Dla wielu gmin inwestycje w mieszkania TBS są dobrą formą realizowania polityki mieszkaniowej. Skorzystało z niej 296 gmin. Nadal jednak wiele samorządów obawia się takich inwestycji, np. z powodu dużej odpowiedzialności finansowej oraz skomplikowanych procedur ubiegania się o preferencyjne kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego.
W Polsce funkcjonuje około 80 tys. mieszkań w TBS-ach. Ten sektor mieszkalnictwa zajmuje od kilku lat udział w rynku mieszkań oddawanych do użytku na poziomie ok. 8 proc., a ok. 17 proc. licząc efekty budownictwa zorganizowanego.
Skala inwestycji
- W latach 1996 - 2006 na cel budowy TBS-ów udzielono kredytów na kwotę 5 mln 727 tys. zł. Kwota ta pozwoliła na skredytowanie 80,5 tys. mieszkań. Zasoby społecznych mieszkań czynszowych powstały w 296 gminach. Liczby te pokazują, jaka jest skala mieszkań budowanych w formie TBS w Polsce - mówi Alina Muzioł-Węcławowicz, p.o. zastępcy dyrektora departamentu funduszy mieszkaniowych Banku Gospodarstwa Krajowego.
Od dłuższego czasu wśród samorządów toczy się dyskusja na temat przyszłości TBS-ów. Zdaniem niektórych program TBS-ów jest bardzo pomocny gminom w wypełnianiu ich zadań związanych z rozwojem mieszkalnictwa i trzeba wprowadzić takie zmiany, które pozwolą na budowę tego typu mieszkań.
Dynamiczny rozwój
- W Szczecinie funkcjonują dwa TBS-y ze 100-proc. udziałem miasta. Działalność obu spółek stanowi istotną rolę w realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej i zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych mieszkańców miasta - mówi Anna Kalina-Dzwonkowska, zastępca dyrektora Wydziału Gospodarki Nieruchomościami Urzędu Miasta Szczecin.
Dodaje ona, że spółki te nie tylko budują nowe mieszkania, ale angażują swoje środki także w remonty starych i zdewastowanych lokali, co pozwala na przywrócenie ich do zasobów mieszkaniowych, i również ma duży wpływ na sytuację mieszkaniową w gminie.
Podobnie pozytywnie program TBS-ów ocenia Bolesław Grygorewicz, zastępca prezydenta Bydgoszczy i przewodniczący Komisji ds. Mieszkalnictwa i Infrastruktury Osiedlowej w Unii Metropolii Polskich. Jego zdaniem przeznaczony jest on dla osób, które są zbyt bogate, by mieszkać w mieszkaniach socjalnych lub komunalnych, ale jednocześnie zbyt biedne, by kupić sobie własne mieszkanie.
- Za pomocą tego programu w całym kraju wybudowano kilkadziesiąt tysięcy mieszkań dla osób, które najprawdopodobniej miałyby problemy z zakupem własnego mieszkania i przez to byłyby potencjalnymi chętnymi do zasiedlenia mieszkań komunalnych. Program TBS-ów jest zatem bardzo pomocny w realizowaniu polityki mieszkaniowej w gminach - wyjaśnia Bolesław Grygorewicz.
Nie wszyscy jednak tak pozytywnie oceniają funkcjonowanie TBS-ów. Przedstawiciele części samorządów przypominają, że w Polsce TBS-ów nadal jest bardzo mało. Ich zdaniem wiele gmin obawia się tego typu inwestycji.
Problemy finansowe
- Po części spowodowane jest to brakiem pieniędzy na budowę tanich mieszkań. Gminy mają problemy finansowe i często nie stać ich na budowanie całych bloków. Co prawda, istnieje możliwość ubiegania się o kredyt z funduszy Banku Gospodarstwa Krajowego, jednak procedury te są bardzo skomplikowane i potrzebna jest duża liczba dokumentów, a dofinansowanie to wynosi zaledwie 20 proc. - mówi Jan Stelter z Wydziału Gospodarki Lokalowej w Urzędzie Miasta Inowrocław.
Właśnie zbyt skomplikowane procedury są zdaniem przedstawicieli samorządów jedną z ważniejszych przyczyn nadal zbyt małej liczby TBS-ów w Polsce.
