statystyki

Wspólnota mieszkaniowa może powstać także w spółdzielni

autor: Małgorzata Piasecka - Sobkiewicz03.06.2008, 03:00; Aktualizacja: 03.06.2008, 10:57

Spółdzielnia mieszkaniowa po wykupie mieszkań przez lokatorów może przekształcić się we wspólnotę mieszkaniową. Właściciele wykupionych lokali mogą domagać się wydzielenia swojego budynku z zasobów spółdzielni. Od uchwały o odmowie podziału spółdzielni lokatorom przysługuje prawo odwołania do sądu.

reklama


reklama


ANALIZA

Obowiązująca od roku ustawa, która umożliwiła spółdzielcom nabycie mieszkań za symboliczną złotówkę, spowodowała wzrost zainteresowania wspólnotami mieszkaniowymi.

- Najczęściej z roszczeniami o utworzenie wspólnoty występują mieszkańcy spółdzielni molochów - tłumaczy Jan Borecki, prezes Spółdzielni Mieszkaniowej Nasz Dom.

- Uważają, że koszty zarządu będą niższe, gdyż będą gospodarować sprawniej. Pieniądze mieszkańców i czynsze z lokali użytkowych będą przeznaczone wyłącznie na remont konkretnego budynku - dodaje Jan Borecki.

Natomiast mieszkańcy nowych budynków, w których nie trzeba jeszcze remontować, wolą się wyodrębnić, aby zebrane od nich pieniądze nie były przekazywane na remonty najstarszych bloków.

W bloku spółdzielczym

Procedury, jakie muszą przy przekształceniu we wspólnotę zostać dopełnione, zależą od tego, czy spółdzielnia dopiero zawiązała się i rozpoczęła budowę czy jest starą spółdzielnią, w której członkom przysługuje lokatorskie lub własnościowe prawo do lokalu. W takich spółdzielniach lokale mają też osoby, które kupiły je lub odziedziczyły i same nie są członkami.

Spółdzielnia działająca jak deweloper buduje mieszkania po to, by je sprzedać. W budynkach, które zostały przez nią postawione, wspólnoty powstają bez problemów.

Natomiast, zanim dojdzie do utworzenia wspólnoty, w starej spółdzielni należy wyodrębnić i sprzedać mieszkania, do których mieszkańcom przysługuje lokatorskie i własnościowe spółdzielcze prawo do lokalu. Może też nastąpić podział dużej spółdzielni na mniejsze.

Odrębna spółdzielnia

- Po podziale dużej spółdzielni na mniejsze, nawet w jednym budynku, który zostanie z niej wydzielony, tworzona jest odrębna spółdzielnia mieszkaniowa - tłumaczy adwokat Maria Urbańska z Kancelarii Kosiński i Wspólnicy.

Z mocy ustawy powstanie w nim wspólnota mieszkaniowa, gdy zostanie wyodrębniona własność wszystkich lokali w budynku lub w budynkach położonych w obrębie jednej nieruchomości.

Właścicielami muszą zostać wszyscy posiadacze spółdzielczego własnościowego lub lokatorskiego prawa do lokalu, bez względu na to, czy zostali członkami.

Natomiast, gdy zostanie ustanowiona odrębna własność ostatniego lokalu, wszyscy właściciele muszą zdecydować o sposobie zarządzania nieruchomością. Wchodzą wówczas w grę przepisy ustawy z 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (Dz.U. z 2000 r. nr 80, poz. 903 z późn. zm.).

Wyodrębniona ze spółdzielni

Mieszkańcy budynku spółdzielczego, w którym zostały wyodrębnione wszystkie lokale mają dwie możliwości: pozostać w spółdzielni lub wyodrębnić się z niej jako wspólnota. Jeżeli wspólnota nie zostanie wyodrębniona, to wówczas właściciele będą ponosić opłaty na rzecz spółdzielni na eksploatację i utrzymanie nieruchomości stanowiących mienie spółdzielni. Aby móc wystąpić z wnioskiem o wyodrębnienie własności lokalu po to, aby w budynku powstała wspólnota, na wnioskodawcy nie mogą ciążyć zadłużenia wobec spółdzielni - mówi adwokat Maria Urbańska.

Członkowie spółdzielni, którym przysługuje własnościowe prawo do lokalu, mogą domagać się podziału spółdzielni po to, by wydzielić organizacyjnie swój blok. Do tego potrzebna jest uchwała o podziale podjęta większością głosów spółdzielców zamieszkałych w bloku. Musi ona zawierać propozycje podziału. Najczęściej ze spółdzielni albo z części jej majątku tworzona jest wówczas nowa spółdzielnia.

