1 Trybunał Konstytucyjny przesądził ostatnio, że gminy mają obowiązek dostarczania mieszkań socjalnych osobom eksmitowanym, a w przypadku niewykonania tego obowiązku wypłaty odszkodowania właścicielowi nieruchomości. Jak należy oceniać to rozstrzygnięcie?

Trybunał Konstytucyjny w wyroku z 8 kwietnia 2010 r. wypowiedział się jednoznacznie, że obowiązek wypłaty odszkodowania wynika z art. 77 ust. 1 konstytucji i stanowi konsekwencję braku realizacji jednego z podstawowych zadań własnych gminy. Takim obowiązkiem ze strony gminy jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków wspólnoty samorządowej. Trybunał Konstytucyjny orzekł, że prawo do żądania odszkodowania w pełnej wysokości od gminy za niedostarczenie lokalu socjalnego jest zgodne z konstytucją.

2 Jak rozstrzygnięcie to wpłynie na finanse gmin?

Na pewno stawia to gminy w bardzo ciężkiej sytuacji, ponieważ będą one zmuszane do podjęcia pilnych działań z wykorzystaniem proponowanych przez Ministerstwo Infrastruktury instrumentów wsparcia budownictwa społecznego. Zakładam, że przedsięwzięcia mające na celu tworzenie mieszkań socjalnych muszą być prowadzone przy wykorzystaniu środków samorządów gminnych, w ramach realizacji lokalnej polityki mieszkaniowej oraz własnych środków inwestorów. Część inwestycji prowadzona będzie zapewne z wykorzystaniem trzech instrumentów będących w gestii władz centralnych. Pierwsze to dofinansowanie części przedsięwzięcia polegającego na tworzeniu zasobu mieszkań społecznych. Źródłem wsparcia, udzielanego na zasadach podobnych do finansowania budownictwa socjalnego będzie Fundusz Dopłat. Druga możliwość to preferencyjne kredyty udzielane przez Bank Gospodarstwa Krajowego na podstawie środków zlikwidowanego Krajowego Funduszu Mieszkaniowego oraz dopłat budżetu państwa. Po trzecie wreszcie gminy mogą korzystać ze zwolnienia od podatku dochodowego od osób prawnych (CIT), czy dochodów inwestorów budownictwa społecznego uzyskanych z gospodarki zasobami mieszkaniowymi i przeznaczonych na cele związane z utrzymaniem tych zasobów.

3 Dlaczego pomimo nałożonego na gminy obowiązku dostarczania mieszkań socjalnych, a także poważnych sankcji finansowych, nie wywiązują się one z tego zadania?

Mimo iż ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 22 obliguje gminy do przeznaczenia części swoich zasobów na lokale socjalne, to znaczna część gmin nie realizuje tego zadania. W konsekwencji liczba osób oczekujących na przydział lokalu socjalnego znacznie przewyższa liczbę lokali przeznaczonych na ten cel oraz możliwości własne gmin co do wykonania tego zadania. Taka sytuacja pociąga za sobą coraz większą liczbę wyroków eksmisyjnych, a w konsekwencji również zwiększającą się ilość wydatków ze strony gmin z uwagi na brak możliwości wskazania lokali socjalnych. Pojawia się tutaj swoisty paradoks, ponieważ ustawa o ochronie praw lokatorów nakłada na gminę obowiązek zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych, a z drugiej strony brak środków finansowych powoduje, że niestety nawet mimo szczerych chęci, gminy nie są w stanie spełnić swego ustawowego obowiązku. Sytuacja ta może ulec poprawie jedynie poprzez aktywne wsparcie ze strony rządu oraz stworzenie dobrego prawa w przedmiotowym zakresie.

4 Pod koniec zeszłego roku kierownictwo Ministerstwa Infrastruktury przyjęło dokument dotyczący kierunków reformy systemu budownictwa społecznego – Pojawiła się w nim idea powołania nowego podmiotu – fundacji budownictwa społecznego. Czy rozwiązanie to pomoże gminom w pozbyciu się problemów mieszkaniowych?

