Remonty spółdzielczych budynków to inwestycje rozłożone w czasie. Trzeba zazwyczaj czekać wiele lat na odnowienie podrapanych klatek, wymianę wind czy ocieplenie budynku. Jednocześnie każdy spółdzielca jest zobowiązany do płacenia składek na fundusz remontowy i dokładania się do modernizacji nieruchomości, w których nie mieszka.

- Suma wpłat od mieszkańców danego budynku nie pozwala zazwyczaj na wykonanie zaplanowanych prac remontowych. Środki pochodzą więc ze wspólnego konta remontowego, zaś zadaniem władz spółdzielni jest takie ich przeznaczanie, aby sprawiedliwie rozłożyć korzyści związane z funkcjonowaniem funduszu - tłumaczy Piotr Schramm, wspólnik i adwokat w Kancelarii Gessel.

Zasada - dzisiaj wyremontujemy wasz blok, jutro wy nasz, funkcjonuje coraz gorzej. W wyremontowanych blokach powstają wspólnoty mieszkaniowe, które nie muszą już dokładać się do kolejnych inwestycji w spółdzielni. Rozliczenie remontów jest bowiem możliwe tylko tam, gdzie była prowadzona ewidencja wpływów i wydatków z funduszu remontowego.

Wspólnota może zapłacić

- Przed wejściem w życie nowelizacji ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych z 2007 roku masowo ocieplaliśmy bloki. Teraz, gdy w tych blokach powstaną wspólnoty, członkowie nie odzyskają pieniędzy na remonty - tłumaczy Bogumił Andersz, prezes SM w Pyżycach.

Gdy w spółdzielni powstanie wspólnota mieszkaniowa, zmianie ulegają zasady ponoszenia kosztów eksploatacji i utrzymania nieruchomości wspólnych. Nowy podmiot zaczyna działać na podstawie ustawy o własności lokali z 24 czerwca 1994 r.

- Właściciele wyodrębnionych lokali są jednak nadal obowiązani do uczestniczenia w wydatkach związanych z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni, które są przeznaczone do wspólnego korzystania - wyjaśnia Rafał Gołąb, ekspert prawa spółdzielczego z Chałas i Wspólnicy Kancelaria Prawna.

Koniec wspólnego garnuszka

Sytuacja komplikuje się, jeżeli wyodrębnienie nastąpiło po przeprowadzeniu inwestycji remontowych.

- Od 31 lipca 2007 r. jest ustawowy obowiązek prowadzenia odrębnej ewidencji kosztów i przychodów dla każdej nieruchomości spółdzielni oraz ewidencjonowania wpływów i wydatków funduszu remontowego w odniesieniu do poszczególnych nieruchomości. Do tego dnia rozliczano wszystkie przychody i koszty całościowo. Oznaczało to, że spółdzielcy zobowiązani byli do ponoszenia kosztów niezależnie od stanu ich własnych budynków - podkreśla Rafał Gołąb.

Mimo braku nakazu część spółdzielni prowadziła ewidencje remontowe przed 2007 rokiem, posiłkując się przepisami o rachunkowości.

- Tylko w momencie wyodrębnienia się wspólnoty z zasobu spółdzielni, która prowadziła taką ewidencję, bez problemu może nastąpić rozliczenie remontów ze wspólnotą. Spółdzielnia może skonfrontować wielkość odpisów na fundusz i wielkość nakładów poniesionych w tym czasie. Na tej podstawie właściciele lokali powinni dopłacić spółdzielni lub w razie nadwyżki otrzymać od niej zwrot - podkreśla Ryszard Jajszczyk, dyrektor Biura Związku Spółdzielni Mieszkaniowych RP.