60 dni na formalności

- Uprawnienie to przysługuje członkom spółdzielni od 31 lipca 2007 r. na podstawie znowelizowanych 14 czerwca 2007 r. przepisów ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych - wyjaśnia radca prawny Wojciech Biernacki z Kancelarii Radców Prawnych Biernaccy.

- W ciągu 60 dni od otrzymania uchwały o podziale spółdzielnia powinna przygotować dokumenty do podziału oraz udostępnić je członkom, którzy domagają się podziału spółdzielni - dodaje Wojciech Biernacki.

Gdy członkowie zarządu nie dopełnią tych formalności w ciągu 60 dni, to grozi im grzywna lub kara ograniczenia wolności.

150 tys. wspólnot mieszkaniowych działa w Polsce

GP RADZI

Czy można domagać się uchwały o podziale spółdzielni

Spółdzielcy powinni doręczyć zarządowi żądanie zwołania walnego zgromadzenia, na którym musi zostać podjęta uchwała o podziale spółdzielni lub o jego odmowie. Czy podczas głosowania nad uchwalą decyduje się też o podziale majątku spółdzielni?

Tak Walne zgromadzenie powinno zostać zwołane w ciągu trzech miesięcy od doręczenia zarządowi żądania. Odmówić podziału można, gdy jest to konieczne ze względu na interesy gospodarcze spółdzielni (podział doprowadziłby do zmniejszenia jej dochodów). Członkowie, którzy domagają się podziału, w ciągu sześciu tygodni od walnego zgromadzenia mogą wystąpić do sądu o wydanie orzeczenia, które zastąpi uchwałę o podziale. Kosztami postępowania sąd obciąża członków zakładających nową oraz dotychczasową spółdzielnię. Na podstawie orzeczenia sądowego o podziale spółdzielni: nowo utworzona i powstała z pozostałej części dotychczasowej spółdzielni wpisane zostaną do Krajowego Rejestru Sądowego oraz do ksiąg wieczystych.

Materiał chroniony prawem autorskim - wszelkie prawa zastrzeżone. Dalsze rozpowszechnianie artykułu tylko za zgodą wydawcy INFOR Biznes. Zapoznaj się z regulaminem i kup licencję

reklama


Źródło:GP

reklama

  • ADDa(2008-06-03 10:59) Odpowiedz 00

    Nie zawsze spółdzielnia działa sprawniej od wspólnoty, nie zawsze wspólnota jest lepsza [i tańsza] od spółdzielni. Wszystko zależy od ludzi.

  • GK(2008-06-03 14:07) Odpowiedz 00

    do Irena Anna: czasami pewne uciążliwości warto ponieść, aby wyzwolić się od niedołęstwa zarządu spółdzielni, na który nie ma żadnej siły. Nasz blok stoi 10 lat. Na skutek wadliwego wykonwstawa, w kilku mieszkaniach wystąpiło zawilgocenie ścian, a w efekcie grzyb. Od 5 lat bezskutecznie walczę z bezradnością spółdzielni, która tylko pobiera wysokie koszty na remonty, ale nie ma zamiaru nic w tym kierunku zrobić. Poziom wilgotności w moim mieszkaniu wynosi 70%, co sami stwierdzili wynajmując eksperta. I co? Ano nic. Jedynym ratunkiem jest wydzielenie się, co też w nabliższym czasie mamy nadzieję sfinalizować. Jeśli więc straszy pani kosztami, to proszę policzyć, ile traci na wartości taki blok, czy mieszkanie, na skutek wilgoci, i czym to grozi w przyszłości.

  • eddie(2008-06-03 19:31) Odpowiedz 00

    Jak w danym budynku (a nie całej spółdzielni) wyodrębniona zostanie wlasność wszystkich lokali i wszyscy członkowie zrezygnują z czlonkostwa to NIE TRZEBA DZIELIC spółdzielni. Wspólnota powstaje w tym budynku z mocy prawa. Pani Adwokat sie nie zna.

