Wątpliwości co do zgodności nowelizacji z konstytucyjną zasadą równości obywateli wobec prawa wzbudza projektowany zapis ustawy przewidujący obligatoryjną - dla pewnej grupy osób - bonifikatę oraz zwalniający takie osoby z wszelkich opłat związanych z dokonywaniem odpowiednich wpisów w księgach wieczystych.
Obowiązkowe bonifikaty są tym bardziej wątpliwe, jeśli zważy się na okoliczność, iż przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nie jest obowiązkiem, lecz jedynie uprawnieniem, z którego użytkownik wieczysty może, ale nie musi skorzystać. Nie trafiają zatem do mnie argumenty, iż za wprowadzeniem obowiązkowych bonifikat przemawia obowiązek państwa zapewnienia wszystkim obywatelom równego dostępu do instytucji prawnych. Nie należy zapominać, iż już sama możliwość dokonania przekształcenia powinna być oceniana jako znaczne ułatwienie w nabywaniu nieruchomości stanowiących własność tzw. państwową, zaś preferowanie użytkowników wieczystych uzyskujących niemałe przecież dochody (prawie 2,5 tys. zł na jednego członka rodziny) jest nie tylko z prawnego, ale również z ekonomicznego punktu widzenia niezrozumiałe. W kontekście komentowanej nowelizacji oraz wcześniejszej nowelizacji prawa o spółdzielniach mieszkaniowych przewidującej wykup za grosze mieszkań lokatorskich można zacząć poważnie zastanawiać się nad zasadnością zarzutu nierównego traktowania osób majętnych lub zarabiających na średnim poziomie.
Nie wydaje mi się, aby projektowane zmiany, zgodnie z poglądem autorów nowelizacji, przyczyniły się do przyspieszenia rozpoznania dużej liczby złożonych wniosków o przekształcenie. Obawiam się wręcz sytuacji odwrotnej, w której dotychczasowi użytkownicy wieczyści, wabieni perspektywą uzyskania prawa własności za relatywnie nieduże pieniądze i straszeni perspektywą uznania nowych przepisów za niezgodne z konstytucją, masowo wystąpią z wnioskami o przekształcenie. Nie wykluczam również takich sytuacji, w których wnioski już złożone, będą wycofywane (zgodnie z przepisami k.p.a.) i składane ponownie już na nowych, korzystniejszych, zasadach.
Wątpliwości wzbudza również regulacja dotycząca obowiązku zwrotu bonifikaty w przypadku sprzedaży nieruchomości w okresie pięciu lat od dnia przekształcenia na rzecz osób innych niż osoby bliskie czy spółdzielni mieszkaniowej. Przepis ten, podobnie zresztą jak przepis art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak pokazała praktyka, może być w sprytny sposób omijany bez żadnych konsekwencji finansowych dla osoby, która uzyskała bonifikatę.
Absolutnie nie rozumiem ograniczenia dolnej granicy (nie mniej niż na dziesięć lat) liczby rat, na jakie może być rozłożona opłata za przekształcenie. W mojej ocenie kwestie tę powinna regulować umowa. Uzasadnienia takiego rozwiązania próżno szukać w treści uzasadnienia projektu.
Wątpliwości wzbudza również przyjęcie za wiarygodne wycen nieruchomości sporządzonych przed dwoma laty na potrzeby dokonania aktualizacji opłaty rocznej. W sytuacji galopujących cen nieruchomości wyceny sprzed dwóch lat mogą nie odzwierciedlać aktualnej ceny rynkowej nieruchomości. Nie rozumiem, dlaczego autorzy nowelizacji nie przyjęli rozwiązań istniejących w przepisach ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którymi operaty szacunkowe zachowują ważność przez okres 12 miesięcy i ich aktualność po 12 miesiącach może być ewentualnie potwierdzona przez autora operatu.
GRZEGORZ GOMUŁA
radca prawny z Kancelarii Radców Prawnych Gromek i Partnerzy
