Zasady aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowych określone są w art. 77–81 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Użytkownik wieczysty ma obowiązek wnosić opłatę z tytułu użytkowania wieczystego wynoszącą od 0,3 proc. do 3 proc. wartości gruntu. Zasadniczą przesłanką do zmiany obowiązującej wysokości opłaty rocznej jest zmiana wartości nieruchomości gruntowej.
W celu określenia trendu zmian cen na rynku nieruchomości prowadzony jest monitoring transakcji. Wyniki takiej analizy wykorzystywane są przy podejmowaniu decyzji o przeprowadzeniu aktualizacji. Podstawę do przeprowadzenia aktualizacji opłat rocznych z tytułu użytkowania wieczystego gruntów stanowi sporządzony przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy. Dopiero po jego uzyskaniu kieruje się do użytkowników i współużytkowników wieczystych wypowiedzenie dotychczasowej wysokości opłat rocznych z jednoczesną propozycją nowych wysokości opłat.
Użytkownicy wieczyści narzekają, że lepiej byłoby, gdyby opłaty rosły co roku systematycznie, a nie w tak gwałtowny sposób? Czym samorządy się kierowały, wprowadzając podwyżki?
Wartość rynkową nieruchomości stanowi jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych w oparciu o zawarte umowy zbycia przed datą sporządzenia operatu szacunkowego. Rzeczoznawcy majątkowi, sporządzając operaty szacunkowe pod koniec 2009 roku, siłą rzeczy musieli dla porównania cen oprzeć się na transakcjach przede wszystkim z 2008 roku i wcześniejszych, gdy, jak wiemy, tych transakcji było dużo i osiągano w tym czasie maksymalne ceny. Na przestrzeni ostatnich kilkunastu lat wartości nieruchomości stale rosły. Z moich obserwacji wynika, że w przedziale lat 1993–2008 wartość nieruchomości wzrosła od pięciu do ośmiu razy. Należy zauważyć w tym miejscu, że organy samorządu terytorialnego i Skarb Państwa mają obowiązek ustalać i pobierać opłaty liczone od aktualnej wartości gruntu.
Czym samorządy się kierowały?
Samorządy działają, opierając się na przepisach i zasadach racjonalnej gospodarki. Przeprowadzenie procedury aktualizacji opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest kosztowne i wymaga dużego nakładu sił i środków w tym zaangażowania dość dużej liczby pracowników, stąd organy samorządu terytorialnego czy Skarbu Państwa decydują się na przeprowadzenie aktualizacji, gdy następuje zmiana wartości nieruchomości.
Termin na uiszczenie opłat za użytkowanie wieczyste upływa 31 marca? Jaka wygląda egzekucja tych opłat?
Ściągalność opłat z tytułu użytkowania wieczystego jest uzależniona od sprawności kadr budżetowo-księgowych jednostek samorządu terytorialnego i Skarbu Państwa. Jeżeli chodzi o ściągalność tych opłat w Warszawie, w szczególności dzielnicy Mokotów, to jest ona na dobrym poziomie. Windykacją zajmuje się prężny sprawny zespół pracowników, którzy na bieżąco pilnują terminów wpłat i reagują niezwłocznie w przypadku powstających zaległości. W przypadku nieuregulowania należności w terminie do użytkownika wieczystego wysyłane jest upomnienie. Jeżeli należność nie wpłynie na konto urzędu, sprawa kierowana jest do radców prawnych, którzy następnie kierują pozew do sądu. Zwykle jednak natychmiastowa reakcja urzędu w przypadku braku wpłaty jest skuteczna i zdecydowana większość dłużników pozytywnie reaguje i dokonuje wpłaty, unikając w ten sposób postępowania sądowego i dodatkowych kosztów.
Jaki wpływ na budżety gmin mają wpływy z tytułu użytkowania wieczystego?
