Odpłatne nabycie nieruchomości w dobrej wierze od osoby wpisanej do księgi wieczystej chronione jest rękojmią wiary publicznej ksiąg wieczystych. W razie niezgodności między stanem prawnym ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym, treść księgi wieczystej rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność.

Jawność ksiąg wieczystych

Księgi wieczyste są jawne. Zatem każdy może przeglądać księgę wieczystą w obecności pracownika sądu. Natomiast akta księgi wieczystej (zawierające m.in. pisma stanowiące podstawę wpisów do księgi wieczystej) może przeglądać jedynie osoba mająca w tym interes prawny oraz notariusz.

Właściciel nieruchomości może sprawdzić, kto kupił i kiedy nieruchomość sąsiada, ale nie może już dowiedzieć się – za jaką cenę, czy z kredytu czy gotówką itp. Takich informacji nie ujawnia się w księdze wieczystej. Znajdują się one w treści umowy sprzedaży, będącej podstawą wpisu własności do księgi wieczystej prowadzonej dla nieruchomości i składa się ją do akt tej księgi.

Domniemanie wiarygodności

Nie można zasłaniać się nieznajomością wpisów w księdze wieczystej ani wniosków, o których uczyniono w niej wzmiankę. Domniemywa się, że: prawo jawne z księgi wieczystej jest wpisane zgodnie z rzeczywistym stanem prawnym, a prawo wykreślone nie istnieje. Jest to domniemanie prawne, które może być obalone przez dowód przeciwny. Przy czym chodzi tutaj jedynie o ujawnione prawa (czy roszczenia), a nie na przykład dane opisujące nieruchomość. Dlatego nie są objęte domniemaniem wiarygodności księgi wieczystej wpisy dotyczące położenia i powierzchni nieruchomości. Ponadto przeciwko domniemaniu prawa wynikającemu z wpisu w księdze wieczystej nie można powoływać się na domniemanie prawa wynikające z posiadania.

Z mocą wsteczną

Wpis w księdze wieczystej ma moc wsteczną od chwili złożenia wniosku o dokonanie wpisu, a w wypadku wszczęcia postępowania z urzędu – od chwili wszczęcia tego postępowania.

Wpis może być dokonany na podstawie dokumentu z podpisem notarialnie poświadczonym, jeżeli przepisy szczególne nie przewidują innej formy dokumentu. Wpis potrzebny do usunięcia niezgodności między treścią księgi wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym może nastąpić, gdy niezgodność będzie wykazana orzeczeniem sądu lub innymi odpowiednimi dokumentami.

Ograniczone prawo rzeczowe na nieruchomości (np. hipoteka czy służebność) ujawnione w księdze wieczystej ma pierwszeństwo przed takim prawem nieujawnionym w księdze, chociażby to drugie prawo powstało wcześniej.

O pierwszeństwie ograniczonych praw rzeczowych wpisanych do księgi wieczystej rozstrzyga chwila, od której liczy się skutki dokonanego wpisu. Zaś prawa wpisane na podstawie wniosków złożonych równocześnie mają równe pierwszeństwo.

Wyłączenie rękojmi

Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni transakcji nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze. W złej wierze jest ten, kto wie, że treść księgi wieczystej jest niezgodna z rzeczywistym stanem prawnym, albo ten, kto z łatwością mógł się o tym dowiedzieć. Jeżeli do dokonania rozporządzenia potrzebny jest wpis w księdze wieczystej, chwila złożenia wniosku o wpis jest rozstrzygająca dla oceny dobrej lub złej wiary nabywcy. Jednakże gdy rozporządzenie dochodzi do skutku dopiero po dokonaniu wpisu, rozstrzyga dzień, w którym rozporządzenie doszło do skutku.

Rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych wyłącza wzmianka o wniosku, o skardze na orzeczenie referendarza sądowego, o apelacji lub kasacji oraz ostrzeżenie dotyczące niezgodności stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości.

Rękojmia wiary publicznej nie działa przeciwko:

● prawom obciążającym nieruchomość z mocy ustawy, niezależnie od wpisu,

● służebnościom ustanowionym na podstawie decyzji właściwego organu administracji państwowej,

● prawu dożywocia,

● służebnościom drogi koniecznej albo ustanowionym w związku z przekroczeniem granicy przy wznoszeniu budynku lub innego urządzenia,

● służebnościom przesyłu.

Podstawa prawna

Ustawa o księgach wieczystych i hipotece z 6 lipca 1982 r. (Dz.U. nr 19, poz. 147).