Gazeta Prawna przeanalizowała umowę stosowaną przez firmę Nestin Polska z siedzibą w Katowicach, która świadczy usługi deweloperskie. Analiza umowy pokazała, że wiele jej postanowień narusza prawa konsumenta. Powinny one zostać uznane za niedozwolone klauzule umowne, których stosowanie jest zabronione.

Zmiana powierzchni

Jednym z takich postanowień jest par. 7 ust. 1, który stanowi, że strony umowy nie będą wnosić względem siebie jakichkolwiek roszczeń finansowych bądź rzeczowych z tytułu ewentualnej zmiany faktycznej powierzchni budowanego budynku mieszkalnego w stosunku do projektu, nie większej jednak niż 2 proc. tej powierzchni. Przepis ten nie przewiduje żadnych możliwości zmiany ceny budynku, np. jej obniżenia, jeżeli wybudowany budynek będzie miał mniejszą powierzchnię oraz żadnych możliwości odstąpienia od umowy przez konsumenta. Umowa uprawnia do dokonywania zmian cech świadczonej usługi wyłącznie przedsiębiorcę i mimo wystąpienia zmian konsumenci są zobowiązani do spełnienia ich świadczeń zgodnie z treścią umowy. Takie zapisy zostały jednak uznane przez Sąd Ochrony Konkurencji i Konsumentów za niedozwolone klauzule umowne i wpisane do rejestru klauzule pod nr 155. Są one bowiem sprzeczne z art. 3851 par. 1 kodeksu cywilnego, który stanowi, że nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem postanowienia umowy nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy. Stosowanie tego typu postanowień jest także sprzeczne z art. 3853 pkt 19 kodeksu cywilnego, zabraniającego jednostronną zmianę przez przedsiębiorcę istotnych cech świadczenia. Do takich istotnych cech świadczenia niewątpliwie należy zaliczyć powierzchnię wznoszonego budynku.

Konsumenci powinni domagać się od dewelopera tego, żeby umowa precyzyjnie określała termin i zasady dokonywania pomiaru powierzchni budynku. Zawsze powierzchnia wybudowanego lokalu powinna odpowiadać tej, którą określono w planach. Ewentualne rozbieżności w wielkościach mogą wynikać z obranej metody pomiaru, a nie z nienależytego wykonania umowy. W umowie powinno się precyzyjnie określić termin i zasady dokonywania pomiaru. Ewentualne rozbieżności w wielkościach mogą wynikać z obranej metody pomiaru, a nie z nienależytego wykonania umowy.

Podwyższenie ceny

Innym postanowieniem umowy stosowanej przez firmę Nestin, które narusza prawa konsumenta, jest par. 5 ust. 3. Stanowi on, że w przypadku wzrostu cen usług budowlanych lub materiałów budowlanych deweloperowi przysługuje prawo do waloryzacji kwot pozostających do zapłaty. Na jego podstawie firma może dokonać zmiany ceny określonej w umowie, gdy dojdzie do wzrostu cen jakichkolwiek usług budowlanych lub jakichkolwiek materiałów budowlanych, nawet jeśli nie miały one wpływu na wykonanie konkretnej umowy. Dodatkowo firma jest uprawniona do zmiany ceny nieruchomości o dowolną wysokość. Takie postanowienie jest jednak sprzeczne przede wszystkim z art. 3853 pkt 20 kodeksu cywilnego, który stanowi, że niedozwolonymi postanowieniami umownymi są te, które przewidują uprawnienie przedsiębiorcy do określenia lub podwyższenia ceny lub wynagrodzenia po zawarciu umowy bez przyznania konsumentowi prawa do odstąpienia od umowy. Przepis umowy przewiduje, co prawda, że kupującemu przysługuje prawo odstąpienia od umowy, jednak jeżeli z tego prawa skorzysta, to deweloper będzie mógł zatrzymać wpłacony wcześniej przez konsumenta zadatek. W sposób istotny ogranicza to prawo konsumenta odstąpienia od umowy.

Wyłączenie odpowiedzialności

Naruszającym prawa konsumenta jest także postanowienie, zgodnie z którym deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wady budynku w przypadku wystąpienia wad jakichkolwiek elementów, które nie były wykonane lub dostarczone przez dewelopera (par. 4 ust. 4 pkt a umowy). Na mocy tego postanowienia wyłączona została odpowiedzialność dewelopera za wady budynku wykonane przez inne podmioty niż deweloper, np. podwykonawców, nawet jeżeli działają one w jego imieniu i na jego rzecz. Postanowienie takie jest sprzeczne z art. 474 kodeksu cywilnego, który stanowi, że dłużnik (w tym przypadku deweloper) odpowiedzialny jest także za działania lub zaniechania osób, z których pomocą wykonuje zobowiązanie, jak również którym wykonanie zobowiązania powierza. Jednocześnie zgodnie z art. 3853 pkt 2 k.c. niedozwolonymi postanowieniami są postanowienia, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Deweloper powinien zatem ponosić odpowiedzialność także za błędy lub wady budynku, które powstały w wyniku działania np. podwykonawców.