Wielkość dochodów z tytułu użytkowania wieczystego zależy od powierzchni gruntów stanowiących własność danej jednostki samorządu terytorialnego oddanych w użytkowanie wieczyste. Tam, gdzie powierzchnia ta jest duża, opłaty z tytułu użytkowania wieczystego stanowią znaczącą pozycję w dochodach gminy. Dla przykładu mogę podać, że dochody z tytułu użytkowania wieczystego w dzielnicy Mokotów w Warszawie ostatnio kształtują się na poziomie ponad 60 mln i jest to znaczna pozycja w budżecie dzielnicy.
Ostatnio wiele się mówi o przekształceniu użytkowania wieczystego w prawo własności i całkowitej likwidacji tego pierwszego prawa? Jak samorządy oceniają ten pomysł?
Nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego, w tym oddane w użytkowanie wieczyste, stanowią ich majątek, dochody zaś z tego tytułu stanowią istotną pozycję w budżetach wielu miast. Gdyby nawet przyjąć, że przekształcenie prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nastąpiłoby za ekwiwalentną kwotę, to i tak byłyby to dochody uzyskane jednorazowo i jednorazowo spożytkowane. Samorząd potrzebuje tymczasem stałych dochodów, chociażby na utrzymanie placówek oświatowo-wychowawczych, nie mówiąc o nakładach na inwestycje i rozwój. Trudna byłaby więc sytuacja finansowa gmin, gdyby tych milionów zabrakło. Sytuacja staje się jeszcze bardziej niekorzystna dla gmin, gdy nasze rozważania odniesiemy do ustawy z 29 lipca 2005 r. o przekształceniu prawa użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości, która przyznaje dość wysokie bonifikaty w określonych sytuacjach – rzędu 50 proc., a nawet 90 proc.
Kiedy z punktu widzenia samorządu i zasad prawidłowej gospodarki nieruchomościami korzystnie jest oddać nieruchomość w dzierżawę, użytkowanie wieczyste lub ją sprzedać?
Kalkulacja, czy korzystniej jest oddać nieruchomość w dzierżawę, użytkowanie wieczyste lub ją sprzedać, zależy od polityki władz jednostki samorządu terytorialnego – czy władze te chcą przysporzyć do budżetu pokaźny, ale jednorazowy dochód, czy raczej zapewnić dopływ stałych dochodów do budżetu. Niemniej mając na uwadze wolę ustawodawcy – wyrażaną poprzez kolejne ustawy – przekształcania użytkowania wieczystego w prawo własności z zastosowaniem znacznych bonifikat, korzystniej dla samorządu jest sprzedać nieruchomość i uzyskać wpływ pełnej kwoty do budżetu, niż ryzykować w przyszłości, że w wyniku przekształcenia na własność uzyska się jakiś znacznie okrojony dochód. Moim zdaniem korzystniej z zastrzeżeniem określonych sytuacji, ale o tym za chwilę, jest dzierżawić nieruchomość, niż zbyć. Przyjmijmy do porównania nieruchomość o powierzchni 1 tys. mkw. Za zbycie tej nieruchomości otrzymalibyśmy dochód w wysokości 3 mln zł i taką samą realną wartość moglibyśmy uzyskać po 25-letnim okresie dzierżawy, przyjmując stawkę czynszu 10 zł miesięcznie, pozostając nadal właścicielem nieruchomości. Oczywiście okres ten skraca się, gdy rośnie stawka czynszu. Niemniej należy zaznaczyć, że dzierżawa nie jest korzystna dla inwestorów, ponieważ nie zapewnia trwałego tytułu do gruntu i trudno jest znaleźć dzierżawcę na dużą nieruchomość i na okres kilkunastoletni. Kalkulacja powyższa świetnie sprawdza się przy dzierżawie niewielkich nieruchomości pod handel, usługi, gastronomię itp. i zapewnia samorządom dopływ znaczących bieżących dochodów. Reasumując, decyzja sprzedać nieruchomość czy dzierżawić zależy od wielu czynników, przede wszystkim rynku na danym terenie i wymaga głębokiej analizy.