Rozporządzenie swoim udziałem w nieruchomości wspólnej bez zgody pozostałych współwłaścicieli polega na tym, że osoba mająca do niego prawo może go sprzedać, obciążyć, podarować i zapisać w testamencie. Jednakże w ten sposób rozporządza tylko swoim udziałem (np. jedną trzecią), a nie konkretnie wydzieloną częścią nieruchomości (np. powierzchnią drugiego piętra).

Do wykonania czynności, które przekraczają zakres zwykłego zarządu kamienicą, potrzebna jest zgoda wszystkich współwłaścicieli. Taka zasada obowiązuje, gdy współwłaściciele postanowią, że zarząd nieruchomością wspólną będzie sprawował tylko jeden z nich. Powinni określić czynności, do wykonywania których potrzebna będzie zgoda wszystkich współwłaścicieli albo tylko niektórych z nich. Zgoda na wykonanie czynności przekraczającej zwykły zarząd powinna być wyrażona, jeszcze zanim zostanie wykonana w trakcie czynności albo po jej wykonaniu w formie potwierdzenia ze skutkiem wstecznym.

W razie braku zgody współwłaścicieli na wykonanie czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu osoby, których udziały wynoszą co najmniej połowę, mogą domagać się rozstrzygnięcia sporu przez sąd. Sąd orzeka, mając na względzie cel zamierzonej czynności oraz interesy wszystkich współwłaścicieli.

Brak zgody

Każdy współwłaściciel ma prawo wystąpić do sądu o wyznaczenie zarządcy, wówczas gdy nie można uzyskać zgody większości współwłaścicieli w istotnych sprawach, które dotyczą zwykłego zarządu, albo gdy większość współwłaścicieli narusza zasady prawidłowego zarządu lub krzywdzi mniejszość.

Do zarządzania wspólną nieruchomością sąd może wyznaczyć jednego ze współwłaścicieli albo osobę obcą. Pozostali współwłaściciele zostaną wówczas odsunięci od wykonywania zarządu.

Każdy ze współwłaścicieli ma prawo domagać się zniesienia współwłasności w drodze umowy albo postępowania sądowego. Może to nastąpić przez dokonanie podziału fizycznego nieruchomości bądź wyodrębnienie własności lokali. Na przykład technicznie dopuszczalny jest podział budynku w pionie wzdłuż ściany, co doprowadzi do powstania samo- dzielnych mieszkań. Ewentualne różnice wartości poszczególnych udziałów wyodrębnionych fizycznie zostaną wówczas wyrównane przez dopłaty pieniężne. Przy podziale gruntu sąd może obciążyć poszczególne części potrzebnymi służebnościami gruntowymi.

Przyznanie spłat

Sąd może zamiast części nieruchomości w naturze przyznać współwłaścicielom spłaty. Ustalając dopłaty lub spłaty, sąd zawsze powinien oznaczyć termin i sposób ich uiszczenia, a także wysokość i termin zapłaty odsetek. W razie potrzeby może wskazać sposób zabezpieczenia płatności.

Zarząd nieruchomością

ZWYKŁY

● Dochodzenie czynszu najmu od lokatorów kamienicy

● Zawieranie umowy z firmą na wywóz śmieci

● Utrzymywanie porządku wokół posesji

PRZEKROCZENIE ZWYKŁEGO

● Nadbudowa kamienicy

● Obciążenie nieruchomości hipoteką

● Sprzedaż całego budynku

Podstawa prawna

Art. 199 – 212 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).