ANALIZA

Spory budowlane stały się prawdziwym utrapieniem właścicieli domów. Konflikty wybuchają już przy przekazywaniu placu budowy lub dostarczaniu kompletnej dokumentacji wykonawczej. Często ich przyczyną są zmiany w projekcie lub roboty dodatkowe. Strony spierają się o terminowość finansowania, samowolne odstępstwa wykonawcy od projektu, wadliwe wykonawstwo, niedotrzymywanie terminów i braki w dokumentacji powykonawczej.

Z pomocą niezależnego inżyniera

Gdyby dawniejsi partnerzy, a po rozpoczęciu budowy domu oponenci, zawczasu przewidzieli możliwość takich zatargów, może wpadliby na pomysł powołania tzw. niezależnego inżyniera. Zrobili tak budowniczowie jednego z odcinków autostrady płatnej w Polsce i nie pożałowali.

- Prawo polskie nie zna takiego uczestnika procesu budowlanego, nie ma jednak przeszkód, by strony kontraktu wspólnie go powołały w umowie i opłacały - doradza klientom Tadeusz Lewandowski, radca prawny. Byłby to bezstronny doradca, arbiter w sporach technicznych, mediator, ekspert w razie konieczności zmian w projekcie, wreszcie - osoba raportująca o przebiegu prac. To on opracowywałby regulamin projektowania (co jest pomysłem szczególnie cennym zważywszy, że polską specyfiką jest praktyka projektowania poza kontrolą wykonawcy). Monitorowałby również prace projektanta i zatwierdzał je wraz z kosztorysem inwestorskim. Natomiast już na etapie budowy mógłby opiniować umowy z podwykonawcami, przeprowadzać okresowe inspekcje robót, potwierdzać zaistnienie faktów uzasadniających późniejsze roszczenia, wreszcie - weryfikować naliczone przez wykonawcę wynagrodzenia z tytułu zamknięcia kolejnych części robót.

Co najważniejsze: niezależny inżynier nie jest reprezentantem interesów którejkolwiek ze stron, nie wykonuje zadań związanych z administrowaniem. Jego spojrzenie na każdy zatarg na budowie pada z innej perspektywy. Oceniając problem, nie rozważa, czyja racja, lecz jak najszybciej wyjść z impasu i kontynuować ukończenie budowy.

Sąd powszechny czy polubowny

Jeśli jednak spór rozstrzygać ma sąd, lepiej, gdy jest to sąd polubowny niż powszechny.

- Przy większych przedsięwzięciach, stanowiących pole dla wielu konfliktów, najlepszy byłby sąd polubowny ad hoc, tzn. powołany w umowie na czas realizacji inwestycji - radzi adwokat Jan Ciećwierz, często występujący w sądach jako pełnomocnik w procesach budowlanych.

Zalet takiego sądu można wymienić wiele, ale dla budownictwa najważniejsze są dwie. Po pierwsze - arbitrzy śledzą przebieg budowy, więc ich wiedzy nie da się porównać z tym, co może ustalić sędzia, a - po drugie - przeprowadzenie wizji lokalnej przychodzi im z łatwością.

Daty poświadczone notarialnie

Gdy spór trafi do sądu powszechnego, wtedy okazuje się, jak istotne - dla obu stron - jest dokumentowanie każdego ważnego zdarzenia na budowie, zabezpieczenie dowodów i generalnie - dbałość o nie.

Każdy klient, który przychodzi do kancelarii prawnej, zadaje to samo pytanie: panie mecenasie, czy my wygramy? Wygrać można tylko wtedy, jeżeli zawczasu przewidziało się możliwość sporu i gromadziło odpowiednie dowody, podkreśla adwokat Jan Ciećwierz.

Czasem o wygranej decydują pozornie mało istotne dowody zapłaty odnalezione w księgowości czy zawczasu zrobione fotografie, byle miały datę notarialnie poświadczoną. Zwykły datownik, niestety nie zawsze wystarczy. Można bowiem spodziewać się, że przeciwnik zakwestionuje datę albo nawet podważy fakt fotografowania spornej budowy. Wprawdzie procedura cywilna zna instytucję zabezpieczenia dowodu (art. 310-315 k.p.c.) jednak w praktyce często okazuje się ona niezbyt przydatna. Samo postępowanie w sprawie zabezpieczenia może trwać 2-3 miesiące.

INWESTOR NIE PRZEGRA SPRAWY, GDY MA W RĘKU

• kompletną dokumentację techniczną (projekt budowlany), która jest załącznikiem do umowy,

• zabezpieczony tytuł prawny do danej nieruchomości,

• kosztorys budowy, który jest załącznikiem do umowy,

• do umowy został wprowadzony paragraf wskazujący miejsce i sposób rozstrzygania ewentualnych sporów.

OPINIA

MARCIN RADWAN-RÖHRENSCHEF

adwokat, szef działu procesowego w kancelarii Wardyński i Wspólnicy

Podpisując umowę o roboty budowlane partnerzy cieszący się wzajemnym zaufaniem zakładają, że jej realizacja przebiegać będzie bez większych problemów. Popełniają błąd. Na ogół wcześniej lub później dojdzie między nimi do różnicy zdań.

Dlatego już w trakcie negocjacji kontraktu warto przewidywać obszary ryzyka i odpowiednio skonstruować umowę. Spory pojawią się nieuchronnie, jeśli strony kontraktu zawczasu nie dostrzegą sytuacji, które mogą doprowadzić do konfliktu. Przyczyną spektakularnych klęsk wielu inwestycji i dużych i małych był brak takiej przezorności.