Członek wspólnoty mieszkaniowej korzysta ze swojego lokalu oraz współkorzysta z nieruchomości wspólnej zgodnie z jej przeznaczeniem. Ma prawo użytkować strych, piwnicę, korytarz, schowek na wózki i inne pomieszczenia wspólne.

Ponosi jednak wydatki związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, które nie znajdują pokrycia w pożytkach i innych dochodach uzyskiwanych przez wspólnotę. Uczestniczy też w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Natomiast właściciele lokali użytkowych mogą zostać obciążeni wyższymi kosztami.

Pieniądze zebrane od właścicieli na utrzymanie nieruchomości wspólnej nie mogą być przeznaczone przez wspólnotę na inny cel, nawet wówczas gdy wydatki, na poczet których były uiszczane, okazały się niższe.

Gdyby na koniec roku po rozliczeniu tych wydatków powstała nadpłata, to nadwyżkę wspólnota może przeznaczyć na fundusz remontowy lub inny cel związany z zarządem nieruchomością wspólną.

Na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się: wydatki na remonty i bieżącą konserwację, opłaty za dostawę prądu, ciepła, gazu, wody bieżącej w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, opłaty za antenę zbiorczą i windę, ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, pod warunkiem że nie pokrywają ich właściciele poszczególnych lokali, a także wydatki na utrzymanie porządku i czystości i wynagrodzenie członków zarządu i zarządcy.

Na pokrycie tych kosztów właściciele płacą zaliczki w formie bieżących opłat. Wysokość opłat ustala w formie uchwały wspólnota. Właściciel, który uzna, że został obciążony zbyt wysoką opłatą może ją zaskarżyć do sądu okręgowego.

PRZYKŁAD: WYSOKOŚĆ KOSZTÓW OKREŚLONA W UCHWALE

Wspólnota mieszkaniowa ma dwa lokale użytkowe: zakład gastronomiczny oraz zakład drobnych przeróbek krawieckich czynny dwa razy w tygodniu w godzinach od 16 do 18. W uchwale o podwyższeniu opłat za koszty zarządu i utrzymanie nieruchomości wspólnej powinna wskazać konkretne lokale użytkowe i określić, w jakim zakresie przyczyniają się one do podwyższenia kosztów zarządu nieruchomością wspólną i narażają wspólnotę na większe wydatki.

Uchwała do sądu okręgowego

Właściciel uchwały może się bronić przed podjętą uchwałą właścicieli i zaskarżyć ją do sądu wówczas, gdy jest ona niezgodna z przepisami, z umową właścicieli lokali lub narusza zasady prawidłowego zarządzania nieruchomością wspólną, lub w inny sposób narusza interesy właściciela.

PRZYKŁAD: SPRAWA NIEUMIESZCZONA W PORZĄDKU OBRAD

Na zebraniu właścicieli została podjęta uchwała w sprawie, która nie została wcześniej umieszczona w porządku obrad. W dodatku uchwała zmienia wzajemne prawa i obowiązki właścicieli lokali. Taka uchwała jest dotknięta względną nieważnością. Gdy taka uchwała zostanie zaskarżona, to zaskarżenie będzie skutkowało uchyleniem. Zasada ta dotyczy tylko uchwał, które wpływają na wzajemne prawa i obowiązki właścicieli lokali.

Ważne!

Uchwały w sprawie kosztów zarządu nieruchomością wspólną muszą godzić interesy konkretnych właścicieli z interesami ogółu właścicieli. Można je zaskarżyć do sądu w interesie jednego właściciela lub całej wspólnoty

Chodzi tutaj o każdy sposób naruszenia interesów właściciela, ponieważ nie ma zamkniętego katalogu zaskarżenia uchwał właścicieli lokali.

Od chwili podjęcia uchwała wiąże wszystkich właścicieli oraz zarządcę nieruchomości w takim zakresie, w jakim dotyczy zarządzania nieruchomością wspólną. Wykonania uchwały nie wstrzymuje zaskarżenie jej do sądu z powodu niezgodności z przepisami lub umową właścicieli lokali. Jednak sąd na wniosek zgłoszony przez skarżącego zabezpieczy powództwo.

Powództwo o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy wytoczyć w ciągu sześciu tygodni od dnia podjęcia jej na zebraniu ogółu właścicieli albo od dnia powiadomienia wytaczającego powództwo o treści uchwały podjętej w trybie indywidualnego zbierania głosów bądź powzięcia wiadomości o uchwale wówczas, gdy zebranie właścicieli zostało zwołane w sposób nieprawidłowy.

Bierze się więc pod uwagę, kiedy skarżący dowiedział się lub mógł dowiedzieć o treści uchwały.

Opłaty i właściwość sądu

Od pozwu w sprawach o uchylenie uchwały wspólnoty mieszkaniowej należy uiścić opłatę stałą w wysokości 200 zł. Opłacenia takiej opłaty wymaga zaskarżenie każdej uchwały. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w wyroku z 29 stycznia 2002 r. w sprawie sygn. akt. IV CKN 590/00, opublikowanym w Lex Polonica nr 380658.

Dlatego, wnosząc pozew, w którym zaskarża się dwie lub więcej uchwał, należy opłacić odpowiednio wielokrotność 200 zł.

Teraz sprawę o uchylenie, stwierdzenie nieważności albo ustalenie nieistnienia uchwały wspólnoty wnosi się w I instancji do sądu okręgowego. Od 20 marca 2007 r. sąd okręgowy rozpoznaje takie pozwy. Natomiast przed 20 marca 2007 r. właściwość rzeczowa sądu zależała od charakteru uchwały wspólnoty. Pozwy w sprawach majątkowych, w których wartość przedmiotu sporu nie przekraczała 75 tys. zł rozpoznawane były w I instancji przez sąd rejonowy. Gdy zaś wartość przedmiotu sporu była wyższa lub powództwo oprócz spraw majątkowych (bez względu na ich wartość) zawierało także żądanie uchylenia uchwały lub jej części i dotyczyło praw niemajątkowych wspólnoty, to wówczas w I instancji rozpoznawał je sąd okręgowy.

Uchwały ustalające zaliczki na pokrycie kosztów zarządu dotyczące remontów lub modernizacji nieruchomości wspólnej mają charakter majątkowy. Taki sam charakter mają uchwały dotyczące zmiany sprawowania zarządu nieruchomością wspólną, zatwierdzania sprawozdania ze sprawowania zarządu nieruchomością wspólną oraz uchwalenia absolutorium zarządcy lub zarządowi. Takie stanowisko zajął Sąd Najwyższy w uchwale z 9 grudnia 2005 r. w sprawie sygn. akt III CZP 111/05, OSNC nr 11 z 2006 r., poz. 183.

ZRÓŻNICOWANIE OBCIĄŻEŃ WŁAŚCICIELI LOKALI

Sąd Najwyższy w orzeczeniu z 20 czerwca 1997 r. w sprawie sygn. akt II CKN 226/97, opublikowanym w OSNC nr 1 z 1998 r., stwierdził, że obowiązki właścicieli lokali ponoszenia w określonym stosunku wydatków związanych z utrzymaniem ich lokali nie oznacza konieczności określenia skali tych obciążeń w jednakowej dla wszystkich kwocie za 1 mkw. powierzchni lokalu. Dlatego w uchwale można określić zaliczki w zróżnicowanej wysokości co do poszczególnych kategorii zobowiązanych członków wspólnoty.