Czy podział nieruchomości zawsze musi być zgodny z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego? Czy gmina może określić minimalną powierzchnię dzielonych działek?
Najczęściej spotykamy się z dwoma rodzajami podziału nieruchomości, tj. znoszenia współwłasności nieruchomości oraz przeprowadzania podziałów działek gruntu w drodze postępowania administracyjnego. Podział działek gruntu następuje w drodze decyzji administracyjnej, a sprawa jest rozstrzygana przez wójta gminy, burmistrza lub prezydenta miasta, na którego terenie położona jest działka gruntu będąca przedmiotem podziału. Przed przystąpieniem do podziału nieruchomości należy sprawdzić, czy działka jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Przykładowo miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla osiedla Białołęka w Warszawie (uchwała Rady Miasta Stołecznego Warszawy Nr LXXVII/2423/2006) przewiduje, że na terenie przewidzianym pod zabudowę mieszkaniową minimalna powierzchnia działki zabudowanej jednym budynkiem wynosi 500/800 mkw., a minimalna szerokość działki 16 m. Jednocześnie miejscowy plan przewiduje obowiązek zachowania co najmniej 40 proc. powierzchni działki jako powierzchni biologicznie czynnej. Nowo utworzone działki muszą posiadać dostęp do drogi publicznej, zapewniony chociażby przez ustanowienie służebności na nieruchomościach stanowiących drogi wewnętrzne.
W przypadku gdy działka będąca przedmiotem podziału nie została dotychczas objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, podział może zostać dokonany, jeśli nie jest on sprzeczny z przepisami odrębnymi, dotyczącymi m.in. norm dotyczących ochrony środowiska, ochrony zabytków, ustawy o autostradach płatnych i innych aktów normatywnych. Ponadto podział działki może być dokonany, jeżeli jest on zgodny z wydaną decyzją o warunkach zabudowy.
Podział nieruchomości może zostać dokonany pomimo warunków określonych w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, decyzji o warunkach zabudowy lub przepisach odrębnych, jeżeli prowadziłby do podziału nieruchomości, m.in. w celu podziału nieruchomości zabudowanej co najmniej dwoma budynkami w celu ich wydzielenia, wydzielenia działki budowlanej, na której wzniesiony został budynek przez właściciela lub posiadacza w dobrej wierze, lub wydzielenia działki na cele infrastrukturalne na podstawie decyzji lokalizacyjnej.
Postępowanie inicjuje wniosek osoby zainteresowanej podziałem. W toku postępowania niezbędna będzie pomoc geodety, który przygotuje wstępną mapę z projektem podziału nieruchomości i pomoże nam skompletować wniosek. Do wniosku należy dołączyć szereg dokumentów, takich jak np. odpis z księgi wieczystej, wypis z katastru nieruchomości i kopię mapy katastralnej.
Postępowanie zaczyna się od złożenia wstępnego projektu sporządzonego na kopii mapy zasadniczej lub kopii mapy katastralnej. Po zatwierdzeniu wstępnego projektu podziału w drodze postanowienia należy złożyć projekt podziału nieruchomości będący podstawą do wydania decyzji o podziale działki. Ostateczna decyzja o podziale działki jest podstawą do ujawnienia zmian w rejestrze gruntów oraz księdze wieczystej. Należy jednocześnie pamiętać, że jeżeli projektowany podział działki spowoduje wzrost wartości nieruchomości, organ dokonujący podziału może nałożyć na właściciela nieruchomości nas opłatę adiacencką wynoszącą do 30 proc. wzrostu wartości naszej nieruchomości.
KRZYSZTOF ZARĘBSKI, radca prawny w WKB Wierciński, Kwieciński, Baehr