W umowie firma Buszrem z siedzibą w Piotrkowie Trybunalskim zawarła kilka zapisów, które naruszają prawa przyszłych właścicieli mieszkań. Niezgodny z prawem jest zapis, który stanowi, że sprzedający może przy budowie zastosować inne materiały niż uzgodnione z kupującym.
UMOWA ZOBOWIĄZUJĄCA DO WYBUDOWANIA BUDYNKU MIESZKALNEGO. W umowie firma Buszrem z siedzibą w Piotrkowie Trybunalskim zawarła kilka zapisów, które naruszają prawa przyszłych właścicieli mieszkań. Niezgodny z prawem jest zapis, który stanowi, że sprzedający może przy budowie zastosować inne materiały niż uzgodnione z kupującym.
Zlecając firmie budowę domu czy mieszkania, należy poprosić o możliwość zapoznania się ze wzorem umowy, którą będziemy podpisywać. Kupujący, przed złożeniem pod nią podpisu, powinien bowiem dokładnie zapoznać się z jej postanowieniami. Warto sprawdzić, czy nie zawiera ona zapisów kształtujących prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Niekorzystne dla konsumentów zapisy znaleźliśmy w umowie zobowiązującej do wybudowania budynku mieszkalnego, sporządzonej przez firmę budowlaną Buszrem w Piotrkowie Trybunalskim. Chcielibyśmy zwrócić na nie uwagę czytelnikom.
Niedozwolone wydłużenie
Analizując umowę, natknęliśmy się w jej par. 5 ust. 2 na niekorzystny dla nabywcy zapis. Reguluje on procedurę wydania mieszkania. Firma budowlana zastrzegła sobie możliwość przesunięcia terminu wydania mieszkania m.in. w związku z opóźnieniem w działaniu właściwych organów administracji. Ponadto długość okresu, o jaki może zostać przesunięty ten termin, określony został zbyt ogólnie. Stanowi on bowiem, że sprzedający zastrzega sobie prawo przedłużenia stosownych terminów o czas trwania przeszkody. Tak więc termin oddania mieszkania może być przesuwany przez sprzedającego praktycznie dowolnie. Niepokoi także fakt, że - zgodnie z tym przepisem - na firmie budowlanej ciąży obowiązek powiadomienia klienta o każdorazowym wstrzymaniu robót dopiero wówczas, gdy takie wstrzymanie trwa dłużej niż 60 dni. Naszym zdaniem takie zapisy stanowią niedozwoloną klauzulę umowną, o której mowa jest w art. 3853 pkt 2. Zgodnie bowiem z jego treścią taką klauzulą jest postanowienie umowne, które istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Nielegalna klauzula waloryzacyjna
Kolejnym zapisem w umowie, który wzbudził nasze podejrzenia, jest par. 6 ust. 4. Stanowi on, że ustalona pomiędzy stronami cena sprzedaży lokalu uwzględnia obecnie obowiązującą 7-procentową stawkę VAT od sprzedaży lokali mieszkalnych, ale jeżeli ta stawka ulegnie zmianie, cena lokalu wzrośnie proporcjonalnie do zmiany stawki podatku. Taki zapis w umowie rażąco narusza prawa klienta i stanowi - zgodnie z art. 3853 pkt 20 kodeksu cywilnego - niedozwoloną klauzulę. Przywołany przepis kodeksu cywilnego wyraźnie bowiem stanowi, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis w umowie, który przewiduje uprawnienie kontrahenta konsumenta do określenia lub podwyższenia ceny po zawarciu umowy bez przyznania kontrahentowi prawa do odstąpienia od umowy. Wprowadzenie do umowy klauzuli waloryzującej cenę z uwagi na zmianę stawki VAT powoduje, że postanowienia określające cenę nieruchomości tracą jednoznaczność. Skutkiem tego jest fakt, że konsumenci nie są w stanie oszacować całkowitych kosztów z zakupem lokalu mieszkalnego.
Zbyt duże uprawnienia
Niepokój Gazety wzbudził także punkt 5 paragrafu 8 umowy. Stanowi on, że kupujący wyraża zgodę na stosowanie przez sprzedającego zamiennych rozwiązań konstrukcyjnych i materiałowych. Zdaniem Gazety taki zapis jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy przyszłych właścicieli mieszkań. Należy stwierdzić, że treść postanowienia uprawniająca przedsiębiorcę do dokonania jednostronnej zmiany istotnych cech świadczenia bez uzgodnienia jej z konsumentem i bez przyznania mu prawa do odstąpienia od umowy nosi znamiona niedozwolonego postanowienia umownego. Mówią o tym dwa punkty artykuły art. 3853 kodeksu cywilnego - punkt 10 oraz 19. Pierwszy stanowi, że za takie postanowienie należy uznać zapis w umowie, który uprawnia kontrahenta konsumenta do jednostronnej zmiany umowy bez ważnej przyczyny wskazanej w tej umowie. Natomiast pkt 19 brzmi: niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które przewidują dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia. Gazeta uważa, że z analizowanej umowy powinien zostać usunięty także zapis zamieszczony w paragrafie 10 pkt 4. Mówi on o tym, że w przypadku niestawienia się nabywcy w terminie sprzedający ma prawo do dokonania jednostronnego odbioru lokalu. Jest to szczególnie niebezpieczne, albowiem dzięki takiemu zapisowi firma budowlana może jednostronnie stwierdzić, że wybudowana przez niego nieruchomość jest zgodna z umową. Takie sformułowanie stwarza więc firmie podstawy do dokonywania interpretacji umowy. A zgodnie z art. 3853 pkt 9 k.c. niedozwoloną klauzulą umowną jest postanowienie, które przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienia do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Stosowanie praktyk tego rodzaju zbyt restrykcyjnie i w sposób niedopuszczalny pozbawia klienta prawa do dochodzenia roszczeń z tytułu stwierdzonych wad.
