STAN FAKTYCZNY

Sąd okręgowy wyrokiem oddalił powództwo Skarbu Państwa reprezentowanego przez prezydenta m.st. Warszawy przeciwko Atlas Estates (Millennium) sp. z o.o. o wydanie nieruchomości. Z ustaleń przeprowadzony przez sąd wynika, że pozwana jest użytkownikiem wieczystym nieruchomości, której wydania domaga się powód, a jej prawo jest ujawnione w księdze wieczystej. Zgodnie ze stanowiskiem powoda pozwanej nie przysługuje to prawo, ponieważ do zawarcia umowy o ustanowieniu użytkowania wieczystego doszło z naruszeniem bezwzględnie obowiązujących przepisów, zatem umowa była nieważna. Sąd okręgowy uznał, że obalenie domniemania prawdziwości wpisu w księdze wieczystej może nastąpić tylko w procesie wytoczonym na podstawie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece (dalej: u.k.w.h.) i nie jest dopuszczalne w procesie o wydanie nieruchomości wytoczonym przeciwko osobie, której prawo jest w księdze ujawnione. Ponadto wobec tego, że przedmiotem sprawy jest obalenie prawdziwości wpisu o charakterze konstytutywnym, może to nastąpić wyłącznie w drodze powództwa o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Przy rozpoznawaniu apelacji powoda sąd apelacyjny powziął poważne wątpliwości prawne i poprosił o ich wyjaśnienie Sąd Najwyższy.

UZASADNIENIE

Art. 3 ustawy o księgach wieczystych i hipotece określa domniemanie zgodności prawa jawnego z księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym. Domniemanie to jest wzruszalne i może być obalone przez przeprowadzenie dowodu przeciwnego. Zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie Sądu Najwyższego dominuje pogląd, zgodnie z którym obalenie tego domniemania może nastąpić nie tylko w drodze powództwa z art. 10 u.k.w.h., ale także w każdym innym postępowaniu, w którym obalenie takiego domniemania stanowi przesłankę rozstrzygnięcia. Wprawdzie jak podkreślili sędziowie, możliwe jest podważanie tych domniemań także w innych postępowaniach, w których rzeczywisty stan prawny nieruchomości ma znaczenie jako przesłanka zgłaszanych żądań lub obrony przed nimi, jednak wówczas skutki obalenia domniemania ograniczają się do tego postępowania i jego stron, nie uzasadniając zmiany treści wpisów figurujących w księdze.

Wyrok wydany w wyniku uwzględnienia powództwa przewidzianego w art. 10 ust. 1 u.k.w.h. jest natomiast podstawą skorygowania stanu prawnego ujawnionego w księdze wieczystej. W rozpoznawanej sprawie powstaje jednak pytanie, czy dotychczasowe poglądy mogą być odnoszone także do wpisu użytkowania wieczystego. Wpis prawa własności ma bowiem charakter odmienny od wpisu prawa użytkowania wieczystego – ten pierwszy jest wpisem deklaratywnym, podczas gdy drugi wpisem konstytutywnym. Innymi słowy do nabycia prawa własności nie jest konieczny wpis do księgi wieczystej, podczas gdy wpis jest niezbędnym wymogiem nabycia prawa użytkowania wieczystego. Zdaniem Sądu Najwyższego nie powinno budzić wątpliwości, że domniemanie wynikające z art. 3 u.k.w.h. dotyczy zarówno wpisów deklaratywnych, jak i konstytutywnych. Istnieje zatem możliwość jego obalenia – niezależnie od tego, czy jest to wpis deklaratywny, czy konstytutywny – przez wykazanie, że dana osoba nie nabyła określonego prawa, chociaż w księdze wieczystej jest wpisana jako uprawniona.

W rozpoznawanej sprawie istnieje jednak zasadnicza różnica pomiędzy wpisem deklaratywnym a mającym charakter wyjątku wpisem konstytutywnym. Różnica polega na tym, że do nabycia prawa, którego dotyczy wpis deklaratywny, nie jest potrzebny wpis w księdze wieczystej. Wpis ten, dokonany na podstawie dokumentu zawierającego podstawę materialnoprawną, potwierdza jedynie istniejące prawo. Do nabycia prawa objętego wpisem konstytutywnym konieczne są natomiast zarówno podstawa materialnoprawna (np. umowa), jak i sam wpis w księdze wieczystej. Oznacza to, że jeżeli do powstania prawa potrzebny jest wpis, to i do jego wygaśnięcia niezbędne jest wykreślenie wpisu. Do usunięcia jednak niezgodności wpisu konstytutywnego (użytkowanie wieczyste) przeciwnie niż przy wpisie deklaratoryjnym (własność) obalenie jego podstawy materialnoprawnej nie jest wystarczające. Konieczne jest bowiem obalenie także samego wpisu, to zaś nie może nastąpić w procesie windykacyjnym (czy w innym postępowaniu) jako przesłanka rozstrzygnięcia.

Uchwała Sądu Najwyższego z 13 stycznia 2011 r., III CZP 123/10.

Opinia

Stanowisko wyrażone w uchwale Sądu Najwyższego jest co do zasady słuszne. Warto jednakże zwrócić uwagę, iż interpretacja przedstawiona w uchwale różnicuje pozycję prawną podmiotu prawa w zależności, od tego, czy dysponuje on prawem własności czy prawem użytkowania wieczystego. Powyższa uwaga nie stanowi zarzutu co do treści uchwały, gdyż omawiane zróżnicowanie wynika wprost z przepisów prawa. Zgodnie z przepisami wpis własności ma charakter deklaratywny. Oznacza to, iż wpis potwierdza jedynie stan zaistniały na gruncie stosunku cywilnoprawnego. Z kolei wpis prawa użytkowania wieczystego ma charakter konstytutywny. Powstanie omawianego prawa i jego przejście na nabywcę uzależnione zostało od dokonania wpisu w księdze wieczystej. Orzeczenie takie wywołuje skutek prawotwórczy w postaci zmiany stosunku materialnoprawnego. W związku z powyższym do obalenia domniemania zgodności z prawem wpisu prawa użytkowania wieczystego nie wystarczy tylko przeprowadzenie dowodu na okoliczność podważającą to domniemanie. Konieczne staje się również wyeliminowanie z obrotu prawnego prawomocnego orzeczenia sądowego o wpisie tego prawa w księdze wieczystej. Orzeczenie takie wiąże inne sądy i nie może być obalone w zwykłym postępowaniu na podstawie dowodu przeciwnego. Konieczne zatem jest wyeliminowanie wpisu w postępowaniu o uzgodnienie treści księgi wieczystej z rzeczywistym stanem prawnym.