Nowe prawo pomoże deweloperom zaciągać kredyty na inwestycje. Będzie można bezpiecznie budować na cudzej nieruchomości. Inwestor będzie mógł ustanawiać na prawie zabudowy hipotekę.
Osoby prywatne, inwestorzy i deweloperzy uzyskają prawo do legalnej zabudowy na cudzych gruntach. Pozwoli ono na wznoszenie osiedli, centrów handlowych, budowę parkingów podziemnych lub metra na cudzych działkach. Inwestor będzie mógł ustanawiać na prawie zabudowy hipotekę. Ułatwi to zaciąganie kredytów pod inwestycje. Prace nad przygotowaniem takiej zmiany do kodeksu cywilnego kończy Komisja Kodyfikacyjna Prawa Cywilnego przy Ministrze Sprawiedliwości.

Na gruntach prywatnych

Do ustanowienia prawa zabudowy konieczne będzie zawarcie umowy między właścicielem nieruchomości a inwestorem. Prawo zabudowy będzie ograniczonym prawem rzeczowym wpisywanym do ksiąg wieczystych.
– Będzie ono miało charakter prawa uniwersalnego, to znaczy że będzie mogło być ustanawiane przez każdy podmiot, zarówno przez osoby fizyczne, jak i osoby prawne. Także Skarb Państwa lub gminy będą mogły ustanawiać prawo zabudowy. To zasadnicza różnica w porównaniu z użytkowaniem wieczystym, które może być ustanawiane tylko na gruntach Skarbu Państwa i samorządu – mówi prof. dr hab. Jerzy Pisuliński z Uniwersytetu Jagiellońskiego, współpracownik kancelarii Debenedetti Majewski Szcześniak, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.
Dopuszczalne będzie ustanowienie kilku praw zabudowy na jednej nieruchomości. Można będzie ustanowić prawo zabudowy obejmujące na przykład prawo do budowy garażu podziemnego, a z kolei inny inwestor miałby prawo do budowy centrum handlowego nad tym garażem.
– Prawo zabudowy mogłoby stanowić atrakcyjną formę dla właścicieli nieruchomości, którzy nie chcą pozbywać się prawa własności, ale chcą czerpać z tej własności korzyści, pozwalając na inwestowanie na tym gruncie. Jednocześnie inwestor uzyskiwałby silne prawo, bo prawo rzeczowe na cele budowlane – uważa prof. dr hab. Jerzy Pisuliński.
W założeniu autorów projektu instytucja prawa zabudowy ma ułatwić realizację inwestycji budowlanych.
– Nowe prawo rzeczowe zwolni inwestora z konieczności zaciągania kredytu na zakup nieruchomości (co w dobie kryzysu może okazać się dogodne), z drugiej zaś pozwoli właścicielowi nieruchomości nieposiadającemu środków lub zdolności kredytowej umożliwiającej zagospodarowanie nieruchomości, na czerpanie z niej zysków w postaci uzgodnionej opłaty – tłumaczy Tomasz Tatomir, radca prawny z kancelarii Chałas i Wspólnicy.

Parkingi i metro

Prawo zabudowy będzie można ustanowić w zamian za jednorazowe wynagrodzenie albo czynsz.
Będzie ono zbywalne i dziedziczne.
– Na prawie zabudowy będzie można ustanawiać inne ograniczone prawa rzeczowe, w tym hipotekę i służebności – mówi dr Kamil Zaradkiewicz z Uniwersytetu Warszawskiego, członek Komisji Kodyfikacyjnej Prawa Cywilnego.
Użytkowanie wieczyste nie umożliwia eksploatacji tego, co jest pod powierzchnią gruntu – wnętrza ziemi.
– W ramach prawa zabudowy uprawniony mógłby, zgodnie z treścią umowy o ustanowienie tego prawa, budować obiekty zarówno na, jak i pod ziemią – dodaje Kamil Zaradkiewicz.
– W Komisji Kodyfikacyjnej przeważyło stanowisko, aby umożliwić ustanowienie odrębnej własności lokali w budynkach znajdujących się na gruntach obciążonych prawem zabudowy – podkreśla prof. Jerzy Pisuliński.
Oznacza to, że deweloper, który uzyskał prawo zabudowy miałby również prawo ustanawiać odrębną własność lokali w tym budynku.
– Roszczenie o przedłużanie prawa zabudowy mieliby właściciele lokali, jako że uzyskiwaliby także udział w prawie zabudowy. Zatem własność tych lokali byłaby powiązana z udziałem w prawie zabudowy – tłumaczy prof. Jerzy Pisuliński.



Użytkowanie wieczyste

O atrakcyjności prawa zabudowy przesądzi wysokość opłat, zawłaszcza tych ustanawianych przez miasta. Na pewno im opłaty będą niższe, tym to prawo dla inwestorów będzie atrakcyjniejsze. Niższe opłaty mogą być o tyle uzasadnione, że prawo zabudowy będzie miało węższy zakres niż użytkowanie wieczyste.
Kluczowe znaczenie będzie miało także to, co stanie się z użytkowaniem wieczystym.
– W ramach projektowanych rozwiązań przewidziano utrzymanie instytucji użytkowania wieczystego – mówi Kamil Zaradkiewicz.
– Wiele będzie zależało od tego, jaki będzie kształt prawa zabudowy, w szczególności, czy prawo to zostanie wprowadzone zamiast czy obok prawa użytkowania wieczystego. W drugim przypadku powinno się dostatecznie odróżniać od prawa użytkowania wieczystego. W praktyce istotne jest, by prawo zabudowy było tańsze od prawa własności i prawa użytkowania wieczystego – uważa Łukasz Jaworski, prawnik z kancelarii TGC Corporate Lawyers.

Dublowanie regulacji

Niezależnie od prac nad wprowadzeniem prawa zabudowy Ministerstwo Infrastruktury przygotowało założenia do projektu ustawy o własności obiektów budowlanych.
– Istota tej nowej formy własności będzie polegać na tym, że odrywamy własność obiektu budowlanego od powierzchni ziemi. Zatem ustanawiamy wyjątek do starej rzymskiej zasady, że nieruchomość zawsze stanowi część składową budynku – mówi Olgierd Dziekoński, wiceminister infrastruktury.
Prawo to będzie można ustanawiać zarówno na własności, jak i na użytkowaniu wieczystym.
– Ten, komu będzie przysługiwało prawo do budynku, nie będzie miał żadnego prawa do gruntu, a więc nie będzie miał np. udziału w tym gruncie – podkreśla wiceminister.
Prawnicy krytykują rozwiązania prawne przygotowane w resorcie infrastruktury.
– Jeśli prawo dopuszcza odstępstwo od zasady, że budynek jest częścią składową gruntu, to zawsze pojawia się również jakieś prawo do gruntu. Nie wyobrażam sobie, aby prawo własności budynku nie było powiązane z żadnym prawem do gruntu – uważa prof. Jerzy Pisuliński.
Deweloperzy nie są zgodni w ocenach propozycji Ministerstwa Infrastruktury.
– Jeśli zamysłem jest uwolnienie gruntów, a zwłaszcza tych, które znajdują się w ścisłych centrach miast, to jest to pomysł godny poparcia. Takie rozwiązanie uwolniłoby wiele obszarów, które w tej chwili z braku regulacji prawnych nie mogą być w sposób sensowny, z korzyścią dla miasta i mieszkańców, zagospodarowane – mówi Zbigniew Malisz ze Związku Firm Deweloperskich.