SĄD NAJWYŻSZY o uznaniu instalacji grzewczej za część nieruchomości wspólnej
Zarząd może decydować o zapłacie za dostawy ciepła
TEZA
Kiedy w niektórych lokalach wchodzących w skład wspólnoty mieszkaniowej nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, instalacja grzewcza stanowi część nieruchomości wspólnej. Dlatego część kosztów związanych z jej eksploatacją może zostać ustalona przez zarząd wspólnoty. Warunkiem jest jednak, by wspólnota mieszkaniowa w uchwale wyraziła na to zgodę.
Uchwała SN z 19 maja 2006 r.
SYGN. AKT III CZP 28/06
STAN FAKTYCZNY
Spółka z o.o. w E. wniosła przeciwko wspólnocie mieszkaniowej nieruchomości przy ul. K.G. nr 33 w E. powództwo o uchylenie uchwały z 23 maja 2005 r., zobowiązującej właścicieli lokali do spłaty zadłużenia za dostawę energii cieplnej. Zdaniem powódki uchwała jest niezgodna z prawem, ponieważ dotyczy zaległości za dostawę ciepła nie tylko do nieruchomości wspólnej, ale również do poszczególnych lokali. Tym samym wykracza poza granice decydowania o ponoszeniu przez członków wspólnoty kosztów zarządu nieruchomością wspólną. Sąd pierwszej instancji powództwo uwzględnił. Pozwana wspólnota wniosła apelację, a rozpoznający ją sąd drugiej instancji przedstawił Sądowi Najwyższemu do rozstrzygnięcia zagadnienie prawne. Sąd Okręgowy stwierdził, że wspólnota odpowiada za zobowiązania wynikające z dostaw energii cieplnej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, uznając za oczywiste, że wydatki związane z utrzymaniem lokalu ponosi jego właściciel i tylko on jest zobowiązany do ich pokrycia. Z drugiej jednak strony sąd dostrzegł także uzasadnienie dla przyjęcia, że wspólnota może w uchwale obciążyć ogół właścicieli lokali obowiązkiem zaspokojenia wierzytelności dostawcy energii zużytej również na potrzeby poszczególnych członków wspólnoty.
Sąd Najwyższy przypomniał, że w lokalach będących własnością członków pozwanej wspólnoty nie zainstalowano odrębnych ciepłomierzy umożliwiających pomiar energii cieplnej zużytej przez właścicieli poszczególnych lokali. Uznał więc, że cała instalacja cieplna, a więc oprzyrządowanie techniczne służące do ogrzewania poszczególnych lokali oraz całego budynku, jest urządzeniem służącym nie tylko do użytku właścicieli lokali i jako takie stanowi przedmiot współwłasności przymusowej. Ciepło doprowadzane jest i do lokali, i do wszystkich wspólnych części budynku.
UZASADNIENIE
Uznanie instalacji cieplnej służącej do ogrzewania poszczególnych lokali i pozostałych części budynku za część nieruchomości wspólnej oznacza, że opłaty za dostawę energii cieplnej do takiej instalacji stanowią koszty zarządu nieruchomością wspólną. A ustalenie takich kosztów w wypadkach nieuregulowanych przepisami jest jedną z wielu czynności przekraczających zakres zwykłego zarządu. Do podjęcia zaś przez zarząd czynności przekraczającej zakres zwykłego zarządu potrzebna jest uchwała właścicieli lokali wyrażająca zgodę na jej dokonanie. Tak więc wspólnota mieszkaniowa obejmująca właścicieli lokali, w których nie ma liczników pomiaru energii cieplnej, może podjąć uchwałę wyrażającą zgodę na ustalenie przez zarząd części kosztów związanych z eksploatacją instalacji cieplnej służącej do użytku właścicieli poszczególnych lokali.
MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ
SĄD NAJWYŻSZY o lokalach niewyodrębnionych
Lokale niewyodrębnione należą do dotychczasowego właściciela
TEZA
Samodzielne lokale, które nie zostały wyodrębnione, stanowią wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości i jemu przypadają pożytki oraz przychody z tych lokali.
Wyrok SN z 21 października 2003 r.