  • JK(2008-06-03 19:02) Odpowiedz 00

    W odpowiedzi na komentarz GK
    Byłam w podobnej sytuacji co Pan(i).Blok,w którym posiadam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu stoi od 1991 roku.Od kilku lat moja rodzina walczyła z naszą "oporną" Spółdzielnią o odgrzybienie mieszkania,które znajduje sie na 4 piętrze.Wilgoc w mieszkaniu a co za tym idzie grzyb powstały na wskutek wadliwego wykonania bloku i wad elewacji.Spółdzielnia zasłaniała sie tym,że wina leży po naszej stronie bo...źle wietrzymy mieszkanie(może jest do tego jakaś instrukcja...to tak na marginesie) i pewnie mamy "plastiki".Problem w tym,że mamy starą drewnianą stolarkę okienną,która właśnie z powodu w/w zachowania Spółdzielni nie została wymieniona oraz dużo wietrzymy mieszkanie co odbija się w zimie na kosztach ogrzewania.Spółdzielnia wreszcie łaskawie 2 lata temu powołała eksperta m.in. od zagrzybień tj.Mykologa.Ekspertyza tak jak w Pana(i) była na niekorzystna dla Spółdzielni.Na problem z odgrzybieniem pomogło moje pismo o skierowaniu sprawy na drodę sądową..

  • Irena Anna(2008-06-03 08:19) Odpowiedz 00

    Odrębna własność lokalu w budynku wielorodzinnym nakłada dodatkowe zobowiązania o których praktycznie się nie mówi a ma m tu na myśli np. wykup świadectw energet. w 2009 r.Dlaczego nikt dotychczas nie napisał ile ono kosztuje.Tak samo jest z ponoszeniem pełnych kosztów remontów. Niewiele osób będzie stać na wzłożenie jednorazowo 2 czy trzech tysięcy żl. na remont dachu czy też wymianę starych rur.Tworzenie 1 budynkowych spółdz.jest dla mnie głupotą podobnie jak robienie bałaganu i dzielenie spółdzielni cz też w starych zasobach zbieranie środków na remonty dla każdego budynku oddzielnie.Zyskają mieszkańcy tych bloków gdzie za współne pieniądze wymieniono np. elewację a pozostali zostają bez niczego.

  • Basia(2010-06-10 00:59) Odpowiedz 00

    Pytanie o porade:
    Nasza SM jest, jak pewnie większość, nieudolna w sprawach remontowych, tzn. odwleka co tylko można. Problem jest w tym, że w 2008r. dostali nakaz remontu dachu i części elewacji od Nadzoru Budowlanego. Skutecznie się od tego migali licznymi odwołaniami, aż wreszcie ich przygwoździli i nakaz został podtrzymany w kwietniu br. Teraz 'na gwałt' chcą wydzielić wspólnotę mieszkaniową z istniejącej SM. Dodam, że prywatni właściciele stanowią może 30% więc ciągle SM ma większość i to wykorzystuje. Ich działania zmierzają do zepchania finansowej odpowiedzialności za remont na nowo wydzieloną WM.
    Moje pytania, j/n:
    1) Czy spółdzielnia, mimo sprzeciwu właścicieli kilku mieszkań w bloku (mniejszość) może takową WM wydzielić?
    2) Czy, np. jak SM zaciągnie kredyt na remont a później wydzieli WM uniknie odpowiedzialności jego spłaty, a tym samym kredytem zostanie obciążona WM?
    Proszę o rady, jeżeli ktoś już był w takiej sytuacji lub zna się na prawie (ustawa o SM nie jest zbyt jasna dla osoby nie w temacie).
    Dziękuję
    Basia

  • mitunia(2012-04-14 18:09) Odpowiedz 00

    a jaka jest różnica między spóldzielnią a wspólnotą mieszkaniową to wam powiem róznica jest taka jacy ludzie zarządzaja tymi jednostkami madry zarząd SM prowadzi dobrze spółzielnię a nieuk i głupek którego wybrali inni człnkowie którzy mogą też odwołać taki zarząd będzie żle zarządzać idendycznie jest we wspólmocie. Ale najważniejsza różnica to pomiędxy sm a wspólnotą polega na tym że sm jest i ma prawo a wspólnota jest ułomem= prawnym a zarządzać np 100 ludzi o odmiennych gustach i preferencjach to trzeba być cudotwórcom tak jest oczywiście we wspólnocie mieszkaniowej

  • Kora(2012-03-31 13:32) Odpowiedz 00

    Zalogowałam się dlaczego, nie ma mojej opinii z dnia 31.03.2012r.? Kora

  • Kora(2012-03-31 11:36) Odpowiedz 00

    Zarządzanie Spółdzielnią Mieszkaniową jest takie na jakie pozwalają jej członkowie. Bierzmy sprawy w swoje ręce. Uczestniczmy w zebraniach na których zapadają ważne decyzje (walne zgromadzenia). Bycie członkiem Sp-ni ma swoje dobre strony, a nie tylko negatywne. Od 31 lipca 2004 r. Sp-nie mają obowiązek rozliczania kosztów na poszczególne nieruchomości. Jeśli koszty przewyższają wpływy w danej nieruchomości, to ten niedobor można pokrywać z uzyskanych przychodów. Podziału dokonuje Walne stosowną uchwalą. Tym samym czlonkowie nie są obciążani tymi kosztami. Kochani, pamiętajmy, żeby nie wylewać dziecko z kąpielą!

