Służebność gruntowa polega na obciążeniu nieruchomości prawem, które będzie przysługiwało każdoczesnemu właścicielowi innej nieruchomości. Nieruchomość, na której ustanowiono służebność, jest nieruchomością obciążoną. Natomiast nieruchomość, na rzecz której ustanowiono określone prawo, jest nieruchomością władnącą. Każdy właściciel nieruchomości władnącej będzie mógł korzystać ze służebności. Ustanowienie służebności może mieć na celu jedynie zwiększenie użyteczności nieruchomości władnącej albo jej określonej części, np. tylko jednej działki. Służebność jest ustanawiana w sytuacji, gdy samodzielne korzystanie z nieruchomości jest niemożliwe albo bardzo utrudnione, np. gdy nieruchomość nie ma dostępu do drogi publicznej.

Służebność czynna i bierna

Zgodnie z kodeksem cywilnym służebność gruntowa może polegać na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej albo na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostanie ograniczony w korzystaniu ze swojej nieruchomości. Wynika z tego, że służebności gruntowe można podzielić na służebności wykonywane czynnie, np. służebność drogową polegającą na prawie przejazdu i przechodu przez cudzą nieruchomość oraz na służebności bierne, np. służebność widoku, która polega na zakazie wznoszenia na nieruchomości obciążonej budynków oraz innych urządzeń ponad określoną wysokość. Służebność widoku może też polegać na zakazie sadzenia na nieruchomości roślin pnących i drzew, które sięgają ponad określoną wysokość.

Sposób wykonywania

Służebność gruntową można ustanowić nie tylko na rzecz właściciela nieruchomości, ale także na rzecz jej użytkownika wieczystego. Ustanawiając służebność gruntową, należy to uczynić, uwzględniając nie tylko interes właściciela nieruchomości władnącej, ale także interes właściciela nieruchomości obciążonej. W przypadku gdy ustanawiana jest służebność, która polega na prawie przejścia i przechodu, planowaną drogę należy wyznaczyć w takim miejscu, które będzie najmniej uciążliwe dla właściciela tej nieruchomości. Droga jest przeważnie wyznaczana wzdłuż granicy nieruchomości obciążonej. Chociaż nie zawsze jest to regułą. Ponadto służebność powinno się wykonywać w taki sposób, żeby jak najmniej utrudnić korzystanie z nieruchomości obciążonej.

Podział nieruchomości

W przypadku podziału nieruchomości władnącej (np. podziału na działki) służebność utrzymuje się w całości na każdej powstałej w ten sposób działce. Oznacza to, że jeśli ustanowiona była służebność drogowa to właściciel każdej działki będzie uprawniony do przejazdu i przechodu przez nieruchomość obciążoną. Jeżeli jednak służebność zwiększa tylko użyteczność niektórych działek, właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zwolnienia jej od służebności względem pozostałych nieruchomości. Wygaśniecie służebności gruntowej następuje w przypadku, gdy nie jest ona wykonywana przez dziesięć lat.

PRZYKŁAD

Czy można żądać zniesienia służebności, jeśli uzyskano dostęp do drogi publicznej

Właściciel nieruchomości obciążonej może żądać zniesienia służebności za wynagrodzeniem, jeśli stała się ona dla niego nadmiernie uciążliwa, a nie jest już konieczna do prawidłowego korzystania z nieruchomości władnącej. Poza tym można również żądać zniesienia służebności bez wynagrodzenia, w przypadku gdy służebność utraciła dla nieruchomości władnącej wszelkie znaczenie. Takim przypadkiem będzie właśnie wybudowanie drogi publicznej wzdłuż nieruchomości, która wcześniej nie posiadała bezpośredniego dostępu do żadnej drogi.

Podstawa prawna

Art. 285 – 295 ustawy z 23 kwietnia 1964 roku – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).