SYGN. AKT I CK 156/02
STAN FAKTYCZNY
Gmina miejska w P. domagała się uchylenia uchwały pozwanej wspólnoty mieszkaniowej w części dotyczącej pobierania przez wspólnotę czynszu od najemców lokali komunalnych. Sąd Okręgowy w Rzeszowie wyrokiem z 30 marca 2001 r. powództwo oddalił i ustalił, że właściciele lokali podjęli uchwałę, w której powierzyli wykonywanie czynności zwykłego zarządu zarządowi wspólnoty. Wśród tych czynności wymieniono m.in. pobieranie czynszu od lokatorów mieszkań komunalnych. Zebranie było zwołane zgodnie z obowiązującymi przepisami i podejmowało skuteczne uchwały. Zdaniem Sądu Okręgowego zaskarżona przez gminę część uchwały dotyczącej upoważnienia do pobierania czynszu od lokatorów mieszkań komunalnych nie narusza prawa. Czynsz najmu należny od lokatorów mieszkań komunalnych stanowi bowiem pożytek z nieruchomości wspólnej. Zgodnie zaś z ustawą o własności lokali pożytki i inne przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem, a w części przekraczającej te potrzeby przypadają właścicielom lokali w stosunku do ich udziałów. Uwzględniając apelację gminy Sąd Apelacyjny zmienił zaskarżony wyrok w ten sposób, że uchylił uchwałę wspólnoty mieszkaniowej w części dotyczącej pobierania przez jej zarząd czynszu od lokatorów mieszkań komunalnych. Sąd wskazał, że lokale niewyodrębnione nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej, a zatem pożytki z tych lokali nie stanowią pożytków i przychodów z nieruchomości wspólnej. Pozwana wspólnota zaskarżyła ten wyrok kasacją.
UZASADNIENIE
Sąd Najwyższy zauważył, że w istocie spór dotyczy określenia nieruchomości wspólnej. Jedynie bowiem pożytki i przychody z nieruchomości wspólnej służą pokrywaniu wydatków związanych z jej utrzymaniem. Ustawową definicję nieruchomości wspólnej zawiera ustawa o własności lokali stanowiąc, że nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Sąd Najwyższy stwierdził jednoznacznie, że współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości objęte są tylko te części budynku i inne urządzenia, które nie są odrębnymi lokalami należącymi do właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości, które nie służą wyłącznie do użytku tych właścicieli. Na poparcie tej tezy sędziowie przywołali wyrok Sądu Najwyższego z 21 lutego 2002 r., sygn. akt IV CKN 751/00, w którym stwierdzono, że samodzielny lokal mieszkalny nie należy do części budynku mogących stanowić przedmiot współwłasności właścicieli nieruchomości lokalowych.
Dlatego należy uznać, że lokal samodzielny, zarówno wyodrębniony, jak i niewyodrębniony nie wchodzi w skład nieruchomości wspólnej, czyli nie jest objęty współwłasnością właścicieli lokali wyodrębnionych i dotychczasowego właściciela. Tym samym dotychczasowemu właścicielowi nieruchomości przysługują do niewyodrębnionych lokali oraz do nieruchomości wspólnej takie same uprawnienia, jakie przysługują właścicielom lokali wyodrębnionych. Odnosi się to także do jego obowiązków. Ustawa o własności lokali wyraźnie wyróżnia uprawnienie dotychczasowego właściciela do niewyodrębnionych lokali (których jest wyłącznym właścicielem) oraz do nieruchomości wspólnej (której jest współwłaścicielem). Uzasadniona jest zatem teza, że lokale samodzielne, które nie zostały wyodrębnione, nie są objęte współwłasnością właścicieli wyodrębnionych lokali i dotychczasowego właściciela nieruchomości i nie stanowią elementu nieruchomości wspólnej. Stanowią one wyłączną własność dotychczasowego właściciela nieruchomości, a pożytki i przychody z tych lokali przypadają wyłącznie jemu. Uchwała wspólnoty mieszkaniowej o pobieraniu tych pożytków przez wspólnotę narusza zatem prawa dotychczasowego właściciela, a tym samym uchylenie jej w tej części było uzasadnione.
MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ
SĄD NAJWYŻSZY o reprezentowaniu właścicieli mieszkań przez wspólnotę
Dochodzenie z tytułu rękojmi
TEZA
Wspólnota mieszkaniowa nie może występować samodzielnie o odszkodowanie od dewelopera za wady fizyczne nieruchomości wspólnej, chyba że właściciel lokalu przeleje na nią takie uprawnienia.
