tego dochodzi zauważalny wzrost kultury prawnej w społeczeństwie, w tym przede wszystkim świadomość istnienia niedozwolonych postanowień umownych (tzw. klauzul abuzywnych), co powoduje, że wzory umów proponowane klientom przez deweloperów stają się coraz bardziej fair.
Troska o bezpieczeństwo i standard
Eliza Wachowiec
prezes Zarządu Magnus Group
W obecnych warunkach rynkowych korzystanie z usług zewnętrznych kancelarii prawnych jest dla deweloperów i ich klientów normą. Większość spółek prowadzących nierzadko kilka inwestycji jednocześnie wymaga wsparcia doradców prawnych na każdym etapie. O doborze specjalisty decyduje nie tylko zakres prawa, ale czas, w jakim odpowiednio duża grupa prawników musi znaleźć najlepsze rozwiązanie. Z uwagi na specyfikę rynku nieruchomości w Polsce, działamy pod silną presją czasu. Każde opóźnienie w przygotowaniu dokumentacji prawnej może spowodować zerwanie prowadzonych negocjacji, w obszarach tak istotnych jak na przykład zakup gruntu. Bywają dni, kiedy korzystamy z usług całego sztabu prawników, ale również i takie tygodnie, a nawet miesiące, kiedy musimy cierpliwie oczekiwać na decyzję organów władzy. W takim wypadku zatrudnienie własnych prawników byłoby dla obu stron mniej efektywne. Zadaniem dewelopera nie jest tylko troska o bezpieczeństwo i jakość inwestycji, ale również zagwarantowanie klientom i kontrahentom, że zakupione od nas nieruchomości będą spełniały normy prawa nieruchomości, prawa handlowego, administracyjnego czy finansowego. Dziś, w sytuacji ogromnego boomu mieszkaniowego, to deweloperzy są odpowiedzialni za jakość i standardy obowiązujące na rynku. Dotyczy to najróżniejszych aspektów naszej działalności. Współpraca z kancelarią prawną jest dla nas gwarancją wysokiego poziomu usług właśnie w obszarze prawa.
Coraz większa aktywność deweloperów
Jolanta Nowakowska-Zimoch
partner w międzynarodowej kancelarii Lovells
Obecnie jednym z najbardziej rozwojowych obszarów usług prawnych w Polsce jest rynek transakcji nieruchomościowych. Wynika to ze wzrostu zainteresowania inwestorów instytucjonalnych nabywaniem gotowych produktów nieruchomościowych, a także ze zwiększonej aktywności deweloperów, którzy chcą wykorzystać prawa rynku. W ciągu ostatnich 5 lat na rynku transakcji nieruchomości najwięcej było transakcji nabycia udziałów w spółkach, które były właścicielami lub użytkownikami wieczystymi gruntów (ze względu na istniejące rozwiązania podatkowe). Najwięcej trudności sprawiały te transakcje, gdzie po jednej stronie było więcej niż jeden kupujący lub sprzedający i istniała konieczność zabezpieczenia interesów każdego z uczestników transakcji oraz stworzenie dodatkowych umów regulujących stosunki wewnętrzne pomiędzy sprzedającymi lub kupującymi. Z kolei najciekawsze były transakcje typu purchase forward agreement. To właśnie wzrostu tego typu transakcji oraz sell and lease back należy się spodziewać w ciągu najbliższych lat, jak również transakcji dotyczących finansowania i refinansowania projektów oraz finansowania procesu inwestycyjnego. Jest to doskonały rynek dla deweloperów i banków. Ze względu na stopień skomplikowania transakcji tego typu, ich przeprowadzenie coraz częściej będzie wymagać ścisłej współpracy ekspertów z różnych dziedzin prawa; nie tylko prawa nieruchomości, ale też prawa korporacyjnego, bankowego i podatkowego.
Bariery prawne w inwestycjach budowlanych
Tomasz Tatomir
radca prawny w Kancelarii Chałas i Wspólnicy, oddział Wrocław
Mała aktywność gmin w uchwalaniu miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego powstrzymuje rozwój rynku nieruchomości. Poza tym w urzędach trzeba zbyt długo oczekiwać na wydanie decyzji administracyjnych, związanych z procesem budowlanym. Na ogólne zamieszanie wpływa także skomplikowany i niejasny podział kompetencji pomiędzy poszczególnymi urzędami administracji samorządowej i państwowej. Barierą prawną w inwestycjach realizowanych przez państwo lub lokalne samorządy jest także obowiązujące prawo zamówień publicznych. Tak naprawdę ogranicza ono wybór tego oferenta, który mógłby prace budowlane wykonać szybko i na wysokim poziomie. W konsekwencji często zostaje wybrana oferta gorsza, ale tańsza. Ponadto zamawiający ogłaszając przetarg ustalają często zbyt wysokie kryteria dopuszczenia do udziału w postępowaniu. Poza tym oferenci mają możliwość oprotestowania rozstrzygnięcia przetargu na podstawie błahych powodów. Liczne odwołania powodują, iż przedłuża się termin wykonania np. inwestycji infrastrukturalnych, a więc w konsekwencji blokowanie tych inwestycji. Brak w prawie zamówień publicznych uściślenia pojęcia „rażąco niska cena oferty” wpływa negatywnie na rozpoczęcie i wykonanie inwestycji. Nie zapominajmy również o odpływie kapitału ludzkiego np. do Irlandii czy Wielkiej Brytanii. W jego wyniku brakuje dobrych specjalistów do obsługi inwestycji.
Pomoc prawna za granicą
Dominika Wągrodzka
adwokat w Kancelarii bnt Neupert Zamorska & Partnerzy
Większość deweloperów czy inwestorów kupujących nieruchomości w Polsce korzysta z pomocy prawnika przy zakupie nieruchomości, zwłaszcza przy negocjowaniu postanowień umowy sprzedaży, sprawdzeniu stanu prawnego nieruchomości i jej przeznaczenia. W niektórych krajach (np. Niemcy czy Węgry) do skuteczności nabycia nieruchomości potrzebny jest wpis w księdze wieczystej – warto więc zasięgnąć porady prawnika jak zabezpieczyć się w okresie pomiędzy zawarciem umowy a dokonaniem wpisu, zwłaszcza jeśli cenę płaci się z góry. Nie wszędzie jest wymagana forma aktu notarialnego dla umowy sprzedaży nieruchomości, tak jak w Polsce. Często jednak udział adwokata czy notariusza może być niezbędny przy innych czynnościach związanych z nabyciem, np. wpisie do księgi wieczystej w Słowenii. W Polsce panuje zasada rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych. Nabywca może więc spokojnie oprzeć się na treści wpisów w księdze i nie porównywać ich z innymi dokumentami. W niektórych krajach (np. Malta) zasada taka nie obowiązuje. Prawnik doradzi nam też w kwestii możliwości nabywania nieruchomości przez cudzoziemców. W szeregu krajów członkowskich UE obowiązują nadal okresy przejściowe, w których zachowane zostały ograniczenia dla nabywania nieruchomości przez obywateli z innych krajów członkowskich UE.