W sytuacji upadłości spółdzielni mieszkaniowej jej członkowie mogą stracić lokatorskie prawo do lokalu, a w zamian uzyskać prawo najmu. Mogą też stracić roszczenie do spółdzielni o zawarcie umowy o budowany lokal, a w zamian uzyskać prawo do roszczenia pieniężnego. Ale i tak znajdują się w lepszej sytuacji niż pozostali wierzyciele.

Przekształcenie prawa

W razie bankructwa spółdzielni może zostać ogłoszona jej upadłość obejmująca likwidację majątku albo upadłość z możliwością zawarcia układu. Jeżeli spółdzielni zostanie odebrany zarząd majątkiem, to takie czynności wykonywać będzie syndyk albo zarządca.

Gdy syndyk sprzeda majątek spółdzielni, w skład którego wchodzą budynki mieszkalne, a nabywcą nie będzie inna spółdzielnia, prawa do lokali przekształcają się: własnościowe w odrębną własność, a lokatorskie – w najem. Jednak osoby, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu, mają prawo wystąpić do syndyka masy upadłości z roszczeniem o przekształcenie lokatorskiego prawa do lokalu we własnościowe, mimo że zostanie ogłoszona upadłość.

W tym przypadku koszty postępowania związanego z podziałem i rozgraniczeniem nieruchomości, co jest konieczne do wyodrębnienia lokali, syndyk finansuje z funduszów masy upadłości. Taki obowiązek ciąży na nim dlatego, że te koszty postępowania ponosi upadła spółdzielnia mieszkaniowa.

Natomiast gdyby przekształcenie praw wymagało dokończenia budowy mieszkania, to wówczas muszą zostać rozliczone dodatkowe koszty inwestycji, czyli nastąpi to z udziałem przyszłych mieszkańców.

Formalności z syndykiem

Formalności z tym związane spółdzielcy załatwiają z syndykiem lub z zarządcą. Na przykład zawierają umowę o przekształceniu prawa spółdzielczego lokatorskiego do lokalu na własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu, lub umowę o przeniesienie na członka spółdzielni własności lokalu, co do którego służy mu własnościowe albo lokatorskie prawo do lokalu. Z takimi żądaniami mogą wystąpić również osoby, które nie są wprawdzie członkami spółdzielni, ale przysługuje im spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu (np. odziedziczyły to prawo, a nie dopełniły formalności związanych z przyjęciem w poczet członków).

Oprócz tego zawierają również umowy o wynajem lokalu, garażu lub miejsca postojowego. W ten sposób w razie upadłości spółdzielni preferowane jest przede wszystkim zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych członków. Natomiast żadne dodatkowe preferencje nie przysługują pozostałym wierzycielom upadłej spółdzielni mieszkaniowej (np. przedsiębiorcy budowlanemu z tytułu wykonanych prac wykończeniowych).

Nabywa inna spółdzielnia

Po zakończeniu postępowania upadłościowego spółdzielnia zostaje wykreślona z rejestru. Wtedy jej członkowie, którym przysługiwało spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, uzyskują status byłych członków.

Natomiast nabywcą budynku, albo udziału w budynku, który należał do upadłej spółdzielni, może zostać inna spółdzielnia mieszkaniowa. Wtedy byli członkowie mają roszczenie o przyjęcie do tej spółdzielni. Nawet osoby, którym przysługuje lokatorskie prawo do lokalu, zachowują wówczas swoje dotychczasowe uprawnienia do tego lokatorskiego prawa. Są więc w znacznie lepszej sytuacji, niż gdyby syndyk sprzedał budynek innemu nabywcy, bo wówczas przysługiwałoby im tylko prawo najmu.

W razie upadłości spółdzielni mieszkaniowej w znacznie gorszej sytuacji niż członkowie są osoby, które zakupiły tzw. dziurę w ziemi, czyli zawarły z nią umowę o wybudowanie dla nich lokalu spółdzielczego lokatorskiego lub własnościowego. Gdy do dnia ogłoszenia upadłości nie dostały prawa do mieszkania (bo nie została z nimi zawarta umowa o przydział lub sprzedaż lokalu) lub dla tego lokalu nie została ustanowiona odrębna własność, wówczas nie przysługują im żadne preferencje przewidziane dla członków spółdzielni, lecz traktowani są na takich samych zasadach jak inni wierzyciele upadłego.

Przysługujące im roszczenie do spółdzielni o zawarcie umowy przekształca się automatycznie po ogłoszeniu tzw. upadłości likwidacyjnej w roszczenie pieniężne, które dochodzone jest na takich samych zasadach jak roszczenia innych wierzycieli.

Podstawa prawna

Art. 86 ustawy z 28 lutego 2003 r. – Prawo upadłościowe i naprawcze (Dz.U. nr 60, poz. 535 z późn. zm.).