Zgodnie z art. 647 kodeksu cywilnego przez umowę o roboty budowlane wykonawca zobowiązuje się do oddania przewidzianego w umowie obiektu, wykonanego zgodnie z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, a inwestor zobowiązuje się m.in. do odebrania obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia.

Obowiązek inwestora

Przepisy nie odpowiadają jednak na pytanie, co ma zrobić inwestor w sytuacji, gdy zamówiony przez niego obiekt ma wady. W rezultacie zamawiający zobligowany jest czasem do odbioru bubla. Występującego od lat problemu nie rozwiązuje również niejednolite orzecznictwo, które zazwyczaj – jak twierdzą eksperci – zbyt mocno chroni generalnego wykonawcę.

– Orzecznictwo dotyczące umów o roboty budowlane promuje pogląd, zgodnie z którym inwestor ma obowiązek odbioru obiektu w każdym wypadku. Dotyczy to również sytuacji, gdy ma on wady, nawet te istotne – podkreśla radca prawny dr Tomasz Szczurowski, partner zarządzający w Kancelarii Prawnej Trinity Waluga i Wspólnicy.

I wylicza, że w jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy (II CKN 28/97) stwierdził, że obowiązkowi oddania obiektu odpowiada obowiązek inwestora odebrania tego obiektu i zapłaty umówionego wynagrodzenia. Jeżeli więc wykonawca zgłosił zakończenie robót, inwestor zobowiązany jest dokonać ich odbioru, zgłaszając ujawnione wady do protokołu odbioru.

Natomiast to, czy roboty budowlane zostały wykonane w sposób zgodny z projektem i z zasadami wiedzy technicznej, może być przedmiotem późniejszego sporu pomiędzy stronami, który będzie dotyczył już odpowiedzialności wykonawcy z tytułu rękojmi.

Niekiedy jednak składy SN nie idą aż tak daleko, stwierdzając jedynie, że odmowę odbioru uzasadnia sytuacja, w której oddawany obiekt obarczony jest wadami istotnymi (tak: wyrok sygn. akt II CNP 70/06).

– Orzecznictwo definiuje przy tym wadę istotną jako taką, która uniemożliwia wykorzystanie obiektu zgodnie z przeznaczeniem. Wady obniżające wartość czy użyteczność obiektu miałyby więc charakter uchybień nieistotnych, więc przyjęcie takiej perspektywy tylko częściowo poprawia sytuację inwestora – wyjaśnia dr Szczurowski.

Jego zdaniem, idąc za wskazanymi poglądami orzecznictwa trzeba by przyjąć – w skrajnym wypadku – że nawet wówczas, gdy inwestor otrzymał jedynie fundamenty zamiast budynku, miałby obowiązek przyjąć je jako obiekt (wadliwy co prawda, ale obiekt), a następnie dochodzić uprawnień przysługujących mu z tytułu odpowiedzialności wykonawcy za wady ujawnione przy odbiorze.

– Taka polityka orzecznicza jest całkowicie sprzeczna z gospodarczym celem umowy o roboty budowlane. Istnieją również prawne podstawy do tego, aby zwalczać wskazane wyżej stanowisko Sądu Najwyższego – akcentuje ekspert.

Przymusowy odbiór

Tę opinię popierają również inni prawnicy zajmujący się procesem inwestycyjnym.

– Należy pamiętać, że istnieje zasadnicza różnica pomiędzy przystąpieniem do odbioru a samym odbiorem. W tym pierwszym przypadku mamy do czynienia z samą procedurą wykonania działań inwestora na placu budowy zmierzających do ustalenia, czy produkt w postaci wybudowanej inwestycji został wykonany zgodnie z umową. W drugim wypadku mamy do czynienia z samym już oświadczeniem, że właśnie tak się stało – wyjaśnia Marcin Płoszka, radca prawny, współwłaściciel kancelarii Robaszewska & Płoszka.

Normalne jest, że obiekt w pewnym zakresie różni się od wzorca z projektu

Tym samym, o ile wykonana inwestycja będzie zgodna z umową, nastąpić powinno rozliczenie umowy. Bardziej problematyczna jest jednak sytuacja, gdy w trakcie procedury odbioru zostaną ujawnione wady, a umowa zawarta z wykonawcą nie wskazuje prawa inwestora do odmowy podpisania protokołu.

– Orzecznictwo sądowe w takiej sytuacji staje po stronie generalnego wykonawcy, wskazując, że inwestor ma obowiązek dokonania odbioru na żądanie wykonawcy. W przypadku odmowy wywiązania się z tego obowiązku można inwestorowi zarzucić zwłokę, co m.in. upoważnia wykonawcę do dokonania odbioru jednostronnie – przypomina mec. Płoszka.

Taki stan rzeczy jest krytykowany przez doktrynę.

– Inwestor może odmówić odbioru zrealizowanego obiektu w przypadku, gdy obciążony jest on wadami. Owo prawo znajduje swoje uzasadnienie w art. 354 par. 1 kodeksu cywilnego, który nakazuje dłużnikowi wykonać swoje zobowiązanie zgodnie z jego treścią. Niewątpliwie zgłoszenie do odbioru wadliwego obiektu nie spełnia takiego nakazu – argumentuje dr Jerzy Kopyra, radca prawny prowadzący własną kancelarię, autor bloga Prawo Budowlane.