- Procedury ubiegania się o preferencyjne kredyty z Banku Gospodarstwa Krajowego na budowę TBS-ów są bardzo długie i skomplikowane. Gdyby tą procedurę udało się skrócić, to cykl inwestycji również uległby skróceniu i z pewnością gminy jeszcze chętniej inwestowałyby w tego rodzaju budownictwo - mówi Bolesław Grygorewicz. Jego zdaniem potrzebne jest także zwiększenie limitów kredytowych, szczególnie dla dużych miast, jak np. Szczecin, Białystok, które najczęściej korzystają z tego wsparcia finansowego, tak by rozwój TBS-ów w tych miastach nie został zatrzymany.
Według oceny ekspertów wadą programu TBS-ów są także wysokie czynsze, które są średnio wyższe o 200 - 300 zł od czynszów za takie same mieszkania np. w spółdzielniach mieszkaniowych.
- Między innymi z tego powodu gminy niechętnie budują TBS-y, a większość z nich powstała w wyniku aktywności prywatnych inwestorów - mówi Jan Stelter. Jego zdaniem wiele gmin obawia się ewentualnych problemów związanych z koniecznością ściągania wysokich czynszów.
- Jeżeli ktoś nie będzie płacił takiego czynszu, to spadnie to na barki gminy - wyjaśnia Jan Stelter.
Jednak zdaniem Olgierda Dziekońskiego, wiceministra infrastruktury odpowiedzialnego za budownictwo, nigdzie nie jest powiedziane, że budownictwo pod wynajem ma być realizowane przez gminy.
- Równie dobrze mogą to robić prywatni inwestorzy, jeśli oczywiście potrafią oni sprostać standardom cenowym i jakościowym. Najważniejsze jest, by maksymalnie obniżać koszty najmu lokalu, tak by mogła z tej formy budownictwa skorzystać jak najszersza grupa osób - mówi Olgierd Dziekoński.
- Nie jest ważne, kto będzie budował TBS-y, ale ile będą one kosztowały ich mieszkańców - dodaje.
Zdaniem Unii Metropolii Polskich, jeżeli zdecydowano by się na obniżenie oprocentowania kredytów udzielanych przez Krajowy Fundusz Mieszkaniowy oraz na obniżenie prowizji banku, to czynsze w TBS-ach mogłyby być niższe.
- Spadłyby koszty obsługi zadłużenia budowy lokalu, które są jedną ze składowych czynszów za mieszkania - wyjaśnia Bolesław Grygorewicz.
Większe wsparcie budżetowe
Jednocześnie Unia i inni przedstawiciele samorządów postulują zwiększenie wydatków budżetowych na program TBS i obniżenie wymagań stawianych inwestorom ubiegającym się o kredyt.
- Bank Gospodarstwa Krajowego stawia zbyt wysokie wymagania spółkom w celu zakwalifikowania ich do udzielenia kredytu oraz żąda wysokich zabezpieczeń ze strony spółek i miast. Obniżenie wymagań w tym zakresie pozwoliłoby na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych szerszego grona społeczeństwa - mówi Bolesław Grygorewicz.
Przedstawiciele Banku Gospodarstwa Krajowego wskazują jednak, że w każdym programie muszą istnieć ograniczenia finansowe, które są wynikiem ograniczeń wydatków budżetu państwa.
- Ważne, żeby gminy wykorzystywały te możliwości finansowe, które są. Wiele gmin to robi i to dobrze, gdyż w Polsce występuje zapotrzebowanie na mieszkania czynszowe. Za wzorcowy uważa się model, w którym udział sektora czynszowego w całym sektorze mieszkań kształtuje się na poziomie 25-30 proc. - mówi Alina Muzioł-Węcławowicz.
Ministerstwo Infrastruktury w celu zachęcenia do budowy mieszkań czynszowych i do zamieszkiwania w nich chce zaproponować rozwiązania prawne umożliwiające ich wykup na własność.
- Musimy jeszcze dokładnie rozwiązać kwestię rewaloryzacji wartości takiego mieszkania i określić, na jakiej zasadzie pomoc państwa powinna być zrekompensowana. Wydaje się jednak, że kwestia wprowadzenia możliwości wykupu na własność mieszkań wybudowanych przez TBS-y jest już przesądzona, tym bardziej że Sejm poprzedniej kadencji dopuścił możliwość wykupu spółdzielczych zasobów lokatorskich - mówi Olgierd Dziekoński.
Arkadiusz Jaraszek