  • bemo.mirek(2011-11-24 18:30) Odpowiedz 00

    jak można powołać Wspólnotę Mieszkaniową w budynku spółdzielczym jeżeli ustawa wymaga aby wszyscy mieszkańcy wydzielili własność...Wystarczy jeden oporny i cały wysiłek na nic ...ku uciesze prezesa.. Aktualna ustawa to jeden wielki przekręt ...Dziwię się że do tej pory nie zajął się tą ustawą Trybunał Konstytucyjny...

  • Henryk(2008-06-03 21:14) Odpowiedz 00

    Uważam, że SM spełniły swoją rolę w czasach przed 1998 r, obecnie jest to zródło największej korupcji, pozwalajacej bogacić się jednostkom. Prezesi i ustawione rady nadzorcze sa nietykalni. Najwyższy czas aby w ramach demokracji , uwolnić się od tego ogniwa. Podtrzymywanie tego Tworu to jak dolewanie oliwy do ognia aby komuna i związki zawodowe typu ,,SOLIDARNOŚĆ, OPZZ I INNE ( czytaj góra) trwali nietykalini.
    -to jest naprwdę polskie schambo.

    Pozdrawiam

  • MAURYCY(2008-06-05 08:13) Odpowiedz 00

    Ciekawe co "wyodrębnieni" zrobią przy pierwszej lepszej awarii?!? Nikt nie będzie chciał się zająć skutkami jej usunięcia, nie będzie chętnych do zapłaty!!!!, a w Spółdzielni - cyk - dzwoni się po elektryka, hydraulika czy innego fachowca, a jak nie - to telefon do kierownika administracji zaczynający się od niecenzuralnego słowa - i awaria usunięta. Nie trzeba od razu wyciągać forsy z portfela, nie trzeba się specjalnie fatygować, i spokojnie mieszkać. No ale - teraz jest moda na - to moje, to moje, to wszystko moje - ciekawe do kogo potem będzie miało się pretensje - pewnie sąsiad do sąsiada - bo ani jednemu, ani drugiemu nie będzie chciało się administrować WYODRĘBNIONĄ własnością.

  • licecnjonowany zarządca(2009-01-26 15:39) Odpowiedz 00

    do Moryca: zawsze taka nieruchomośc może zatrudnić nowego zarządcę który wszystkim się zajmie. Pewnie pan jest pracownikiem spółdzielni co? i dlatego tak pan straszy ludzi żeby nie tworzyli wspólnot czy nowych spółdzielni

  • stary(2009-02-24 14:14) Odpowiedz 00

    Spółdzielnia zarządza obsługą (jedna kotłownia gazowa, ścieki, woda, CW) około 100 mieszkań w tym 1 na prawach lokatorskich,w 4 budynkach o różnej wielkości, spadek po PGR. Jaka forma zarządzania byłaby najbardziej efektywna. Jak prawidłowo skonstruować statut spółdzielni w której funkcjonowałyby 4 wspólnoty mieszkaniowe.

  • CIEKAWY(2009-02-25 11:31) Odpowiedz 00

    PYTANIE - czy są opracowania w formie książki /akty prawne,tok postępowania/ na temat utorzenia wspólnoty mieszkaniowej w bud. SM ?
    Proszę o infromację.

  • Tadeusz z gdańskiego blokowiska(2009-02-26 15:50) Odpowiedz 00

    Proszę kogoś kompetentnego o sprecyzowanie "" Co to znaczy majątek spółdzielni ... co jest majątkiem spółdzielni ?? "
    Płaciłem w chwili przystąpienia do " spółdzielni " ( w komuszych blokowiskach ) tylko za mieszkanie i " wpisowe " .
    Jeżeli mam lokatorskie , to wkład praktycznie nie pokrywał niczego.
    Jeżeli mam spłacone własnościowe , to to płaciłem tylko na mieszkanie i
    "wpisowe " . Kto wybudował całą resztę w SM - PRL .
    Odał jakiś towarzysz wszystko we władanie swoim zaufanym - oddał dawno temu , teraz ta władza SM, jest wierna swoim dobrodziejom, cała ta szarówka ( pomijając jej świadomość ) " może mi zrobić ! ".
    Zatem szarówko i wy prawnicy, powiedzcie proszę ... jak na wstępie !!!
    Może to jest podstawowy problem spółdzielczośći mieszkaniowej .
    WG. MOJEGO WIDZIMISIĘ . TO CO JEST W POLSCE OKREŚLANE "sm"
    T O N I E J E S T Ż A D N A S P Ó Ł D Z I L C Z O S Ć - NAWET MIESZKANIOWA . SŁUCHAM ...

