Wprawdzie nawet po sprzedaży na licytacji nieruchomości zajętej przez lokatora nie utraci on od razu uprawnień do zamieszkania. Jednak ze względu na to, że nabywca po przysądzeniu mu własności wstąpi w prawa poprzedniego właściciela w umowie najmu, warto rozważyć możliwość zmiany miejsca zamieszkania, aby np. uniknąć płacenia dwa razy czynszu za ten sam okres, a także i innych dodatkowych problemów.

Zdarza się, że zanim dojdzie do zajęcia nieruchomości przez komornika, zadłużony właściciel chce od lokatora pobrać czynsz z góry za kilka miesięcy, aby uzyskać z nieruchomości jak najwięcej dochodów, zanim zostanie ona sprzedana. Lokator, który w takiej sytuacji zapłaci czynsz z góry za dłuższy okres, naraża się na konieczność uregulowania czynszu po raz drugi, tym razem do rąk komornika.

Od 3 maja 2012 r wejdą w życie przepisy ustawy z 16 września 2011 r o zmianie ustawy – Kodeks postępowania cywilnego oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. nr 233, poz. 1381), które regulują taką sytuację. Stanowią one, że pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem nieruchomości czynszu najmu za okres dłuższy niż trzy miesiące (licząc od dnia zajęcia) nie zwalnia najemcy od zapłaty czynszu po raz drugi do rąk komornika. Na takich samych zasadach zostały uregulowane konsekwencje zapłaty czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy (licząc od dnia zajęcia nieruchomości przez komornika). I w tym przypadku dzierżawca będzie miał obowiązek zapłacić go ponownie komornikowi, mimo że już wcześniej uiścił czynsz zadłużonemu właścicielowi, w stosunku do którego prowadzona jest egzekucja.

Najemca i dzierżawca, którzy uregulowali dwa razy to samo świadczenie, mogą co prawda w tej sytuacji wystąpić do sądu z roszczeniem o zapłatę przeciwko zadłużonemu właścicielowi nieruchomości, który pobrał od nich czynsz za kilka miesięcy z góry. Sąd zasądzi na ich rzecz tę kwotę, a następnie opatrzy wyrok klauzulą wykonalności, ale mimo tego mogą nie odzyskać swoich pieniędzy powodu braku po stronie dłużnika majątku, z którego mogłaby być w przyszłości przeprowadzona egzekucja.

Gdy właściciel zbankrutuje, a nieruchomość wejdzie do masy upadłości, wówczas sędzia komisarz może rozwiązać umowę najmu lub dzierżawy, a najemca i dzierżawca będą zmuszeni opuścić zajmowane lokale. Do rozwiązania umowy dojdzie np. jeżeli płacone przez nich czynsze były znacznie niższe od przeciętnych pobieranych za nieruchomość tego samego rodzaju, bądź gdy trwanie umowy utrudnia likwidację masy upadłości, np. prowadzi do zwiększenia kosztów z nią związanych. W takiej sytuacji najemca i dzierżawca będą mogli domagać się odszkodowania za rozwiązanie najmu lub dzierżawy przed terminem określonym w umowie. Swoje wierzytelności z tego tytułu powinni zgłosić sędziemu komisarzowi, ustanowionemu do nadzorowania postępowania upadłościowego.

Po sprzedaży nieruchomości na licytacji sytuacja lokatora zależy od tego, kiedy zawarł umowę z zadłużonym właścicielem oraz czy umowa jest terminowa, a jej treść nie zawiera zapisu umożliwiającego wcześniejsze wypowiedzenie. W obrocie funkcjonują nawet umowy najmu lokali użytkowych zawarte między przedsiębiorcami na okres 30 lat. Taką umowę można najczęściej rozwiązać tylko wówczas, gdy wynajmujący nie płaci czynszu albo wykracza w sposób rażący przeciwko porządkowi domowemu.

Zdarza się też, że zadłużony właściciel wynajmuje lub wydzierżawia nieruchomość zajętą już wcześniej przez komornika. Taka umowa nie wywołuje żadnych skutków prawnych w stosunku do nabywcy nieruchomości na licytacji. Gdy jednak nabył on nieruchomość, w której już od dłuższego czasu pomieszczenia są wynajęte i wydzierżawione, to wówczas wchodzi w miejsce poprzedniego właściciela w stosunek najmu i przejmuje ciążące na nim uprawnienia i obowiązki w stosunku do swoich lokatorów.

Wpis najmu do księgi wieczystej zabezpiecza prawa najemcy

Aby ustrzec się przed wypowiedzeniem umowy najmu przez osobę, które zakupiła nieruchomość na licytacji komorniczej, najemca powinien od razu po zawarciu takiej umowy domagać się wpisania jej do księgi wieczystej. Dzięki temu umowa jest skuteczna w stosunku do każdego kolejnego właściciela nieruchomości.

Wpis w księdze wieczystej potwierdza też datę zawarcia umowy najmu

Określenie tej daty w sposób pewny uniemożliwia ewentualne późniejsze podnoszenie zarzutu, że została ona zawarta już po zajęciu nieruchomości, a tym samym zapewnia ochronę najemcy na wypadek zbycia przez komornika zajętej nieruchomości obciążonej hipoteką w czasie trwania najmu.

Podstawa prawna

Art. 929 i 930 ustawy z 17 listopada 1964 r – Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 z późn. zm.).