3 KROKI

Co zrobić, gdy umowa z deweloperem zawiera niedozwolone klauzule umowne:

1 Zwrócić się do dewelopera o usunięcie klauzuli z umowy.

2 Zwrócić się do prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów o zbadanie, czy wskazane przez niego zapisy nie stanowią klauzul niedozwolonych.

3 Gdy deweloper nie usunie klauzuli, wnieść pozew do sądu (Wydział Cywilny) o ustalenie, że konkretne postanowienie umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.

Analiza krok po kroku

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

Deweloper nie ponosi odpowiedzialności za wady budynku w przypadku wystąpienia wad jakichkolwiek elementów, które nie były wykonane lub dostarczone przez dewelopera.

CO TO OZNACZA

Jeżeli deweloper zleci wykonanie części prac, np. hydraulikę budynku, innej firmie, to nie będzie ponosił żadnej odpowiedzialności za jakość wykonania tych prac ani za szkody, które ewentualnie mogą powstać w przyszłości.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

NIE

Postanowienie jest niezgodne z prawem i narusza prawa konsumenta. Zgodnie bowiem z art. 3853 pkt 2 kodeksu cywilnego niedozwolonymi postanowieniami są te, które wyłączają lub istotnie ograniczają odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Nabywca mieszkania przed podpisaniem umowy powinien zwrócić się do dewelopera o zmianę niekorzystnego dla niego zapisu. Jeżeli deweloper nie dokona zmiany, to nabywca powinien rozważyć rezygnację z podpisania umowy.

REKOMENDACJA DLA FIRM

Deweloper powinien usunąć z umowy niekorzystny dla konsumentów zapis.

OPINIE

AGNIESZKA DOERING

główny specjalista w Delegaturze UOKiK w Katowicach

Umowy deweloperskie z uwagi na ich przedmiot powodują powstanie zobowiązań o dużej wartości. Z tego względu należy wykazać się szczególną ostrożnością przy analizie postanowień zamieszczonych we wzorcach wykorzystywanych przy ich zawieraniu. W omawianej umowie zastrzeżono, że powierzchnia nieruchomości może ulec zmianie w granicach do 2 proc., a zmiana taka nie będzie uprawniała konsumenta do odstąpienia od umowy z przyczyn leżących po stronie dewelopera, ani do dochodzenia roszczeń z tytułu niezgodności zaoferowanego przedmiotu z umową. Postanowienia tego typu są uznawane za niezgodne z art. 3851 kodeksu cywilnego. Naruszają one również art. 3853 pkt 2 i 19 kodeksu cywilnego, gdyż istotnie ograniczają odpowiedzialność za nienależyte wykonanie umowy i jednocześnie powodują powstanie wyłącznie po stronie przedsiębiorcy jednostronnego uprawnienia do zmiany, bez ważnych przyczyn, istotnych cech świadczenia. Aby zapobiec nieprawidłowościom w tym zakresie nie jest wystarczające określenie normy, wedle której powierzchnia nieruchomości będzie liczona, jeśli inne postanowienie wyraźnie dopuszcza wprowadzenie przez przedsiębiorcę zmian.

PRZEMYSŁAW KOZODÓJ

radca prawny z Kancelarii Allen & Overy

Umowa nabycia nieruchomości musi być sporządzona w formie aktu notarialnego. Umowa przedwstępna może być sporządzona przed notariuszem lub w zwykłej formie pisemnej. Umowa w formie pisemnej odnosi tzw. słabszy skutek. Jej naruszenie rodzi tylko odpowiedzialność odszkodowawczą, nie może być jednak podstawą do przeniesienia własności. Jeżeli umowa przedwstępna zawarta jest w formie aktu notarialnego, strony mogą na jej podstawie dochodzić, aby umówiona umowa sprzedaży została rzeczywiście zawarta i by własność została przeniesiona na kupującego. Notariusz dokona podstawowego zbadania stanu prawnego gruntu. Przed podpisaniem umowy przedwstępnej należy m.in. zbadać stan prawny nieruchomości, stan techniczny nieruchomości oraz stan zadłużenia sprzedawcy wobec ZUS i z tytułu podatków. Niedopilnowanie tych spraw może prowadzić do obciążenia nabywcy nieplanowanymi kosztami.