Z współwłasnością nieruchomości spotykamy się, kiedy jej własność należy do kilku osób. Taki stan rzeczy jest często przyczyną wielu konfliktów między współwłaścicielami. W wielu wypadkach jedynym wyjściem z sytuacji jest zniesienie współwłasności. Jeśli między współwłaścicielami jest zgoda co do sposobu jej zniesienia, może to nastąpić w drodze umowy. W przypadku braku porozumienia pozostaje droga sądowa.

Łączna i ułamkowa

Prawo wprowadza dwa rodzaje współwłasności: łączną i w częściach ułamkowych. Współwłasność łączna charakteryzuje się bezudziałowością, tzn. własność całej rzeczy przysługuje każdemu współwłaścicielowi ale nie samodzielnie, tylko łącznie z innymi współwłaścicielami. We współwłasności łącznej nie ma w ogóle udziałów, czyli określonych ułamkowych części, które przysługują każdemu współwłaścicielowi. Współwłasność w częściach ułamkowych powstaje najczęściej w sytuacji, gdy dwie lub więcej osób kupi razem nieruchomości. Każdemu współwłaścicielowi przysługuje określony udział (ułamek) we własności rzeczy. Zniesienie współwłasności jest możliwe, tylko gdy mamy do czynienia ze współwłasnością w częściach ułamkowych.

Sposoby zniesienia

Istnieją dwa sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości. Po pierwsze może nastąpić jej podział w naturze, czyli podział większej nieruchomości na mniejsze, np. podział jednego gruntu na dwie mniejsze działki. Własność konkretnych działek zostanie przyznana poszczególnym współwłaścicielom. Możliwe jest również przyznanie własności nieruchomości jednemu ze współwłaścicieli. W takim przypadku najczęściej jest on zobowiązany do spłaty pozostałych osób. Przyznanie nieruchomości na własność może także nastąpić bez obowiązku spłaty, jeśli pozostali współwłaściciele się na to zgodzą.

Podział w naturze

Umowa o zniesienie współwłasności nieruchomości przez podział w naturze może nastąpić, tylko kiedy podział jest prawnie dopuszczalny. To znaczy kiedy każda nieruchomość powstała w wyniku podziału może stanowić osobny przedmiot własności. W przypadku podziału nieruchomości gruntowej podział jest możliwy, kiedy w skład nieruchomości wchodzi więcej niż jedna działka ewidencyjna. Umowa o zniesienie współwłasności musi być zawarta w formie akt notarialnego. Zamieszcza się w niej oświadczenia współwłaścicieli, że dokonują zniesienia współwłasności i określają sposób podziału, np. jedna działka ewidencyjna zostaje przyznana na własność jednemu z nich, a dwie pozostałe nabywa na własność drugi współwłaściciel. Notariusz sporządzający umowę zawiera w niej również wniosek do sądu wieczystoksięgowego o wydzielenie z jednej księgi wieczystej określonej działki albo działek, założenie dla niej nowej księgi oraz wpisanie w niej nowego właściciela. W wyniku takiej umowy z jednej większej nieruchomości, która była objęta współwłasnością, powstaje kilka mniejszych nieobjętych współwłasnością. Należy pamiętać, aby nieruchomości powstające w wyniku podziału miały dostęp do drogi publicznej.

Obowiązek spłaty

Zniesienie nieruchomości może również nastąpić w ten sposób, że nieruchomość zostanie przyznana jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty pozostałych. Taka sytuacja występuje najczęściej, gdy podział nieruchomości na kilka mniejszych nie jest możliwy. Współwłaściciele powinni w umowie określić wysokość i termin spłat.

PRZYKŁAD

Czy można znieść współwłasność łączną na podstawie umowy

Nie jest możliwe zawarcie umowy o zniesienie współwłasności łącznej, np. wspólności ustawowej małżeńskiej. Aby znieść taką współwłasność, trzeba najpierw doprowadzić do jej ustania, np. małżonkowie mogą zawrzeć umowę o rozdzielność majątkową, na mocy której powstanie miedzy nimi współwłasność w częściach ułamkowych, i dopiero wtedy możliwe jest jej zniesienie.

Podstawa prawna

Ustawa z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).