3 KROKI
Co zrobić, gdy umowa zobowiązująca do wybudowania budynku mieszkalnego zawiera niedozwolone klauzule:
1 Zwrócić się do firmy budowlanej o usunięcie klauzuli z umowy
2 Zwrócić się do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie, czy wskazane przez niego zapisy w regulaminie nie stanowią klauzul niedozwolonych
3 Gdy firma nie usunie klauzuli, wnieść pozew do wydziału cywilnego sądu o ustalenie, że konkretny wskazany przez niego paragraf umowy stanowi klauzulę niedozwoloną
Analiza krok po kroku
WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY
Kupujący niniejszym wyraża zgodę na stosowanie przez sprzedającego zamiennych rozwiązań konstrukcyjnych i materiałowych pod warunkiem zaakceptowania ich przez projektanta oraz na zasadach przewidzianych przez prawo budowlane.
CO TO OZNACZA
Firma budowlana jednostronnie, nie uzgadniając tego z klientem, może zdecydować o zastosowaniu przy budowie lokalu mieszkalnego innych niż wcześniej z klientem uzgodnionych materiałów, a także zastosować inne rozwiązania konstrukcyjne.
CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM
Nie
Zgodnie z art. 3853 pkt 19 kodeksu cywilnego niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis w umowie, który przewiduje wyłącznie dla kontrahenta konsumenta jednostronne uprawnienie do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia.
REKOMENDACJA DLA KLIENTA
Klient przed podpisaniem umowy powinien zwrócić się do firmy budowlanej, aby zmieniła niekorzystne dla niego zapisy w umowie, a jeśli tego nie zrobi - klient powinien zrezygnować z zawarcia z tą firmą umowy.
REKOMENDACJA DLA FIRM
Firma powinna usunąć z umowy przepisy sprzeczne z prawami klientów lub dla nich niekorzystne.
MAŁGORZATA KRYSZKIEWICZ
OPINIE
JACEK WĘSIERSKI
Kancelaria Radców Prawnych i Adwokatów Aval-Consult w Gdańsku
Znaczna liczba postanowień zawieranych w umowach budowlanych z konsumentami wciąż może być zakwalifikowana jako klauzule niedozwolone. Najbardziej dotkliwe skutki dla konsumenta nabywającego lokal mieszkalny wywołują klauzule waloryzujące cenę lokalu z uwagi na zmiany w jego powierzchni, stwierdzone np. podczas inwentaryzacji powykonawczej. W takich sytuacjach konsument z reguły nie może w ogóle odstąpić od umowy bądź może od niej odstąpić wyłącznie w przypadku, gdy zmiany w powierzchni lokalu przekroczą wskaźnik wskazany w umowie. Podobnie jest z postanowieniami waloryzującymi cenę lokalu ze względu na wzrost kosztów materiałów i pracy. Inną grupę niedozwolonych klauzul stanowią postanowienia wyłączające lub ograniczające odpowiedzialność budującego za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy.
KATARZYNA FRĄC
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Konsument, zawierając umowę o roboty budowlane powinien sprawdzić, czy nie zawiera ona sprzecznych z prawem postanowień. Może się bowiem okazać, że kluczowe elementy kontraktu, np. termin zakończenia budowy lub cena, mogą ulec zmianie bez jasno określonych przyczyn. Dotyczy to sytuacji, w której przedsiębiorca zastrzega możliwość przesunięcia terminu oddania budynku np. z powodu zmiany powszechnie obowiązujących przepisów prawa czy niekorzystnych warunków atmosferycznych. Szczególną uwagę należy zwrócić również na klauzule waloryzacyjne, przewidujące zmianę ceny np. z powodu podwyższenia kosztów robocizny lub materiałów budowlanych. Konsument nie jest wówczas w stanie oszacować, ile ostatecznie zapłaci przedsiębiorcy, a taką możliwość powinien mieć. Przykłady takich postanowień znajdują się w prowadzonym przez prezesa UOKiK rejestrze klauzul niedozwolonych, z którym warto zapoznać się przed podpisaniem umowy.
