Samorządom brakuje pieniędzy na budowę tanich mieszkań dla najuboższych. Na inwestycjach komunalnych mogą skorzystać deweloperzy. Gminy do partnerskich przedsięwzięć są gotowe wnosić własne grunty.
Gminy zamierzają budować mieszkania komunalne i socjalne za pieniądze prywatnych inwestorów. Chcą skorzystać z możliwości, jakie daje partnerstwo publiczno-prywatne (PPP). Do współpracy z deweloperami przygotowują się już urzędnicy z Rudy Śląskiej, Krakowa, Łodzi i Piekoszowa.

Skazani na współpracę

Niektóre gminy zamierzają wykorzystać w tym celu przepisy nowej ustawy o PPP, inne gotowe są zastosować prawo zamówień publicznych, jeszcze innym wystarczy kodeks cywilny. Jedno jest pewne, inwestycje będą realizowane ze znaczącym udziałem prywatnych inwestorów. Założenie jest proste. Gmina przekazuje grunt, na którym deweloper buduje mieszkania. Przedsiębiorca sam finansuje inwestycję, a potem zarządza budynkami. Do inwestora prywatnego trafia czynsz i dopłaty od gminy.
– Wykorzystanie potencjału i pieniędzy prywatnych przedsiębiorców do budowy mieszkań komunalnych i socjalnych to w obecnych czasach konieczność – przekonuje Tadeusz Dąbrowa, wójt Piekoszowa. Gmina zamierza zrealizować projekt budowy ekonomicznych i ekologicznych mieszkań socjalnych w formule PPP. Jej pomysł został wyróżniony w konkursie Dobre Praktyki PPP.
Inwestycje komunalne nie cieszą się masową akceptacją społeczną.
– Jeśli gmina ma do wyboru: czy wybudować z własnych środków drogę lub chodnik, czy też kilka mieszkań dla najuboższych, to w praktyce priorytetem będą inwestycje infrastrukturalne – tłumaczy wójt. Jego zdaniem choćby z tej przyczyny gminy muszą poszukiwać zewnętrznych źródeł finansowania budownictwa komunalnego.



Problemy budżetowe

W gminnych budżetach chronicznie brakuje środków na budownictwo komunalne.
– Na mieszkania komunalne oczekuje obecne około 4 tysięcy rodzin. W innych miastach jest podobnie, gminy mają problem z wykonaniem zobowiązań wynikających z ustawy o ochronie praw lokatorów i mieszkaniowym zasobie gminy – wskazuje Andrzej Stania, prezydent Rudy Śląskiej.
– Skala niezaspokojonych potrzeb mieszkaniowych w Krakowie jest na tyle duża, że powiększanie zasobu komunalnego w drodze własnego budownictwa mieszkaniowego lub zakupów na pierwotnym bądź wtórnym rynku nieruchomości, przy obecnym poziomie środków budżetowych, jest dalece niewystarczające – uważa Natasza Kucharska, zastępca dyrektora Wydziału Mieszkalnictwa Urzędu Miasta Krakowa.
W Krakowie na zrealizowanie czeka około 2 tysięcy zarejestrowanych wyroków eksmisyjnych.
– Biorąc pod uwagę dynamikę wzrostu cen na rynku nieruchomości i ich obecny poziom, nie należy się spodziewać, że w najbliższych latach poprawią się warunki do inwestowania w budownictwo komunalne – uważa Natasza Kucharska.
Kraków przeprowadza analizy, które pozwolą wybrać najbardziej dogodny model realizacji budownictwa komunalnego z udziałem podmiotu prywatnego.
Partner prywatny będzie musiał pozyskać środki na realizację inwestycji, ponieść ryzyko jej wykonania i prawdopodobnie zarządzania powstałym w ten sposób zasobem.

Z prywatnym inwestorem

Do budowy lokali socjalnych we współpracy z prywatnymi firmami przygotowuje się Ruda Śląska. Partner prywatny utworzy tam spółkę celową, zaś gmina udostępni jej w drodze umowy cywilnoprawnej grunty, na których wybuduje ona budynki.
– Mamy doświadczenia w realizacji przedsięwzięć inwestycyjnych z partnerem prywatnym w oparciu o formułę spółki celowej. Najważniejszą z nich jest realizacja Parku Wodnego – Pływackiego Kompleksu Rekreacyjno-Sportowego w Dolinie Kłodnicy w Rudzie Śląskiej. Projekt ten znajduje się w fazie przygotowawczej do wyboru generalnego wykonawcy – wyjaśnia Andrzej Stania.
Również Łódź zamierza współpracować z prywatnym inwestorem. Przedsięwzięcie opiera się na zamianie nieruchomości. Inwestor prywatny wybuduje i przekaże miastu nowe lokale mieszkalne dla obecnych mieszkańców zabytkowych domów familijnych, a w zamian otrzyma domy familijne.
– Program rewitalizacji domów familijnych opiera się na mechanizmie zamiany nieruchomości zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami i ma dwa główne cele do osiągnięcia: poprawę warunków życia mieszkańców domów familijnych oraz rewitalizację trzech zabytkowych zespołów domów robotniczych – wyjaśnia Edyta Kowalska, zastępca dyrektora Biura ds. Realizacji i Nadzoru Inwestycji Urzędu Miasta Łodzi.
– Konkursu na wybór inwestora jeszcze nie ogłosiliśmy. Monitorujemy zmiany na rynku i oczekujemy na właściwy moment. Nie tracimy jednak czasu. Przeprowadziliśmy inwentaryzację budynków, inwentaryzacje urbanistyczne, ocenę wartości kulturowych domów familijnych oraz analizę ryzyk i analizę finansowo-ekonomiczną przedsięwzięcia – wskazuje Edyta Kowalska.



Ostrożni deweloperzy

Partnerskie inwestycje to także pomysł na polepszenie sytuacji deweloperów. Większość z nich buduje dzisiaj mieszkania o wysokim standardzie i po wyższych cenach. Jednak kryzys może ich zmusić do zmiany strategii.
– To dobry pomysł, ale obawiam się, że w naszych warunkach na szerszą skalę jest nie do zastosowania. Jednostkowe przykłady mogą być nawet pozytywne, jednak trudno liczyć na powszechne zastosowanie tego modelu – uważa Jacek Bielecki, ekspert Polskiego Związku Firm Deweloperskich. Jego zdaniem władza publiczna jest niewydolna i nieprzygotowana na taką współpracę.
3,9 mln zł odszkodowań wypłacono w 2008 roku w Krakowie właścicielom kamienic i spółdzielniom mieszkaniowym za brak lokali socjalnych dla osób z nakazami eksmisji
OPINIA
AGATA KOZŁOWSKA
dyrektor Investment Support Doradztwo Gospodarcze
PPP jest szansą dla realizacji przedsięwzięć w zakresie zapewnienia mieszkań dla uboższych mieszkańców miast, jednak o ich powodzeniu – jak o każdym projekcie tego typu – decyduje rodzaj i zakres zaangażowania się partnera prywatnego. Obecnie, mimo że wielu deweloperów jest zainteresowanych tego rodzaju inwestycjami, ze względu na możliwość otrzymania do dyspozycji nieruchomości lub współfinansowania ze strony miasta, ich sytuacja finansowa nie pozwala na pozyskanie finansowania. Obecny czas należy raczej przeznaczyć na staranne przygotowanie struktury przedsięwzięcia i monitorowanie rynku – na wybór partnera przyjdzie czas za kilka miesięcy.
Zapotrzebowanie na tanie budownictwo / DGP