Uchwała SN z 23 września 2004 r.
SYGN. AKT III CZP 48/04
STAN FAKTYCZNY
Firma deweloperska wybudowała i sprzedała w latach 1996-1999 mieszkania w domu wielorodzinnym w Bydgoszczy. Po zasiedleniu budynku okazało się, że ma on liczne wady. W styczniu 1999 r. wspólnota mieszkaniowa wystąpiła do dewelopera o usunięcie wad budynku w ramach uprawnień z tytułu rękojmi. Deweloper wad nie usunął. Wspólnota zleciła to innej firmie, a dewelopera wezwała do zapłaty za naprawy. Deweloper ani wykonawca nie kwestionował istnienia wad, tylko zakres robót i wysokość wynagrodzenia. Zwrócił wspólnocie tylko część należności wykonawcy zastępczego. Wspólnota pozwała więc dewelopera. Sąd I instancji po zasięgnięciu opinii biegłych odrzucił twierdzenia, że wady powstały wskutek niewłaściwej eksploatacji i konserwacji. Zasądził na rzecz wspólnoty ponad 41 tys. zł z racji poniesionych przez nią wydatków na naprawę i zobowiązał dewelopera do usunięcia wad, czego koszt został wyceniony na prawie 100 tys. zł. Pozwany odwołał się od tego wyroku. Sąd II instancji powziął zasadniczą wątpliwość, czy wspólnota mieszkaniowa w ogóle jest uprawniona do dochodzenia przeciwko deweloperowi roszczeń z tytułu rękojmi za wady fizyczne i roszczeń odszkodowawczych. Sąd przedstawił to zagadnienie do rozstrzygnięcia Sądowi Najwyższemu.
UZASADNIENIE
Sąd zauważył, że wspólnota mieszkaniowa miałaby prawo do reprezentowania właścicieli lokali, gdyby mieściło się to w ramach sprawowanego przez nią zarządu nieruchomością wspólną. Wtedy bowiem podmiotem praw i obowiązków jest wspólnota, a nie poszczególni jej członkowie. Sprawa nie jest natomiast oczywista, gdy chodzi o uprawnienia z tytułu rękojmi. Udzielając odpowiedzi na pytanie prawne SN uznał, że wspólnota nie ma w stosunku do sprzedawcy lokali legitymacji czynnej do dochodzenia roszczeń odszkodowawczych związanych z wadami fizycznymi nieruchomości wspólnej. Nie może więc też występować z tymi roszczeniami przeciwko sprzedawcy do sądu. Byłoby to możliwe, gdyby właściciele mieszkań scedowali na wspólnotę swoje uprawnienia w tym zakresie.
MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ
SĄD APELACYJNY W WARSZAWIE o chwili powstania uprawnień członka wspólnoty
Członek wspólnoty nabywa uprawnienia jeszcze przed wpisem do księgi wieczystej
TEZA
Z uprawnień członka wspólnoty mieszkaniowej można korzystać jeszcze przed wpisem do księgi wieczystej prawa odrębnej własności lokalu.
Wyrok SA w Warszawie z 2 października 2000 r.
SYGN. AKT I ACa 756/07
STAN FAKTYCZNY
Firma deweloperska zaskarżyła kilka uchwał wspólnoty z kamienicy na warszawskim Grochowie. Jedna z nich pozbawiała skarżącego dewelopera zarządu we wspólnocie, który to zarząd zapewnił on sobie w umowach z nabywcami mieszkań. Skarżący wskazywał, że wspólnota podjęła zakwestionowaną uchwałę w czasie, gdy większości jej członków nie przysługiwało prawo własności lokalu, albowiem prawo to nie zostało wpisane do księgi wieczystej. Tak więc deweloper twierdził w swym pozwie, że w dniu zebrania członków wspólnoty większość z nich nie była właścicielami, a zatem nie wchodziła do wspólnoty, a co za tym idzie - nie miała prawa głosować.
UZASADNIENIE
Sąd Apelacyjny przypomniał, że zgodnie z ustawą o własności lokali umowa o ustanowienie odrębnej własności lokalu powinna mieć formę aktu notarialnego, a do powstania tej własności niezbędny jest wpis do księgi wieczystej. Oznacza to, że w przypadku ustanowienia odrębnej własności lokalu wpis do księgi wieczystej ma charakter konstytutywny, czyli nabywca lokalu formalnie staje się jego właścicielem dopiero z chwilą wpisu do księgi wieczystej, a nie w momencie podpisania aktu notarialnego. Tymczasem - jak zauważył sąd odwoławczy - do powstania wspólnoty mieszkaniowej dochodzi wraz z wykupieniem pierwszego lokalu.
