Wspólnota mieszkaniowa to ogół właścicieli nieruchomości w danym budynku. To przymusowa współwłasność nieruchomości tworzona dla zorganizowania zarządzania nieruchomością. Gmina jako członek tej wspólnoty ma takie same prawa i obowiązki co inni właściciele.
Członkami wspólnoty są właściciele lokali nie tylko mieszkalnych, ale również garaży i lokali użytkowych znajdujących się w danej nieruchomości.
Nie są nimi natomiast osoby zajmujące lokale bez prawa własności. Jeżeli zatem w ramach danej nieruchomości, która jest własnością komunalną, wyodrębniono i sprzedano kilka lokali ich dotychczasowym najemcom, a reszta lokatorów nie zdecydowała się na wykup, wspólnotę mieszkaniową tworzą właściciele wykupionych lokali i gmina jako właściciel reszty lokali.
Każdy z właścicieli lokali jest również właścicielem udziału w części wspólnej. Dzięki niemu ma prawo do korzystania z nieruchomości wspólnej, czerpania pożytków, które ona przynosi. Z drugiej strony uczestniczy w kosztach i odpowiada za zobowiązania wspólnoty mieszkaniowej do wysokości posiadanego udziału.
Wysokość udziału gminy określa się, dzieląc powierzchnię samodzielnego lokalu, wyodrębnionego lub nie, wraz z powierzchnią pomieszczeń przynależnych przez powierzchnię użytkową wszystkich lokali wraz z pomieszczeniami do nich przynależnymi.
Prawo głosu
Gmina, choć z jednej strony może posiadać większość lokali w budynku wspólnoty mieszkaniowej, z drugiej strony może nie mieć decydującego głosu w jej sprawach. Wystarczy bowiem, że kilku pozostałych właścicieli (lokatorów, którzy wykupili mieszkania) posiadających 20 proc. udziałów w nieruchomości wspólnej wystąpi z żądaniem, aby przy podejmowaniu uchwał każdy z właścicieli miał jeden głos.
Innymi słowy, nawet jeżeli gmina posiada 80 proc. udziałów w budynku, może dysponować tylko jednym głosem i de facto nie mieć wpływu na podejmowane decyzje
Uprawnienia gminy
Gmina, tak jak i inni członkowie wspólnoty, ma prawo korzystać z praw do swojego mieszkania bez żadnych ograniczeń. Najczęściej jednak wynajmuje je lub sprzedaje. Dość często zdarza się, że właściciele lokali zmieniają ich pierwotne przeznaczenie, np. w lokalu użytkowym urządzają restaurację. Taka zmiana budzi najwięcej obaw członków wspólnoty z powodu ewentualnych niedogodności. Właściciel nie musi się jednak zwracać w takich sytuacjach o zgodę wspólnoty. Gmina korzysta także z pożytków, jakie przynosi jej nieruchomość wspólna, do której mają zastosowanie przepisy dotyczące uprawnień współwłaścicieli do pobierania pożytków z rzeczy wspólnej. W myśl art. 207 k.c. pożytki i inne przychody z rzeczy wspólnej przypadają współwłaścicielom w stosunku do wielkości udziałów. Nie ma zatem przeszkody, by gmina domagała się partycypowania w przychodach z rzeczy, jeśli przynosi ona dochody. W pierwszej kolejności powinny one zostać przeznaczone na utrzymanie budynku stanowiącego współwłasność członków wspólnoty mieszkaniowej.
Ponadto gmina może również domagać się, aby pożytki zostały podzielone wśród nich tylko w wyjątkowych sytuacjach. Co więcej, może to nastąpić tylko, gdy przychody z pożytków są wyższe od wydatków. Nadwyżkę dzieli się wówczas między członków albo lokuje na wyodrębnionym rachunku bankowym i wykorzystuje na pokrycie kosztów zarządzania nieruchomością.
Obowiązki właścicieli
Jednostka samorządu ponosi również wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Należne kwoty są dzielona proporcjonalnie do udziałów poszczególnych właścicieli we wspólnocie. Co miesiąc z góry – do 10. dnia każdego miesiąca – wszyscy właściciele odprowadzają zaliczki na pokrycie kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Pieniądze wspólnota przeznacza na: wydatki, remonty i bieżącą konserwację, utrzymanie porządku i czystości, wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne (jeżeli nie pokrywają ich bezpośrednio właściciele poszczególnych lokali) oraz na opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody zużytych na potrzeby nieruchomości wspólnej oraz na opłaty za antenę zbiorczą i windę.
Można więc mówić o wydatkach koniecznych służących do utrzymania nieruchomości w odpowiednim stanie (na konserwacje czy remonty), wydatki użyteczne, które zwiększają wartość nieruchomości, oraz pozwalające ograniczyć koszty zużycia mediów.
Opłaty należne od członka wspólnoty wylicza się na podstawie jego udziału, a nie powierzchni użytkowej jego lokalu. Stosownie do wielkości udziału gmina odpowiada też za zobowiązania wspólnoty dotyczące nieruchomości wspólnej.
Warto dodać, że gminy mają obecnie także obowiązek publikacji informacji o stawkach czynszu najmu lokali mieszkalnych nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego. I choć ze względu na brak przepisów wykonawczych w tym zakresie wypełnienie tego zadania jest niemożliwe, to już teraz gminy są zobligowane zacząć gromadzić niezbędne dane. Sporządzając zatem takie zestawienie, gminy są obowiązane korzystać z danych przekazanych przez zarządców nieruchomości, aczkolwiek mogą również wykorzystywać dane własne oraz przekazywane przez właścicieli i lokatorów bądź organizacje ich zrzeszające.
Konflikt interesów
W zakresie zwykłego zarządu wspólnotę reprezentuje zarząd wspólnoty. Jeżeli gmina jest członkiem wspólnoty mieszkaniowej, to zarządca tej wspólnoty prowadzi działalność gospodarczą z wykorzystaniem mienia komunalnego.
W przypadku gdy taki zarządca jest jednocześnie radnym gminy, sytuacja ta skutkuje wygaśnięciem mandatu radnego. Zgodnie bowiem z art. 24f ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym radni nie mogą prowadzić działalności gospodarczej na własny rachunek lub wspólnie z innymi osobami z wykorzystaniem mienia komunalnego gminy, w której radny uzyskał mandat, a także zarządzać taką działalnością lub być przedstawicielem czy pełnomocnikiem w prowadzeniu takiej działalności.
Czynności przekraczające zwykły zarząd
Do czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu zalicza się przede wszystkim:
● ustalenie wynagrodzenia zarządu lub zarządcy nieruchomości wspólnej,
● przyjęcie rocznego planu gospodarczego,
● ustalenie wysokości opłat na pokrycie kosztów zarządu,
● zmianę przeznaczenia części nieruchomości wspólnej,
● udzielenie zgody na nadbudowę lub przebudowę nieruchomości wspólnej, na ustanowienie odrębnej własności lokalu i rozporządzenie tym lokalem oraz na zmianę wysokości udziałów w następstwie powstania odrębnej własności lokalu,
● udzielenie zgody na zmianę wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej,
● dokonanie podziału nieruchomości wspólnej,
● nabycie nieruchomości,
● wytoczenie powództwa właścicielowi mieszkania zalegającemu z opłatami lub wykraczającemu w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo swoim niewłaściwym zachowaniem czyniącemu uciążliwym korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej.
Podstawa prawna
Ustawa z 23 kwietnia 1964 r.
– Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).
Ustawa z 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz.U. z 2001 r. nr 142, poz. 1591 ze zm.).
Ustawa z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (t.j. Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 ze zm.).