Na 2011 rok gminy wyznaczyły podwyżki opłat za użytkowanie wieczyste na niespotykana dotąd skalę. W niektórych dzielnicach Warszawy właściciele mieszkań i garaży będą musieli zapłacić o ponad 1000 proc. więcej niż dotychczas. Taka sytuacja wynika z faktu, że opłaty z tytułu użytkowania nie były w wielu miejscach aktualizowane od lat. Użytkownicy wieczyści są zaskoczeni aż tak wysokimi podwyżkami.
Właściciele mieszkań i garaży otrzymują od gmin pisma z informacją o wypowiedzeniu dotychczasowej opłaty rocznej i wprowadzeniu nowej. Często wyższej nawet dziesięciokrotnie. Bywa, że te podwyżki są nieuzasadnione
Osoby otrzymujące informacje o podwyżkach są oburzone i zmartwione.
– Do tej pory opłata za użytkowanie wieczyste gruntu przynależącego do mojego mieszkania wynosiła 182 zł rocznie. Teraz dostałem pismo z informacją, że będę płacić 1700 zł. Nie spodziewałem się tak dużej podwyżki – skarży się czytelnik z Warszawy.
Jeszcze bardziej niemiła niespodzianka spotkała panią Agnieszkę. Tydzień temu warszawska dzielnica Wola wypowiedziała jej dotychczasową opłatę za garaż. Zamiast 1,2 tys. zł od nowego roku nasza czytelniczka ma płacić prawie 12 tys. zł rocznie.
– To więcej, niż wart jest mój samochód zaparkowany w tym garażu – mówi pani Agnieszka.
Wysokość opłaty za użytkowanie wieczyste zależy od wartości nieruchomości. Eksperci ostrzegają, że często jest ona wielokrotnie zawyżona. Operaty szacunkowe przygotowane przez gminy, na podstawie których wylicza się nową opłatę, zwykle są niskiej jakości i zawierają błędy. To efekt tego, że gminy, wybierając rzeczoznawców, biorą pod uwagę nie ich profesjonalizm, ale cenę wykonania operatu.
Zdaniem ekspertów przepisy o aktualizacji opłaty rocznej są niekorzystne dla użytkowników wieczystych.
– Opłata może zmieniać się co roku i nie ma górnej granicy podwyżki – tłumaczy Przemysław Wierzbicki, adwokat, Rak Wierzbicki & Wspólnicy.
Wiele osób nie wie, że nie musi zgadzać się z nową opłatą. W takiej sytuacji należy złożyć wniosek do samorządowego kolegium odwoławczego o ustalenie, czy aktualizacja opłaty jest uzasadniona. Nie trzeba udowadniać swojego przekonania o bez- zasadności podwyżki. Wystarczy zadeklarowanie niezadowolenia. To gmina musi dowieść, że zaszła konieczność podniesienia opłaty.
Użytkownik wieczysty ma też prawo przedstawić wycenę sporządzoną przez innego rzeczoznawcę. W takim przypadku SKO proponuje zazwyczaj przyjęcie średniej z oszacowanych wartości, co może obniżyć opłatę o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent. W przypadku nieruchomości o dużej wartości są to istotne kwoty.

Opłaty wyższe o 1000 proc.

Skala podwyżek wynosi w granicach od 100 do 600 proc. w zależności od lokalizacji nieruchomości, a w niektórych dzielnicach sięga nawet ponad 1000 proc. Najbardziej radykalne podwyżki dotyczącą mieszkańców dzielnicy Wola.
– Do tej pory płaciłam za garaż niecałe 2 tys. złotych rocznie. Teraz otrzymałam pismo, w którym gmina wypowiedziała mi dotychczasową opłatę. Obecnie będę musiała płacić ok. 12 tys. złotych. Nie spodziewałam się aż tak dużej pożyczki – mówi czytelniczka.
Anna Fiszer-Nowacka naczelnik wydziału organizacyjnego dla dzielnicy Wola wskazuje, że opłaty roczne za niektóre nieruchomości na terenie dzielnicy nie były aktualizowane nawet przez kilkanaście lat. Dotyczy do zwłaszcza nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste spółdzielniom mieszkaniowym.
– Grunt, na którym położony jest budynek, został obecnie wyceniony na 6 tys. złotych za metr kwadratowy. Podczas gdy wcześniej jego wartość wyceniona była na 500 zł – tłumaczy jeden z mieszkańców Woli.
Może się zdarzyć, że wartość gruntu przedstawiona przez rzeczoznawcę, który dokonywał wyceny dla gminy, jest zawyżona. Dlatego warto zadbać o swoje prawa i zapoznać się z wyceną nieruchomości. Jest ona dostępna w urzędzie gminy.



