Kryzys gospodarczy spowodował, że sytuacja finansowa wielu deweloperów, szczególnie tych mniejszych i od niedawna działających na rynku, się pogorszyła. Co jakiś czas media donoszą o upadłości jakiejś firmy budującej mieszkania, jak jednego z największych deweloperów na południu Polski – Leoparda. Z tego też względu, kupując mieszkanie na rynku pierwotnym, powinniśmy bardzo dokładnie sprawdzić firmę, z którą chcemy podpisać umowę.

Legalność inwestycji

Przede wszystkim powinniśmy sprawdzić, czy deweloper jest właścicielem lub użytkownikiem wieczystym gruntu, na którym ma stanąć budynek. W tym celu powinniśmy zażądać okazania wypisu i wyrysu z ewidencji gruntów i odpisu z księgi wieczystej. Ważne jest także sprawdzenie, czy prowadzone roboty budowlane odbywają się na podstawie ważnego pozwolenia na budowę, czy też stanowią samowolę budowlaną. Powinniśmy więc zażądać od dewelopera okazania nam pozwolenia na budowę na tę konkretnie nieruchomość położonej na tej konkretnej działce.

Zawarcie umowy

Jeśli dweloper okaże nam akt potwierdzający prawo do terenu i pozwolenie na budowę, możemy przystąpić do podpisania umowy. Jeżeli mieszkanie jeszcze nie istnieje lub cała inwestycja nie jest zakończona, to będziemy musieli podpisać najpierw umowę przedwstępną. Powinniśmy ją zawrzeć w formie aktu notarialnego. W umowie tej deweloper zobowiązuje się do wybudowania mieszkania oraz do ustanowienia po zakończeniu budowy odrębnej własności lokalu i przeniesienia na nabywcę tego prawa. My natomiast zobowiązujemy się do zapłacenia deweloperowi określonej ceny w określonym terminie. W akcie powinny być zawarte również wniosek o wpis w księdze wieczystej dla nieruchomości, roszczenia o ustanowienie odrębnej własności lokalu i o przeniesienie na nabywcę tego prawa. Zawarcie umowy w tej formie jest korzystne dla kupującego lokal. Gdyby deweloper wykonywał umowę w sposób wadliwy albo sprzeczny z jej postanowieniami, nabywca może wystąpić z wnioskiem do sądu o powierzenie kontynuowania budowy innemu wykonawcy na koszt właściciela gruntu.

Podpisując umowę przedwstępną, powinniśmy zwrócić szczególną uwagę na to, by w umowie dokładnie został określony przedmiot umowy, czyli budynek, w którym zostanie wyodrębniony lokal i samo mieszkanie. Umowa powinna także wskazywać powierzchnię mieszkania, jego rozkład czy liczbę pokoi. Dla kupującego szczególnie istotne jest także precyzyjne określenie w umowie parametrów techniczno-eksploatacyjnych, standardu wykończenia oraz zakresu ewentualnych zmian w zakresie wykończenia. Obowiązkowo muszą być określone cena i sposób rozliczenia. Kolejność wpłat powinna być związana z postępem robót, a nie z konkretną datą. W umowie trzeba też precyzyjnie określić termin przeniesienia własności lokalu. Na wypadek niedotrzymania terminów przez dewelopera należy ustalić kary umowne, i to w takiej wielkości, by mobilizowały go do dotrzymania umowy.

Dopiero po zakończeniu inwestycji będziemy mogli zawrzeć z deweloperem ostateczną umowę przeniesienia własności mieszkania. Także i ta umowa musi być zawarta w formie aktu notarialnego.