statystyki

Jakie prawa i obowiązki mają strony, które zawarły umowę dzierżawy

autor: Opracowała Monika Burzyńska09.06.2008, 03:00
  • Wyślij
  • Drukuj

Podstawowym obowiązkiem wydzierżawiającego jest oddanie dzierżawcy określonej rzecz do używania i pobierania pożytków przez czas oznaczony lub nieoznaczony. Z kolei dzierżawca ma obowiązek płacić wydzierżawiającemu umówiony czynsz. Poza tym z przepisów wynika wiele innych uprawnień i obowiązków, o których strony umowy dzierżawy muszą pamiętać.





Czy powódź uzasadnia obniżenie czynszu

Dzierżawię prywatny grunt rolny. Słyszałem, że czasami przy silnych wylewach pobliskiej rzeki powódź potrafi zalać to pole. Czy w sytuacji gdy tak się stanie będę mógł domagać się obniżenia czynszu płaconego za jego wydzierżawienie?

Tak Rzeczywiście są przypadki, kiedy można domagać się obniżenia czynszu dzierżawnego przypadającego za dany okres gospodarczy. Przesłankami obniżenia czynszu są przede wszystkim szczególne przypadki, takie jak klęski żywiołowe, a także wszelkie okoliczności niezależne od dzierżawcy i niedotyczące jego osoby, wskutek których przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu obniżeniu. Wynika to z postanowień art. 700 kodeksu cywilnego. Zgodnie z jego treścią, jeżeli wskutek okoliczności, za które dzierżawca odpowiedzialności nie ponosi i które nie dotyczą jego osoby, zwykły przychód z przedmiotu dzierżawy uległ znacznemu zmniejszeniu, dzierżawca może żądać obniżenia czynszu przypadającego za dany okres gospodarczy. Nie jest jednak możliwe całkowitego zwolnienie z obowiązku zapłaty czynszu. W praktyce wiele problemów ma określenie, kiedy określone okoliczności dotyczą, kiedy nie dotyczą osoby dzierżawcy. Powódź spowodowana wylewem rzeki może być zaliczona do zdarzeń uzasadniających obniżenie czynszu dzierżawnego. Należy przy tym wyraźnie zaznaczyć, że obniżenie nie może obejmować swoim zakresem takich przychodów, które mogą być pokryte świadczeniami wypłaconymi przez ubezpieczyciela.

Podstawa prawna

• Art. 700 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy trzeba mieć zgodę właściciela

Przez najbliższe osiem lat będę dzierżawić grunt rolny, na który składa się 1 ha łąki i 4 ha pola uprawnego. Chciałbym zwiększyć powierzchnię łąk, redukując o 2 ha pola uprawne. Właściciel gruntu nie zgadza się na to. Czy muszę mieć jego pozwolenie?

Tak W opisanym przypadku pozwolenie wydzierżawiającego jest konieczne. Jeśli właściciel nie wyraził zgody, to czytelnik nie powinien dokonywać zmiany przeznaczenie gruntów. Dzierżawca powinien wykonywać swoje prawo zgodnie z wymaganiami prawidłowej gospodarki i nie może zmieniać przeznaczenia przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego. Z tego wynika, że niedozwolona jest zmiana przeznaczenia wydzierżawianych pól uprawnych na łąki. W przypadku gdy mimo braku zgody nasz czytelnik przekwalifikuje pola uprawne na łąki, to właściciel będzie mógł wypowiedzieć mu umowę w trybie natychmiastowym. Poza tym będzie mógł wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody powstałej na skutek zmiany sposobu korzystania z wydzierżawionych gruntów.

Podstawa prawna

• Art. 696 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy przysługuje prawo pierwokupu

Przez ponad dziesięć lat byłem dzierżawcą nieruchomości przeznaczonej na cele usługowe. Teraz jej właściciel powiedział mi, że nie chce jej dłużej wydzierżawiać, ponieważ zamierza ją sprzedać. Czy, ze względu na upływ ponad dziesięciu lat, przysługuje mi prawo pierwokupu? W umowie nie było mowy na ten temat.

Nie W tym przypadku nie można liczyć na skorzystanie z prawa pierwokupu. Jest tak dlatego, że w umowie dzierżawy nie znalazł się zapis przewidujący takie uprawnienie. Jednocześnie nie mogą mieć zastosowania przepisy przewidujące prawo pierwokupu z mocy ustawy. Nie dotyczą one nieruchomości przeznaczonych na cele usługowe. Obowiązujący do 16 lipca 2003 r. art. 695 par. 2 kodeksu cywilnego stanowił bowiem, że jeżeli dzierżawa nieruchomości rolnej była zawarta na okres dłuższy niż trzy lata lub trwała faktycznie przez okres co najmniej dziesięć lat, dzierżawcy przysługiwało z mocy ustawy prawo pierwokupu w razie jej sprzedaży. Również obecnie obowiązujące przepisy ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego, przewidujące prawo pierwokupu, dotyczą tylko nieruchomości rolnych. Nie mogą więc mieć zastosowania w omawianym przypadku. Czytelnik nie może domagać się skorzystania z prawa pierwokupu nieruchomości przeznaczonej na cele usługowe, mimo że był dzierżawcą przez ponad dziesięć lat, ponieważ umowa dzierżawy nie przewidywała jego zastosowania.

Podstawa prawna

• Art. 3 ustawy z 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego (Dz.U. nr 64, poz. 592 z późn. zm.).

Czy można rozwiązać umowę

Wydzierżawiłam grunt rolny. Wyjechałem na kilka miesięcy za granicę. Kiedy wróciłem, okazało się, że dzierżawca oddał go w poddzierżawę. Tłumaczył się, że nie wiedział, gdzie jestem. Czy mogę wypowiedzieć mu umowę?

Tak W przedstawionej sytuacji postępowanie dzierżawcy naruszyło zasady wynikające z przepisów kodeksu cywilnego. Przewidują one zakaz oddawania przedmiotu dzierżawy bez zgody wydzierżawiającego innym osobom. W czasach, kiedy telefonia komórkowa jest bardzo dobrze rozwinięta, wyjazd wydzierżawiającego za granicę nie może stanowić usprawiedliwienia dla zachowania dzierżawcy. Przepisy nie przewidują żadnych wyjątków od tego zakazu. Zgodnie z ich postanowieniami, bez zgody wydzierżawiającego dzierżawca nie może oddawać przedmiotu dzierżawy osobie trzeciej do bezpłatnego używania ani go poddzierżawiać. W razie naruszenia tego obowiązku wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia. Można więc jednoznacznie stwierdzić, że nasz czytelnik może rozwiązać umowę dzierżawy, nie dając żadnego okresu wypowiedzenia.

Podstawa prawna

• Art. 698 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy czynsz może być regulowany pożytkami

Zamierzam wydzierżawić sad. Osoba, która będzie dzierżawcą, ma duże pole uprawne. Chciałbym, by płaciła mi za dzierżawę uprawianym na nim zbożem. Czy można przyjąć takie rozwiązanie?

Tak Czynsz dzierżawny może być zastrzeżony w pieniądzach lub świadczeniach innego rodzaju. Może być również oznaczony w ułamkowej części pożytków. W przepisie nie jest powiedziane, że mają to być pożytki pochodzące z wydzierżawionej rzeczy. Mogą to być plony uzyskane przez dzierżawcę z gruntu stanowiącego jego własność. Jeśli więc przyszły dzierżawca zaakceptuje propozycję naszego czytelnika, to będą mogli zastosować takie rozwiązanie.

Podstawa prawna

• Art. 693 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy można przyjąć inny termin płatności

Zamierzam wydzierżawić należący do mnie grunt rolny. Chciałbym, aby czynsz był płacony z góry. Dzierżawca wstępnie zaakceptował takie rozwiązanie. Jednak w przepisach jest mowa o płatnościach z dołu. Czy mogę w umowie zapisać termin płatności z góry?

Tak Przepis art. 699 kodeksu cywilnego nie ma charakteru bezwzględnie obowiązującego. Co więcej, ma on zastosowanie wtedy, gdy termin płatności czynszu nie jest oznaczony. W umowie można więc ustalić terminy płatności czynszu dzierżawnego, który może być płatny w sposób dowolny, tzn. jednorazowo lub okresowo. Można przyjąć, że płatności będą dokonywane z dołu lub z góry, w okresach miesięcznych, kwartalnych, półrocznych czy też rocznych. W przypadku gdy w treści umowy terminy płatności nie zostaną ustalone, wówczas będzie miał zastosowanie przepis kodeksu cywilnego mówiący, że czynsz jest płatny z dołu w terminie zwyczajowo przyjętym, w braku takiego zwyczaju - półrocznie z dołu. W przypadku dzierżawy nieruchomości rolnej - czynsz zwyczajowy to czynsz coroczny, po zebraniu pożytków (plonów).

Podstawa prawna

• Art. 699 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy trzeba czekać rok na rozwiązanie umowy

Podpisałem umowę dzierżawy gruntu rolnego na czas nieoznaczony, w której nie przewidziano żadnego terminu wypowiedzenia. Zmieniłem plany życiowe i chcę zająć się czymś innym. Czy to prawda, że na rozwiązanie umowy będę musiał czekać rok?

Tak W przypadku gdy w umowie nie przyjęto innego rozwiązania, dzierżawę gruntu rolnego można wypowiedzieć na jeden rok naprzód na koniec roku dzierżawnego. Przy innych dzierżawach w przepisach przyjęto krótszy, bo sześciomiesięczny termin wypowiedzenia.

Podstawa prawna

• Art. 704 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).

Czy należy wyznaczyć dodatkowy termin

Kilka lat temu wydzierżawiłem nieruchomość. W umowie przyjęliśmy roczne okresy płatności. Dzierżawca nie płaci czynszu w terminie. Chciałbym rozwiązać zawartą z nim umowę. Czy przed wypowiedzeniem umowy muszę najpierw dać mu dodatkowy czas na uregulowanie zaległości?

Tak W przypadku gdy dzierżawca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a w wypadku gdy czynsz jest płatny rocznie, jeżeli dopuszcza się zwłoki z zapłatą ponad trzy miesiące, wydzierżawiający może dzierżawę wypowiedzieć bez zachowania terminu wypowiedzenia. Jednak wydzierżawiający powinien uprzedzić dzierżawcę, udzielając mu dodatkowego trzymiesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu. Na wypadek kłopotów warto zrobić to w sposób pozwalający mu na udowodnienie wykonania tej czynności. Dopiero po bezskutecznym upływie terminu wyznaczonego do uiszczenia zaległości wydzierżawiający może złożyć oświadczenie w sprawie wypowiedzenia umowy. W przypadku gdy dzierżawca przed zakończeniem trzymiesięcznego terminu zapłaci zaległy czynsz w pełnej wysokości, wydzierżawiający nie może wypowiedzieć umowy w omawianym trybie.

Podstawa prawna

• Art. 703 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 ze zm.).




  • Wyślij
  • Drukuj
Źródło:GP

Uwaga, Twój komentarz może pojawić się z opóźnieniem do 10 minut.

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Komentarze: 12

  • 1: Krzysztof z IP: 88.199.113.* (2008-08-06 13:32)

    Zakupiłem nieruchomość rolną o powierzchni 2,49ha prawdopodobnie obciążoną dzierzawą. Przedstawiona umowa dzierzawy nie była zarejestrowana ani nie posiada daty pewnej jej sporządzenia. Uzyskałem dodatkowo oświadczenie właściciela iz nabywana nieruchomosc nie jest przedmiotem dzierzawy. Oświadczenie to zawarte w formie pisemnej w obecności notariusza. W jaki sposób sąd mógł przyznać prawo pierwokupu domniemanemu dzierzawcy, o którym nic nie było mi wiadome?

  • 2: Tadek z IP: 217.153.206.* (2008-09-29 19:27)

    chciałbym wydzierżawić 3 ha gruntu do użytkowania rolnego. Potencjalny dzierżawca zgadza się na ułamkową część pożytków lub swiadczenia z wykorzystaniem jego maszyn rolniczych dla mnie. Jest do dla mnie oferta do przyjęcia - pytanie jak w takim przypadku powinienem określić/zapacić moje dochody przy zgłoszeniu do urzędu skarbowego ( oddać 1/2 q pszenicy do US ? )

  • 3: Andrzej z IP: 188.33.40.* (2009-11-16 22:44)

    Otrzymałem w dzierżawę od gminy stary, zdewastowany ogródek przydomowy o pow.147m2. Odnowiłem go i doprowadziłem go do stanu pochwalnego. Obecnie go ogrodziłem ponieważ usytuowanie jego jest miejscem nie do pochwalania, narażającym do ciągłych dewastacji. W umowie dzierżawy tego gruntu ogródka nie jest nadmienione nic na temat ogrodzenia. Czy czy mam prawo go ogrodzić i w jaki sposób.

  • 4: oi t6gt6o z IP: 83.4.145.* (2010-09-07 11:11)

    goy77yho7yh

  • 5: Mariola z IP: 83.4.145.* (2010-09-07 11:22)

    Mam prawo pierwokupu , ale agencja próbuje odstąpić od sprzedaży.Jakie przysługuje mi prawo ?

  • 6: jacek z IP: 83.3.123.* (2010-12-10 18:45)

    mam takie pytanie dzierzawilem dzialke od gminy dzierzawa byla zawarta na 3 lata umowa wygasla we wrzesniu tego roku mam naniej zasadzone maliny i poprostu niezwrucilem uwagi na to ze niepodpisalem dalszej umowy dzierzawnej i ktos zlozyl o ta dzialke wniosek o dzierzawe i gmina hce mu ta dzialke wydzierzawic czy ja mam szanse na dalsza dzierzawe czy ten ktos kto mnie uprzedzil podpowiedzcie mi cos nato

  • 7: irka32 z IP: 83.3.123.* (2010-12-10 20:05)

    dzierżawiłam od gminy działke umowa dzierżawy wygasla z dniem 01.09.2010r.przegapilam dalsza umowe i gmina podpisala z kims innym umowe o dzierzawe tej dzialki.mam pytanie-czy gmina miala takie prawo-nezawiadamiając mnie czy chce przedluzenia podpisac umowe z kims innym na dzierżawe.podatek mam zaplacony do konca tego roku.zanim dostalam umowe na dzierżawe musialam dolączyc do wniosku rezygnacje na moja korzysc wlasciciela posesji nawprost której lezy ta dzialka.dlaczego mnie nikt niezapytal czy ja chce zrezygnowac z dzierzawy albo nie.i jaki ja mam okres prawny na przedlużenie dalszej umowy od czasu wygasniecia poprzedniej umowy

  • 8: ania z IP: 88.147.40.* (2011-05-30 21:06)

    podjęłam legalna prace za granica, oraz posiadam dzierżawę w Polsce czy w takiej sytuacji muszę rozliczyć się z podatku w Polsce skoro place podatek za legalna prace za granica

  • 9: Lukaszw325 z IP: 88.199.61.* (2011-08-18 11:26)

    witam mam małe pytanko dzierżawie pole i waśćicielka od której dzierżawiąc pole chce zerwać umowę jeśli nie podpisze tej umowy ze się zgadzam to będę mógł brać dopłatę jeśli umowę mam z nią do 2013 i ktoś już inny na tym polu robi na polu bez mojej wiedzy zaczął tam oprawiać ziemie prosił bym o szybką odp

  • 10: Jadwiga z IP: 79.186.108.* (2011-11-20 12:41)

    Witam. Dzierżawię od gminy "ogród przydomowy" W ubiegłym roku został sprzedany dom wraz z gruntem przylegającym do mojej działki. Po kilku miesiącach okazało się, że został sprzedany kawałek dzierżawionego prze nas terenu. Usunęliśmy się bez przestrzegania przez gminę warunków umowy ( tj 6 miesięczne wypowiedzenie) Jednak nie mogę wyegzekwować od nich zmiany umowy i odpisania mi metrów, których już nie mam, a za które wnoszę opłaty. Byłam w tej sprawie u adwokata zaproponował mi założenie sprawy, w sądzie nie potrafili zakwalifikować tej sprawy (nie mieli z czym takim do czynienia) Proszę o radę jak mam się zachować w tej sprawie, minął kolejny miesiąc jak byłam z wizytą u Burmistrza i jak zwykle zlekceważono terminy i sprawę.

Dowiedz się więcej

Prawo na co dzień

Galerie