Egzekucja z nieruchomości jest najbardziej dotkliwa dla dłużnika, bo wówczas sprzedawany bywa jego dom, ale jednocześnie to ona pozwala najskuteczniej zaspokoić żądania wierzyciela. Na straży tej procedury - zgodnie z prawem - powinny stać sądy. Tym bardziej że komornicy są funkcjonariuszami publicznymi, działającymi przy sądach rejonowych (art. 1 ustawy o komornikach sądowych i egzekucji), a przy wykonywaniu czynności podlegają zarówno orzeczeniom sądów, jak i prezesom sądów (art. 3 u.o k.s.i e).

Oszukańcze wyceny

W praktyce nadzór nad egzekucją komorniczą jest wyjątkowo nieskuteczny. Nieruchomości, ale także inne rzeczy ruchome dłużników sprzedawane są po drastycznie zaniżonych cenach osobom, które jako nieliczne dowiadują się o licytacji. Problem staje się powszechny. Tylko w północno-wschodniej Polsce na nieprawidłowości w postępowaniach egzekucyjnych skarży się kilkadziesiąt rodzin. Toczą się przy tym postępowania sądowe przeciwko biegłym, komornikom sądowym i przeciw Skarbowi Państwa o odszkodowania. Prokuratorzy prowadzą także postępowania karne o poświadczenie nieprawdy przez biegłych (z art. 271 par. 1 kodeksu karnego) i przeciw komornikom o niedopełnienie obowiązków, ponieważ przyjęli nierzetelne wyceny i sprzedali nieruchomości za ułamek rzeczywistej wartości, działając na szkodę dłużników i wierzycieli (z art. 231 par. 1 k.k.). Co gorsza, w wielu innych przypadkach, w których zainteresowani szukają ratunku w sądzie lub ze strony organów ścigania, nie mogą doczekać się reakcji.

Przepisy do wymiany

- Patologii sprzyjają obowiązujące przepisy - uważa Lech Obara, radca prawny prowadzący kancelarię w Olsztynie. - Przede wszystkim dlatego, że sądy mogą, a nie muszą wydawać komornikom zarządzenia zmierzające do zapewnienia należytego wykonania egzekucji oraz usuwać spostrzeżone uchybienia (art. 759 par. 2 k.p.c.). Tymczasem powinny każdą czynność opartą na przestępstwie uchylać na każdym etapie postępowania egzekucyjnego. Niemniej dziś tego nie czynią.

Od opisu i oszacowania nieruchomości do licytacji upływa kilka lat. Wartość ziemi i budynków rośnie, szczególnie po przystąpieniu Polski do Unii Europejskiej.

Na papierze jednak wszystko pozostaje po staremu, ponieważ od trzech i pół roku tylko na wniosek wierzyciela lub dłużnika może nastąpić dodatkowy opis i oszacowanie (komornik nie ma takiego obowiązku), o ile w stanie nieruchomości zajdą istotne zmiany (art. 951 k.p.c.). A zachodzą. Tyle że ani dłużnik, ani wierzyciel nie mają przeważnie możliwości reagowania w porę. Komornicy bowiem - mimo obowiązku zawiadamiania o terminie opisu i oszacowania (art. 945 k.p.c.) - dokonują tych czynności nierzadko nie na miejscu, a zza biurka. W protokołach zaś pojawiają się nieprawdziwe adnotacje, że żaden z uczestników postępowania się nie stawił.

Tymczasem siedmiodniowy termin do zaskarżenia opisu i oszacowania biegnie od daty ich ukończenia (art. 950 k.p.c.). Zainteresowani dowiadują się jednak o wszystkim dopiero na etapie licytacji. Komornik nie musi bowiem zawiadamiać uczestników postępowania, którzy nie uczestniczyli w czynności, o zakończeniu opisu i oszacowania. Dlatego skargi dłużników lub wierzycieli są odrzucane przez sądy jako wniesione po terminie.

Potrzebna nowelizacja

- Sensowne byłoby poszerzenie artykułu 945 k.p.c. o obowiązkowe pouczenie uczestników postępowania przez komornika o przysługujących im środkach zaskarżenia. Komornik powinien też mieć obowiązek dołączania do zawiadomienia o zakończeniu opisu i oszacowania protokołu z tej czynności oraz odpisu operatu szacunkowego, czyli autorskiej opinii rzeczoznawcy majątkowego o wartości nieruchomości - mówi radca prawny Lech Obara. Dziś bowiem strony dostają dokumenty, do których powinny odnieść się w skardze po upływie terminu jej zgłoszenia. Dlatego bieg terminu zaskarżenia opisu i oszacowania powinien biec od doręczenia ich uczestnikowi postępowania. Tylko zmiana przepisów art. 945 i 950 k.p.c. mogłaby zapewnić rzeczywistą kontrolę sądu nad działaniami komornika już na pierwszym etapie egzekucji.

Zawiadomienia w internecie

Kolejnym newralgicznym punktem w postępowaniu egzekucyjnym jest ogłaszanie przez komornika o licytacji. Ustala on arbitralnie, który dziennik w danej miejscowości jest poczytny i ogłasza, jaka nieruchomość, kiedy i gdzie, na podstawie jakiej sumy oszacowania, ceny wywoławczej i wysokości rękojmi będzie sprzedawana. W ten sposób wiadomość dociera do ograniczonej liczby odbiorców.

- Tymczasem powinna być rozpowszechniana na stronach internetowych Ministerstwa Sprawiedliwości - podkreśla posłanka Lidia Staroń z klubu parlamentarnego Platformy Obywatelskiej.

Mimo przestępstwa legalnie

Dłużnicy i wierzyciele piszą skargi na czynności komornika, ale sądy przechodzą nad nimi do porządku dziennego. A przecież spoczywa na nich obowiązek szczególnej pieczy nad postępowaniem egzekucyjnym. I kiedy się ono skończy, kiedy osoba wtajemniczona nabędzie nieruchomość za ułamek jej wartości i zostanie wobec niej wydane prawomocne postanowienie o przysądzeniu własności, nikt nie może już tej decyzji wzruszyć. Dłużnikowi lub wierzycielowi pozostaje tylko dochodzenie odszkodowania solidarnie od winnych, czyli np. od biegłego, który poświadczył nieprawdę, od komornika sądowego, który źle wykonał swoje obowiązki, i od Skarbu Państwa za to, że sędzia nienależycie sprawował nadzór nad przebiegiem egzekucji. Dlatego konieczne jest wprowadzenie mechanizmów, które w razie wykrycia rażących nieprawidłowości w toku postępowania egzekucyjnego spowodują automatyczne wstrzymanie czynności.

- Sąd musi być władny uchylić takie czynności w całości lub w części, na każdym etapie postępowania egzekucyjnego - uważa adwokat Antoni Skorupski prowadzący kancelarię w Rzeszowie.

275 skarg na czynności komorników wpłynęło w ubiegłym roku - uwzględniono jedną trzecią

Podstawa prawna

Ustawa z 17 listopada 1964 r. Kodeks postępowania cywilnego (Dz.U. nr 43, poz. 296 ze zm.).

Ustawa z 29 sierpnia 1997 r. o komornikach sądowych i egzekucji (t.j. Dz.U. z 2006 r. nr 167, poz.1191 ze zm.).