Tym samym Sąd Apelacyjny potwierdził, że bez wpisu do księgi wieczystej nabywca lokalu nie jest jeszcze właścicielem. Uznał jednak, że mimo to może korzystać z praw we wspólnocie mieszkaniowej.
Okres od podpisania aktu notarialnego i złożenia wniosku o wpis do księgi wieczystej do dokonania takiego wpisu jest bowiem czasem pewnego zawieszenia, kiedy to nabywcy mogą korzystać z uprawnień członka wspólnoty, z tym że czynności takich członków (np. głosowanie przy podejmowaniu uchwał) są traktowane jako ważne (od dnia ich podjęcia) pod warunkiem, że nabywca zostanie wpisany do księgi jako właściciel.
Tak więc nabywca niewpisany jeszcze do księgi wieczystej, mimo że nie jest jeszcze właścicielem mieszkania, może brać udział w obradach wspólnoty i głosować jak właściciel.
MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ
SĄD NAJWYŻSZY o sposobie określania zasad korzystania z części wspólnych budynku
Umowa wspólnoty z właścicielem lokalu
TEZA
Określenie zasad korzystania przez właściciela lokalu z części wspólnych budynku w zakresie przekraczającym jego udział w nieruchomości wspólnej może nastąpić w umowie zawartej ze wspólnotą mieszkaniową.
Uchwała SN z 19 czerwca 2007 r.
SYGN. AKT III CZP 59/07
STAN FAKTYCZNY
Sąd Rejonowy w S. oddalił powództwo wspólnoty mieszkaniowej o zasądzenie od Lecha S. kwoty 6875 zł tytułem opłaty za wykorzystanie elewacji budynku na cele reklamowe. Powódka złożyła apelację. Rozpatrujący apelację Sąd Okręgowy w Szczecinie nabrał wątpliwości i zwrócił się do Sądu Najwyższego o rozważenie, czy dopuszczalne jest uregulowanie w umowie wzajemnych stosunków między wspólnotą mieszkaniową a właścicielem jednego z lokali i współwłaścicielem części wspólnych budynku określające zasady korzystania z części wspólnych budynku przez tego współwłaściciela.
UZASADNIENIE
Sąd Najwyższy podkreślił, że przedstawione zagadnienie prawne dotyczy statusu prawnego wspólnoty mieszkaniowej i przypomniał, że jest on w doktrynie i w orzecznictwie pojmowany niejednolicie. Sędziowie zauważyli, że w zasadzie uznaje się, że wspólnota nie jest osobą prawą. Istnieje natomiast spór, czy można ją uznać za tak zwaną ułomną osobę prawną i w konsekwencji za podmiot prawa. W omawianej uchwale sędziowie uznali, że wspólnocie mieszkaniowej należy przyznać status ułomnej osoby prawnej, wyposażonej w zdolność prawną i sądową, ograniczoną do nabywania praw i obowiązków związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Niewątpliwie bowiem wspólnota mieszkaniowa jest jednostką organizacyjną, a skoro z mocy ustawy o własności lokali może nabywać prawa i zaciągać zobowiązania, to ma zdolność prawną. Ponadto zgodnie z tą ustawą to właśnie wspólnota, a nie jej członkowie, może w procesie żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji, gdy właściciel zalega długotrwale z zapłatą należnych opłat.
Sędziowie zauważyli także, że to zarząd wspólnoty reprezentuje ją na zewnątrz również w stosunkach pomiędzy nią a poszczególnymi właścicielami. Z ustawy o własności lokali wynika także, że to wspólnota, a nie poszczególni właściciele, odpowiada bez ograniczeń za swoje zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej.
Zgodnie z tym wspólnota mieszkaniowa jako ułomna osoba prawna może zawierać umowy ze swoim członkiem. Ze względu jednak na ograniczone kompetencje wspólnoty umowy te mogą dotyczyć tylko spraw związanych z zarządem nieruchomością wspólną. Może więc także umawiać się o wykorzystanie części elewacji budynku na cele reklamowe przez jednego z właścicieli lokali.
MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