  • Trudna sprawa(2008-10-14 14:14) Odpowiedz 00

    Mieszkam w budynku spółdzielczym, kilku klatkowym. Już tylko w mojej jednej klatce (20 mieszkań) są zdania podzielone conajmniej w trzech wariantach co do zarządu nieruchomością. Mamy już wszyscy odrębną własność, mieszkamy 8 miesięcy plus minus. Zarządza jak na razie spółdzielnia, która wybudowała nasze mieszkania, bo jak dotąd robi to dobrze i poza kilkoma osobami nasza klatka nie chce zmieniać zarządcy. Te kilka osób chce, żeby ktoś z nas zajmował się zarządzem. Jestem tym przerażona. To ma być niby taka oszczędność, ale po przeanalizowaniu sprawy, wolę zapłacić tę pozycję - koszta zarządu niż sama się szarpać, bo ktoś nie zdążył zapłacić na czas czynszu za wodę, gaz, ścieki czy windę. Przechodziłam przez to przez 6 lat w moim poprzednim mieszkaniu, skąd właśnie uciekłam, bo wciąż coś było nie tak. Włącznie z ty, że my jako współnota mieliśmy 2 sprawy sądowe za nieterminowe opłaty za wodę i ścieki. Żadne z nas nie mogło płacić indywidualnie. Koszmar.

  • Puki co zadowolony(2008-10-10 09:41) Odpowiedz 00

    Bardzo wątpię w to, że kolejna nowela ustawy spółdzielczej coć zmieni w sytuacji stękających w kwestii "niemocy wobec zarządów i rad nadzorczych". Osobiście nie mam takich przykrych doświadczeń w SWOJEJ spółdzielni - ale to kosztuje trochę aktywności - choćby związanej z uczestnictwem w podejmowaniu decyzji (słyszę o frekwencji na zebraniach 5-10%). Wspólnota też nie będzie cudotwórcą. Na tym tle zastanawiam się czy "ciągle żądający"dobrodziejstw i posług wszelakich, wogóle nadają się do jakielkowiek wspólnoty. Polecam zadumę nad uwagą Maurycego(8).
    Ze spóldzielczym pozdrowieniem.

  • Moryc(2008-06-06 08:29) Odpowiedz 00

    P. Maurycy, są ludzie pana pokroju, których należy za rączkę prowadzić i skostniały system spółdzielczy im odpowiada. Niestety anarchii prezesostwa i ich popleczników w spółdzielni - mówię nie. Proszę nie straszyć, że w wspólnocie są problemy z usunięciem awarii, jest większy wpływ i poprzez umowy stałe, nie ma potrzeby jak to pan to ujął „wyciągać forsy z portfela”- wystarczy przelew. Wiem, co mówię, posiadam mieszkania w spółdzielni i wspólnocie.
    A pro po mody, czy pan woli pełną własność czy iluzje własności?
    Miłego dnia.

  • Kaska(2008-06-09 08:24) Odpowiedz 00

    Do 8 i 9
    Ważni są ludzie jeśli się dogadują to w małych grupach. Z mojej - praktyki dorabiam naprawami u ludzi. W wielopietrowych budynkach ( np 10 pięter) i kilku klatkach schodowych z bidą działają wspólnoty jednoklatkowe. Nie spotkałem wspólnot budynkowych nawet gdy jest to budynek niski i kilku klatkowy.
    Prasa ostrzega - wspólnoty są bezbronne wobec uciązliwych (także nie płacących) właścicieli mieszakń (tu spóldzilenie są skuteczniejsze).
    Spółdzielnia jest lepszym rozwiązaniem dla dużych budynków ale dobrze aby nowa ustawa wolna była od polityki a broniła interesów spółdzileców (przed prezesami typu zarząd jednosobowy - ca 5 tyś członków - metalowiec wrocław)
    Kaska

Twój komentarz

Zanim dodasz komentarz - zapoznaj się z zasadami komentowania artykułów.

Widzisz naruszenie regulaminu? Zgłoś je!

Redakcja poleca

Prawo na co dzień

Galerie

Wyszukiwarka kancelarii

SzukajDodaj kancelarię

reklama