Marian K. sprzedał swojemu koledze mieszkanie, które odziedziczył po rodzicach. Chciałby jednak je z powrotem odkupić, gdyby kupujący je sprzedawał. W takim wypadku strony w umowie sprzedaży mogą zastrzec prawo odkupu.

Maksymalnie pięć lat

Na mocy powyższego zastrzeżenia sprzedający będzie mógł odkupić nieruchomość za zwrotem ceny, kosztów sprzedaży oraz poniesionych nakładów.

Można zastrzec prawo odkupu w odniesieniu do nieruchomości np. określonej działki albo lokalu, a także w odniesieniu do użytkowania wieczystego oraz spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu. Jeśli chodzi o prawo użytkowania wieczystego oraz spółdzielcze własnościowe praw do lokalu, dla którego prowadzona jest księga wieczysta, to powstają one dopiero w momencie, kiedy sąd dokona wpisu do księgi wieczystej. W tych przypadkach mamy bowiem zasadę konstytutywnego wpisu, co oznacza, że prawo powstaje nie w momencie podpisania umowy, ale dopiero kiedy zostanie wpisane do księgi wieczystej. W takich sytuacjach sprzedający będzie mógł skorzystać z prawa odkupu dopiero po wpisaniu kupującego do księgi wieczystej. W związku tym okres, podczas którego sprzedający będzie mógł skorzystać ze swojego uprawnienia, nie powinien być krótszy niż okres potrzebny na pisanie nowego właściciela do księgi. Kodeks cywilny wprowadza maksymalny czas, na jaki strony mogą zastrzec prawo odkupu. Wynosi on pięć lat.

Wykonanie prawa

Jeżeli mimo zakazu strony zastrzegły dłuższy okres, to ulega on skróceniu z mocy samego prawa do pięciu lat. Upływ zastrzeżonego terminu powoduje, że prawo odkupu, które przysługiwało sprzedawcy, wygasa. Oznacza to, że nie będzie on już mógł odkupić nieruchomości w przypadku jej sprzedaży.

Jeśli osoba, która kupiła nieruchomość, chce ją sprzedać w czasie, kiedy prawo odkupu obowiązuje, uprawniony może z niego skorzystać. Musi w tym celu złożyć odpowiednie oświadczenie. Do jego ważności jest wymagana forma aktu notarialnego. Wykonanie prawa zobowiązuje kupującego do ponownego przeniesienia własności nieruchomości z powrotem na sprzedawcę. Natomiast sprzedawca musi zwrócić kupującemu cenę sprzedaży, kosztów sprzedaży, a także nakładów poczynionych na nieruchomość. Chodzi tu zarówno o nakłady konieczne oraz o nakłady, które zwiększają wartość nieruchomości. Prawo odkupu jest prawem niepodzielnym. W związku z tym można je wykonać tylko w stosunku do całej sprzedawanej nieruchomości. Nie jest zatem możliwe odkupienie tylko części nieruchomości, np. określonej działki. Jeśli uprawnionych z tytułu prawa odkupu jest kilku, a niektórzy z nich nie wykonują swojego prawa, tzn. nie chcą odkupić nieruchomości, pozostałe osoby mogą je wykonać w całości.

Ujawnienie w dokumentach

Istnieje możliwość ujawnienia prawa odkupu w księdze wieczystej prowadzonej dla danej nieruchomości. W sytuacji gdy strony umowy zdecydują się na takie ujawnienie i sąd wpisze prawo odkupu do księgi wieczystej, będzie ono skuteczne wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości. Oznacza to, że uprawniony będzie mógł wykonać swoje prawo, jeśli nieruchomość będzie sprzedawana przez jej kolejnego właściciela.

PRZYKŁAD

Czy można zbyć prawo odkupu na inną osobę w drodze umowy

Prawo odkupu jest prawem osobistym przysługującym określonej osobie. Ponadto jest prawem niezbywalnym, w związku z tym nie może zostać przeniesione na inną osobę w drodze czynności prawnej. Jest jednak dziedziczne, co oznacza, że nie wygasa na skutek śmierci uprawnionego, ale przechodzi na jego spadkobierców.

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).