Wprowadzenie radykalnych zmian systemu budownictwa społecznego w Polsce powinno było nastąpić już dawno temu. Problem z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych osób o niskich dochodach oraz brak mieszkań komunalnych czy też deficyt środków finansowych na budowę nowych mieszkań jest zjawiskiem niepokojącym i nasila się z roku na rok. Polska systematycznie umacnia ostatnie miejsce w Europie pod względem zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Liczba budowanych mieszkań zmniejsza się dramatycznie przy jednoczesnym wzroście obywateli oczekujących na uzyskanie własnego mieszkania. Dotychczas budownictwo społeczne funkcjonowało na podstawie ustawy z 26 października 1995 r. o niektórych formach popierania budownictwa mieszkaniowego (Dz.U. z 2000 r. nr 98, poz. 1070 z późn. zm.), jednak ze względu na zmienione uwarunkowania społeczne, ekonomiczne oraz system instrumentów stymulowania mieszkalnictwa wprowadzenie tak znacznych zmian było rzeczą nieuniknioną. Utworzenie fundacji budownictwa społecznego wynika z potrzeby podjęcia działań, które przyczyniłyby się do poprawy istniejącej sytuacji mieszkaniowej oraz ma na celu wzmocnienie roli gmin poprzez dostarczenie nowego instrumentu do tworzenia warunków zaspokajania lokalnych potrzeb mieszkaniowych ich mieszkańców (mowa o osobach nisko- i średniozamożnych, które muszą spełniać ustalone kryteria dochodowe i nie mieć tytułu prawnego do innego mieszkania). Ze względu na nieustanną konieczność budowania nowych mieszkań proponowane przez ministerstwo rozwiązanie ma swoje głębokie uzasadnienie. Powszechnie bowiem wiadomo, że gminy mają bardzo ograniczone możliwości realizacji ustawowego obowiązku zaspokajania potrzeb mieszkaniowych ze względu na brak wolnych mieszkań komunalnych oraz brak środków finansowych na budowę nowych lokali. Propozycja wprowadzenia takich podmiotów jak fundacje budownictwa społecznego jest, moim zdaniem, bardzo dobrym rozwiązaniem, pod warunkiem że byłyby one tworzone nie tylko przez gminy, ale również przy współudziale organizacji pozarządowych działających na terenie gminy. Optymalnym rozwiązaniem byłoby konstruowanie tych fundacji z podmiotów, które znają się na zarządzaniu nieruchomościami, oraz budownictwie, gdzie jeden z fundatorów byłby kimś w rodzaju operatora przedsięwzięcia. Zauważalne jest bowiem stanowisko gmin sprowadzające się jedynie do obowiązku dostarczania lokali mieszkalnych mieszkańcom gminy, a pomijane są kwestie związane z obowiązkiem utrzymywania na odpowiednim poziomie gminnych zasobów lokali mieszkaniowych. Takie rozwiązanie prowadzi do złego gospodarowania i zarządzania przez gminy posiadanym zasobem. Szczególnie ważne jest również, aby ustawodawca bezwzględnie zapewnił różne przywileje tego typu fundacjom, aby mogły funkcjonować w sposób sprawny.

5 Co, poza współpracą z fundacjami budownictwa społecznego, mogłyby zrobić gminy, aby poprawić gospodarkę mieszkaniową na swoim terenie?

Ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 21 nakłada na gminy obowiązek uchwalania wieloletnich – minimum pięcioletnich, planów gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy. Niestety, wiele samorządów nie posiada takich planów lub też przyjęte plany nie zawierają wszystkich wskazanych w ustawie elementów. Niejednokrotnie zdarza się, że pomimo opracowania i przyjęcia takiego planu, przewidziane w nim założenia nie są realizowane. Należy pamiętać, że prawidłowo opracowane wieloletnie programy gospodarowania mieszkaniowym zasobem gminy powinny zawierać przede wszystkim: dane o wielkości i stanie technicznym zasobu mieszkaniowego, analizy potrzeb remontowych, wysokość wydatków, określenie potrzeb mieszkaniowych, zasad polityki czynszowej itp. Dodatkowo dobrze wykonane plany powinny korespondować z budżetem gminy oraz celami inwestycyjnymi. Jednocześnie muszą uwzględniać planowaną sprzedaż lokali, kwestie związane z pozyskaniem nowych lokali przeznaczonych na zabezpieczenie potrzeb mieszkaniowych oraz realizację przedsięwzięć inwestycyjno-budowlanych, powiększających gminne zasoby mieszkaniowe o nowe lokale mieszkalne bądź lokale wyremontowane i zaadaptowane do celów mieszkalnych.

Arkadiusz Borek

prezes zarządu Instytutu Gospodarki Nieruchomościami oraz prezydent Federacji Gospodarki Nieruchomościami