Gdy przed wywłaszczeniem nieruchomości nastąpi jej zajęcie, właściciel otrzyma zaliczkę na poczet przyszłej należności.
Spadkobiercy gruntów, co do których postępowanie sądowe o stwierdzenie nabycia spadku jest w toku, powinni mieć się na baczności. Nowelizacja ustawy o gospodarce nieruchomościami takie grunty uznaje za nieruchomości o nieuregulowanym stanie prawnym, co znacznie ułatwia wywłaszczenie.
– W przypadku takich gruntów procedura wywłaszczeniowa jest prostsza. Aby zawiadomić potencjalnych właścicieli, wystarczy zamieścić odpowiednie ogłoszenie w prasie. W tej sytuacji spadkobiercy zmarłego właściciela traktowani są tak, jakby w ogóle ich nie było – wyjaśnia Przemysław Kaczor z kancelarii Łatała i Wspólnicy.
Nowelizacja 5 sierpnia została uchwalona przez Sejm. Senat wprowadził do tekstu ustawy poprawki, do których Sejm ustosunkuje się po wakacjach. Sejm, uchwalając ustawę, wycofał się z podwyższenia wysokości odszkodowań za wywłaszczenia. Miały one zostać powiększone o kwotę odpowiadającą wartości utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w okresie do 3 lat od pozbawienia prawa lub zajęcia nieruchomości.
Zmiany dotyczą także konserwacji usytuowanych na cudzych gruntach urządzeń należących do przedsiębiorstw energetycznych, gazowych czy wodno-kanalizacyjnych. Aby wejść na prywatną nieruchomość, na której nie została ustanowiona służebność przesyłu, wystarczy decyzja starosty. Gdy właściciel nieruchomości nie zgadza się na wstęp konserwatorów na jego teren, przedsiębiorca będzie mógł złożyć wniosek o wydanie zgody wraz z dokumentami poświadczającymi prawa do urządzeń i przewodów znajdujących się na cudzych gruntach.
– Decyzja o zobowiązaniu do udostępniania nieruchomości może być także wydana w celu zapewnienia dojazdu umożliwiającego wykonanie czynności – dodaje Arkadiusz Prusaczyk, radca prawny współpracujący z kancelarią MMLegal Marek Musioł.
W razie zniszczeń przedsiębiorstwo będzie zobowiązane do przywrócenia nieruchomości do stanu poprzedniego, niezwłocznie po zakończeniu prac remontowych.
– Obowiązek udostępnienia nieruchomości nie może wykraczać poza okres 6 miesięcy. Ustawa nie ogranicza jednak częstotliwości wyznaczania takiego obowiązku. Można to uznać za ingerencję w prawo własności – komentuje Grażyna Kuźma, radca prawny w BSJP Taylor Wessing.
– Co więcej, ustawa może zniechęcać przedsiębiorstwa do trwałego regulowania stosunków, np. w formie służebności – dodaje Arkadiusz Prusaczyk.
Ustawodawca wprowadził także możliwość szybkiego wydania zezwolenia w drodze decyzji na czasowe zajęcie nieruchomości w przypadku siły wyższej lub nagłej potrzeby zapobieżenia powstaniu znacznej szkody. W tego typu sprawach starosta będzie miał jedynie 7 dni na wydanie decyzji od daty złożenia wniosku.
– Zagadką jest, jak w takim terminie organ administracji miałby przeprowadzić prawidłowe postępowanie – komentuje Arkadiusz Prusaczyk.



Właściciele wywłaszczani z nieruchomości szybciej otrzymają swoje odszkodowania. Nowelizacja wprowadza bowiem zasadę wypłacania tzw. bezpiecznej zaliczki w sytuacji, gdy przed pozbawieniem prawa do nieruchomości następuje niezwłoczne jej zajęcie.
Zaliczka wynosić będzie 70 proc. odszkodowania i wypłacana będzie jednorazowo w terminie 50 dni, licząc od dnia złożenia wniosku o jej wypłatę. Wysokość odszkodowania za wywłaszczone nieruchomości pomniejszana będzie o kwotę wypłaconej zaliczki.
62 proc. nieruchomości Skarbu Państwa ma nieuregulowany stan prawny
33,3 proc. wójtów nie podejmuje żadnych działań, aby uregulować stan nieruchomości gminnych
OPINIE
dr Marek Stańko
radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych, G. Morawska-Stanecka M. Stańko
Nowelizacja, z uwagi na fakt, że bardzo głęboko ingeruje w sferę prawa własności nieruchomości, wywołuje i będzie wywoływać liczne kontrowersje. Wielokrotnie zdarzało się już bowiem tak, że szczytne cele ustawodawcy, zwłaszcza w przypadku projektów poselskich, spotykały się z surową oceną Trybunału Konstytucyjnego. W przypadku instytucji wywłaszczenia nieruchomości, ale także instytucji analogicznych do wywłaszczenia, jak np. czasowe zajęcie nieruchomości, wymaga wyraźnego podkreślenia, że nie tylko w orzecznictwie krajowym, ale także w orzecznictwie sądów unijnych wyznaczone zostały standardy ochrony prawa własności.
Agnieszka Rabenda-Ozimek
radca prawny z z Kancelarii Radcy Prawnego Agnieszki Rabendy-Ozimek
Ustawa nowelizująca, odmiennie, niż zakładał projekt poselski, nie przewiduje zwiększenia odszkodowań za wywłaszczoną nieruchomość o kwotę odpowiadającą wartości utraconych korzyści, możliwych do uzyskania w okresie do 3 lat od pozbawienia prawa lub zajęcia nieruchomości, nie więcej jednak niż o 10 proc. wartości nieruchomości. Niewątpliwie zmiana taka okazałaby się korzystna dla wywłaszczanych. Ustawa nowelizująca precyzuje wprawdzie sposób określenia wysokości odszkodowania i wartości nieruchomości, ale nie poszerza zakresu. Z drugiej strony powiększenie odszkodowania o utraconą korzyść skutkowałoby bliżej nieokreślonymi obciążeniami dla budżetów Skarbu Państwa i jednostek samorządu terytorialnego.