Ministerstwo Infrastruktury zamierza wprowadzić do polskiego prawa nowy rodzaj nieruchomości – odrębną własność obiektów budowlanych. Przygotowywany przez resort projekt założeń do ustawy stanowi, że budynki, budowle, tunele, wiadukty, mosty i parkingi wznoszone nad lub pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi oraz nad wodami nie będą musiały już należeć do właściciela lub do użytkownika wieczystego gruntu. Będą one odrębnym od gruntu przedmiotem własności. Grunt nadal będzie należał do właściciela albo do użytkownika wieczystego. Natomiast właścicielem budynku wzniesionego nad lub pod powierzchnią nieruchomości gruntowej będzie inwestor.

Zdaniem ekspertów odrębna własność obiektów budowlanych to rewolucja.

– To rozwiązanie nieznane polskiemu ustawodawstwu – mówi Anna Piecuch, radca prawny, szef departamentu prawa zamówień publicznych w kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Nowa kategoria własności może przynieść korzyści inwestorom. Udostępni grunty, których do tej pory nie można było przeznaczyć pod zabudowę.

– Deficyt powierzchni w centrach miast często wymaga realizacji obiektów na różnych poziomach tej samej nieruchomości i sytuowania nowej zabudowy ponad lub pod już istniejącą. Czytelne regulacje prawne ułatwiłyby takie inwestycje – wyjaśnia dr Andrzej Zalewski, członek zarządu firmy Wyceny i Ekspertyzy zajmującej się rynkiem nieruchomości.

Chociaż głównym celem nowej regulacji nie są inwestycje o charakterze mieszkalnym, to zdaniem Piotra Stycznia, podsekretarza stanu w Ministerstwie Infrastruktury, ustawa nie wyklucza możliwości zagospodarowania przestrzeni budynkami wzniesionymi na przykład w prześwitach.

– Ustawa określi katalog obiektów budowlanych, które mogą być przedmiotem odrębnej własności. Katalog ten powinien mieć charakter otwarty – wyjaśnia Piotr Styczeń.

Zdaniem Anny Piecuch wprowadzenie odrębnej własności obiektów budowlanych nie rozwiąże problemów tych inwestorów (przede wszytskim deweloperów), którzy chcieliby wznosić budynki na cudzych gruntach, na przykład należących do spółdzielni mieszkaniowych.

Budynek wybudowany nad lub pod powierzchnią nieruchomości nie będzie musiał już należeć do właściciela albo do użytkownika wieczystego gruntu. Ministerstwo Infrastruktury chce wprowadzić nowy, nieznany do tej pory rodzaj nieruchomości – odrębną własność obiektów budowlanych – która będzie stanowiła osobny od gruntu przedmiot własności. Odrębnymi obiektami budowlanymi będą np. budynki, budowle, tunele, wiadukty, mosty i parkingi wznoszone nad lub pod drogami publicznymi, liniami kolejowymi czy też nad wodami.

– Takie rozwiązanie stworzy szanse na rozwój rynku nieruchomości, w tym rozwój budownictwa w centrach miast, które do tej pory uznawane były za tereny niemożliwe do dalszego zagospodarowania – czytamy w uzasadnieniu projektu.

Nowe możliwości

Dzięki proponowanej regulacji będzie możliwe wykorzystanie przestrzeni nad lub pod powierzchnią nieruchomości. Ponadto ma ona zagwarantować inwestorom stabilne prawo do wybudowanej nieruchomości przy jednoczesnej ochronie praw właściciela nieruchomości gruntowej, ponieważ realizacja inwestycji nie pozbawi go możliwości korzystania z nieruchomości. Na- tomiast inwestor uzyska własność budowanego obiektu, co da mu większą swobodę w dysponowaniu obiektem. Według ekspertów nowa kategoria nieruchomości to nieomal rewolucyjne rozwiązanie zarówno w polskim systemie prawnym, jak i w mentalności obywateli i urzędników.

– Projektowana regulacja ma na celu umożliwienie prawnego wyodrębniania nieruchomości od gruntu, czyli ustanawiania odrębnej własności konkretnych rodzajów budynków, a więc rozwiązania nieznanego rodzimemu ustawodawstwu – tłumaczy Anna Piecuch, radca prawny, szef departamentu prawa zamówień publicznych, Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna.

Resort infrastruktury zakłada, że ustanowienie i przeniesienie odrębnej własności obiektu budowlanego wymaga bezwzględnego ujawnienia w księdze wieczystej prowadzonej dla nieruchomości. Ujawnieniu w księdze wieczystej będzie podlegać także fakt zawarcia umowy zobowiązującej do ustanowienia odrębnej własności obiektu budowlanego do momentu ustanowienia odrębnej własności. Wpłynie to na bezpieczeństwo prowadzonej inwestycji, a także zabezpieczy interesy stron. Dodatkowo przy ustanawianiu odrębnej własności obiektu budowlanego przez użytkownika wieczystego przewiduje się warunek uzyskania zgody właściciela nieruchomości. Takie uregulowanie ma na celu zapobieganie sporom co do sposobu rozliczenia inwestycji i ograniczenia ekonomicznego wykorzystania prawa własności po okresie wieczystego użytkowania.