Treść umów najmu, także w części dotyczącej terminów i zasad ich wypowiadania, możemy kształtować dowolnie, dostosowując ją do potrzeb wynajmującego i najemcy. Ale tylko w pewnym zakresie. Poza regulującymi te kwestie przepisami kodeksu cywilnego w wiele niuansów najmu lokali mieszkalnych ingeruje ustawa o ochronie praw lokatorów.

Lokator pod ochroną

Wynajmującemu zależy przede wszystkim na tym, by lokator korzystający z lokalu płacił w terminie wszystkie zobowiązania, nie doprowadził do dewastacji mieszkania oraz opuścił je wtedy, gdy skończy się umowa. Przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów w wersji obowiązującej do końca 2004 roku w znacznym stopniu ograniczały możliwości wypowiedzenia umowy, a tym samym odzyskania wynajmowanego mieszkania, gdy stawało się ono znów potrzebne właścicielowi.

Aktualnie większość tych ograniczeń nie ma zastosowania do wynajmu lokali mieszkalnych, który ma charakter najmu okazjonalnego. Chodzi tu o takie mieszkania, domy lub ich części, które swoim właścicielom służą do zaspokajania własnych potrzeb mieszkaniowych, a wynajęte zostały tylko na okres przejściowy. Zgodnie bowiem z przepisami tej ustawy, w razie oddania do używania lokalu, z którego właściciel przejściowo nie korzysta w całości lub w części w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych, jej przepisów ustawy nie stosuje się, z wyjątkiem kilku przypadków uregulowanych w tejże ustawie.

Wyjątki dotyczą prawa do wejścia do lokalu, gdy nastąpiła awaria, prawa wytoczenia powództwa przez właściciela mieszkania, innych właścicieli lub użytkowników, w sytuacji gdy lokator wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali w budynku, zasad płacenia odszkodowania przez osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego oraz niektórych przepisów dotyczących prawa do wypowiedzenia umowy najmu.

Nie wdając się w szczegóły, najistotniejsze jest to, że właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu okazjonalnego w każdym momencie, jeśli tylko powstaną okoliczności, w których wynajmowanie lokalu z przyczyn leżących po stronie właściciela staje się niemożliwe. W takim przypadku lokator musi lokal opuścić, gdyż nie podlega ochronie na podstawie innych przepisów ustawy o ochronie praw lokatorów. W to miejsce zastosowanie mają regulacje zawarte w kodeksie cywilnym.

Umowa najmu lokalu na dłużej niż rok powinna być zawarta na piśmie. W obrocie gospodarczym zaś, dla celów dokumentacyjnych i podatkowych, należy zawierać w tej formie każdą umowę.

Wypowiedzenie umowy najmu

Jeżeli wskutek wypowiedzenia najmu przez nabywcę przedmiotu najmu najemca jest zmuszony zwrócić rzecz wcześniej, niż byłby zobowiązany według umowy najmu, może zażądać od zbywcy naprawienia szkody.

Jedną z kluczowych kwestii, które warto szczegółowo uregulować w umowie najmu lokalu, jest tryb i termin jej wypowiedzenia. Jeśli strony tego nie uczynią, będą miały zastosowanie przepisy kodeksu cywilnego. Tak więc gdy czas najmu jest nieoznaczony, to zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych lub w razie ich braku – z zachowaniem terminów ustawowych.

Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy czynsz jest płatny w odstępach dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego; gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód; kiedy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Ważne!

Umowa najmu lokalu zawarta na dłużej niż rok musi być sporządzona na piśmie

Jeżeli trwanie najmu jest oznaczone, to wynajmujący i najemca mogą wypowiedzieć umowę w wypadkach w niej określonych.

Przedawnienie roszczeń

Roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od zwrotu rzeczy.

Jeśli strony umowy którąkolwiek z tych okoliczności zechcą uregulować odmiennie, wówczas takie postanowienia trzeba wpisać do umowy najmu lokalu. W przeciwnym razie będzie istniało domniemanie, że strony uzgodniły tak, jak stanowią przepisy kodeksu cywilnego.