Wysokość opłaty

Zasadniczym czynnikiem kształtującym wartość nieruchomości jest jej przeznaczenie.
– Przy czym w przypadku aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego gruntów zabudowanych przyjmuje się przeznaczenie wynikające z aktualnego sposobu korzystania z nieruchomości, a nie np. z ustaleń planu miejscowego czy studium – wskazuje dr inż. Andrzej Zalewski, członek zarządu Wyceny i Ekspertyzy. I dodaje, że oznacza to, iż grunt zabudowany domem jednorodzinnym, a przeznaczony w planie miejscowym pod wysoką zabudowę wielorodzinną, powinien być wyceniany tak, jakby jedynym możliwym sposobem zagospodarowania nieruchomości była zabudowa jednorodzinna. A to może oznaczać kilkukrotną różnicę wartości.
Użytkownik nie musi się zgadzać z przyjętą przez gminę wartością nieruchomości. Ma prawo kwestionować jej wysokość.
– Użytkownik wieczysty może złożyć do SKO wniosek o ustalenie, że aktualizacja opłaty jest nieuzasadniona i powinna pozostać w dotychczasowej wysokości, bądź też uzasadniona w innej wysokości. Wniosek ten użytkownik może złożyć bez konieczności udowadniania swojego przekonania o bezzasadności aktualizacji opłaty rocznej. Wystarczy samo zadeklarowanie niezadowolenia z propozycji właściwego organu – tłumaczy Urszula Majewska z wydziału organizacyjnego dzielnicy Śródmieście.
Wniosek do SKO użytkownik wieczysty musi złożyć w terminie 30 dni od doręczenia wypowiedzenia, bowiem niezłożenie wniosku oznacza przyjęcie oferty nowej wysokości opłaty rocznej.
– Ciężar dowodu, że istnieją przesłanki do aktualizacji opłaty, spoczywa na gminie – mówią Iwona Pasierbiak, radca prawny oraz Anna Soszyńska, aplikant z kancelarii Kruk, Pasierbiak, Wasilewski i Wspólnicy.
W praktyce oznacza to dostarczenie do kolegium odpisów dokumentów będących podstawą aktualizacji, czyli operatu szacunkowego, i wypowiedzenia dotychczasowej wysokości opłaty rocznej. Użytkownik wieczysty, zaskarżając wycenę gruntu dokonaną przez gminę, ma prawo przedstawić własną wycenę sporządzoną przez innego rzeczoznawcę. W takim przypadku SKO proponuje zazwyczaj przyjęcie średniej z oszacowanych wartości, co może obniżyć opłatę o kilkanaście, a nawet kilkadziesiąt procent.

Obniżenie opłaty o 50 proc.

Do urzędu dzielnicy można się zwrócić z wnioskiem o bonifikatę.
– Dla osób o niskich dochodach ustawa przewiduje obniżenie opłat o 50 proc. Bonifikata przyznawana jest zarówno dla osób fizycznych, jak i członków spółdzielni, którzy nie wyodrębnili swoich lokali – tłumaczy Monika Beuth-Lutyk, rzecznik prasowy Urzędu Dzielnicy Ursynów.
– Aby starać się o obniżenie opłaty, dochód miesięczny na jednego członka gospodarstwa domowego nie może przekraczać 50 proc. przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w roku poprzedzającym rok, za który opłata ma być wnoszona – wyjaśnia Karolina Frańczak, prawnik z Kancelarii Stopczyk & Mikulski.
Warto złożyć wniosek do SKO o sprawdzenie aktualizacji opłaty
ikona lupy />

Przemysław Wierzbicki | adwokat, Rak Wierzbicki & Wspólnicy

Czy przepisy o aktualizacji opłat są korzystne dla użytkowników?
Obecne przepisy o aktualizacji opłaty rocznej są niekorzystne dla użytkowników wieczystych – opłata roczna może bowiem ulec zmianie co roku i brak jest górnej granicy podwyżki opłaty. Zatem użytkownik, w długoterminowej perspektywie, nie ma pewności, jak będzie się kształtować poziom opłaty rocznej. Z tego względu ograniczenie częstotliwości aktualizacji może pomóc unormować sytuację – obecnie i tak coroczna aktualizacja przekraczała możliwości urzędów i dokonywano jej w tempie co kilka lat. W rezultacie użytkownicy mogli otrzymać aktualizacje zwiększające opłatę nawet o kilkadziesiąt procent, co wydaje się być sprzeczne z zasadą zaufania obywateli do działania organów państwa.
Na czy polega aktualizacja opłaty?
Problemem czasem jest także niska jakość operatów szacunkowych, na podstawie których dokonuje się wyliczenia kwoty aktualizacji – wykonawcy operatów są wybierani w trybie przetargowym, gdzie najważniejszym kryterium zazwyczaj jest cena. W efekcie operaty zawierają błędy formalne, które mogą spowodować odrzucenie operatu przez SKO lub sąd. Co więcej, w praktyce aktualizacja oznacza wyłącznie podwyżkę opłaty – postępowania, gdzie opłata wymaga obniżenia i urząd sam rozpoczyna aktualizację, prawie nigdy się nie zdarzają.
Czy warto wystąpić z wnioskiem do SKO o obniżenie opłaty?
Jeśli dojdzie do aktualizacji opłaty rocznej i otrzymamy wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłaty – warto przede wszystkim sprawdzić poprawność formalną wypowiedzenia i operatu szacunkowego, z uwagi na możliwe uchybienia. Wskazane jest również zasięgnięcie opinii innego rzeczoznawcy, który może nam wskazać, czy operat szacunkowy do aktualizacji nie jest czasem zawyżony albo czy są argumenty do walki o niższą kwotę aktualizacji (nakłady na nieruchomość, obciążenia nieruchomości, bonifikaty itp.). Często okazuje się wówczas, że istnieją argumenty przeciwko aktualizacji – wtedy bezwarunkowo należy złożyć wniosek do SKO o sprawdzenie zasadności aktualizacji lub jej wysokości. Z praktyki wynika, iż uchylenie aktualizacji w całości jest bardzo rzadkie, ale bardzo często udaje się „zbić” jej wysokość. Od orzeczenia SKO można wnieść sprzeciw do sądu, który rozpatruje sprawę jako sąd I instancji. Do czasu zakończenia postępowania płaci się opłatę roczną w niezaktualizowanej wysokości (choć po negatywnym zakończeniu postępowania będzie trzeba ją uzupełnić „wstecz” – za okres od dnia aktualizacji). W przypadku nieruchomości o dużej wartości mogą to być istotne kwoty. Od orzeczenia SKO można wnieść sprzeciw do sądu, który rozpatruje sprawę jako sąd I instancji.