Jednym z podstawowych obowiązków inwestora w trakcie realizacji prac budowlanych jest dbanie o to, by były one wykonywane zgodnie z projektem budowlanym. Niedopuszczalne jest wybudowanie budynku innego od tego, jaki został określony w projekcie budowlanym i na jaki inwestor uzyskał pozwolenie na budowę.

Jeżeli w trakcie prac budowlanych dojdzie do odstępstw od projektu budowlanego, to obowiązkiem inwestora jest zwrócenie się do projektanta o naniesienie zmian do projektu budowlanego, jeżeli oczywiście wprowadzenie takich zmian będzie możliwe ze względu na wydaną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Nie wszystkie zmiany muszą być wprowadzane do projektu budowlanego. Obowiązek ten dotyczy jedynie sytuacji, gdy zmiany mają charakter istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu.

– Przyjmuje się, że istotne odstępstwa dotyczą zakresu objętego projektem zagospodarowania działki lub terenu, charakterystycznych parametrów obiektu budowlanego (kubatury, wysokości, długości, liczby kondygnacji), zmiany sposobu użytkowania obiektu, albo też ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub decyzji o warunkach zabudowy – mówi Agnieszka Piskorska, radca prawny, Senior Counsel w kancelarii Sołtysiński Kawecki & Szlęzak.

Inwestor, który chce dokonać istotnych zmian w projekcie budowlanym, powinien wystąpić o nowe pozwolenie na budowę. Bez niego prowadzenie robót jest niedopuszczalne. Jeżeli inwestor o pozwolenie nie wystąpi, to powiatowy inspektor nadzoru budowlanego będzie mógł wstrzymać postanowieniem prowadzenie robót budowlanych.

– W swoim postanowieniu inspektor powinien podać przyczynę wstrzymania robót oraz ustalić wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń. Dodatkowo w postanowieniu tym nadzór będzie mógł zobowiązać inwestora do przedstawienia, w terminie 30 dni, inwentaryzacji wykonanych robót budowlanych lub odpowiednich ocen technicznych bądź ekspertyz – mówi Jan Nowak, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego w Pińczowie.

Przed upływem dwóch miesięcy od wydania postanowienia inspektor nadzoru budowlanego, w drodze decyzji, będzie mógł nakazać przedstawienie projektu budowlanego zamiennego, uwzględniającego zmiany wynikające z dotychczas wykonanych robót budowlanych oraz – w razie potrzeby – wykonania określonych czynności lub robót budowlanych w celu doprowadzenia wykonywanych prac do stanu zgodnego z prawem. W takiej sytuacji obowiązkiem starosty jest uchylenie wcześniej wydanej decyzji o pozwoleniu na budowę.

Dopiero po wykonaniu wszystkich nałożonych na inwestora obowiązków oraz po przedstawieniu zamiennego projektu budowlanego, powiatowy inspektor nadzoru budowlanego może wydać decyzję w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego zamiennego i pozwolenia na wznowienie robót budowlanych. W decyzji tej nakłada się obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie budynku. Inwestor będzie mógł legalnie przystąpić do robót budowlanych po otrzymaniu wszystkich wymaganych decyzji. Jeżeli uczyni to wcześniej, dopuści się samowoli budowlanej.

OBOWIĄZKI INWESTORA

Obowiązkiem inwestora jest zorganizowanie procesu budowy, a w szczególności zapewnienie:

● opracowania projektu budowlanego,

● objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy,

● opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia,

● wykonania i odbioru robót budowlanych,

● nadzoru nad wykonywaniem robót budowlanych przez osoby o odpowiednich kwalifikacjach zawodowych – w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania robót lub warunkami gruntowymi; starosta już w decyzji o pozwoleniu na budowę nakłada na inwestora obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego.