ANALIZA

Obowiązująca od roku ustawa, która umożliwiła spółdzielcom nabycie mieszkań za symboliczną złotówkę, spowodowała wzrost zainteresowania wspólnotami mieszkaniowymi.

- Najczęściej z roszczeniami o utworzenie wspólnoty występują mieszkańcy spółdzielni molochów - tłumaczy Jan Borecki, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Nasz Dom.

- Uważają, że koszty zarządu będą niższe, gdyż będą gospodarować sprawniej. Pieniądze mieszkańców i czynsze z lokali użytkowych będą przeznaczone wyłącznie na remont konkretnego budynku - dodaje Jan Borecki.

Natomiast mieszkańcy nowych budynków, w których nie trzeba jeszcze remontować, wolą się wyodrębnić, aby zebrane od nich pieniądze nie były przekazywane na remonty najstarszych bloków.

W bloku spółdzielczym

Procedury, jakie muszą przy przekształceniu we wspólnotę zostać dopełnione, zależą od tego, czy spółdzielnia dopiero zawiązała się i rozpoczęła budowę czy jest starą spółdzielnią, w której członkom przysługuje lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. W takich spółdzielniach lokale mają też osoby, które kupiły je lub odziedziczyły i same nie są członkami.

Spółdzielnia działająca jak deweloper buduje mieszkania po to, by je sprzedać. W budynkach, które zostały przez nią postawione, wspólnoty powstają bez problemów.

Natomiast, zanim dojdzie do utworzenia wspólnoty, w starej spółdzielni należy wyodrębnić i sprzedać mieszkania, do których mieszkańcom przysługuje lokatorskie i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Może też nastąpić podział dużej spółdzielni na mniejsze.

Odrębna spółdzielnia

- Po podziale dużej spółdzielni na mniejsze, nawet w jednym budynku, który zostanie z niej wydzielony, tworzona jest odrębna spółdzielnia mieszkaniowa - tłumaczy adwokat Maria Urbańska z Kancelarii Kosiński i Wspólnicy.

Z mocy ustawy powstanie w nim wspólnota mieszkaniowa, gdy zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie jednej nieruchomości.

Właścicielami muszą zostać wszyscy posiadacze spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu, bez względu na to, czy zostali członkami.

Natomiast, gdy zostanie ustanowiona odrębna własność ostatniego lokalu, wszyscy właściciele muszą zdecydować o sposobie zarządzania nieruchomością. Wchodzą wówczas w grę przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Wyodrębniona ze spółdzielni

Mieszkańcy budynku spółdzielczego, w którym zostały wyodrębnione wszystkie lokale mają dwie możliwości: pozostać w spółdzielni lub wyodrębnić się z niej jako wspólnota. Jeżeli wspólnota nie zostanie wyodrębniona, to wówczas właściciele będą ponosić opłaty na rzecz spółdzielni na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Aby móc wystąpić z wnioskiem o wyodrębnienie własności lokalu po to, aby w budynku powstała wspólnota, na wnioskodawcy nie mogą ciążyć zadłużenia wobec spółdzielni - mówi adwokat Maria Urbańska.

Członkowie spółdzielni, którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu, mogą domagać się podziału spółdzielni po to, by wydzielić organizacyjnie swój blok. Do tego potrzebna jest uchwała o podziale podjęta większością głosów spółdzielców zamieszkałych w bloku. Musi ona zawierać propozycje podziału. Najczęściej ze spółdzielni albo z części jej majątku tworzona jest wówczas nowa spółdzielnia.

60 dni na formalności

- Uprawnienie to przysługuje członkom spółdzielni od 31 lipca 2007 r. na podstawie znowelizowanych 14 czerwca 2007 r. przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - wyjaśnia radca prawny Wojciech Biernacki z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy.

- W ciągu 60 dni od otrzymania uchwały o podziale spółdzielnia powinna przygotować dokumenty do podziału oraz udostępnić je członkom, którzy domagają się podziału spółdzielni - dodaje Wojciech Biernacki.

Gdy członkowie zarządu nie dopełnią tych formalności w ciągu 60 dni, to grozi im grzywna lub kara ograniczenia wolności.

150 tys. wspólnot mieszkaniowych działa w Polsce

GP RADZI

Czy można domagać się uchwały o podziale spółdzielni

Spółdzielcy powinni doręczyć zarządowi żądanie zwołania walnego zgromadzenia, na którym musi zostać podjęta uchwała o podziale spółdzielni lub o jego odmowie. Czy podczas głosowania nad uchwalą decyduje się też o podziale majątku spółdzielni?

Tak Walne zgromadzenie powinno zostać zwołane w ciągu trzech miesięcy od doręczenia zarządowi żądania. Odmówić podziału można, gdy jest to konieczne ze względu na interesy gospodarcze spółdzielni (podział doprowadziłby do zmniejszenia jej dochodów). Członkowie, którzy domagają się podziału, w ciągu sześciu tygodni od walnego zgromadzenia mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia, które zastąpi uchwałę o podziale. Kosztami postępowania sąd obciąża członków zakładających nową oraz dotychczasową spółdzielnię. Na podstawie orzeczenia sądowego o podziale spółdzielni: nowo utworzona i powstała z pozostałej części dotychczasowej spółdzielni wpisane zostaną do Krajowego Rejestru Sądowego oraz do ksiąg wieczystych.