ANALIZA

Wiele osób podjęło decyzję o budowie mieszkania wraz ze spółdzielnią jeszcze przed gwałtownym wzrostem cen nieruchomości. Teraz okazuje się, że podwyżki wcale ich nie ominą.

Budowa za pieniądze członków

- Dwa lata temu podpisałem ze spółdzielnią umowę o budowę mieszkania. Planowany koszt budowy wynosił 5,3 tys. zł za mkw. Spłaciłem go w sześciu ratach. Przed rozliczeniem kosztów budowy zarząd przysłał mi aneks do umowy, w którym ustalił dodatkową ratę w wysokości 60 tys. zł i dał mi trzy miesiące na jej zapłatę. Jeśli tego nie zrobię, zerwie umowę. Czy spółdzielnia działa zgodnie z prawem? - pyta w liście do Redakcji GP czytelnik z Warszawy.

Budowa mieszkania ze spółdzielnią podlega innym zasadom niż budowa lokali z deweloperem.

- W spółdzielniach nie płacimy za mieszkanie ceny ustalonej na początku inwestycji, bo ostateczne rozliczenie kosztów dokonuje się po jej zakończeniu - tłumaczy Jacek Bielecki, dyrektor generalny Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych, jeżeli przy końcowym rozliczeniu inwestycji okaże się, że początkowy kosztorys zakładał mniejsze wydatki na budowę, to powstałą różnicę trzeba dopłacić.

- Zarząd nie może aneksować umowy i żądać dopłaty przed rozliczeniem kosztów - podkreśla Leszek Zabielski, notariusz, członek Rady Fundacji Centrum Naukowe Notariatu.

Deweloper czy spółdzielnia

Spółdzielnia nie jest przedsiębiorcą, w związku z czym nie może zarabiać na swoich członkach, którzy powinni wydać na mieszkanie tyle pieniędzy, ile potrzebne było do jego wybudowania.

- Nie ma mowy o marżach. Koszt budowy uwzględnia wydatki, jakie spółdzielnia rzeczywiście ponosi - dokumentacja, materiały budowlane, robocizna urządzenie terenów zieleni itd. - mówi Jerzy Jankowski, przewodniczący Zgromadzenia Ogólnego Krajowej Rady Spółdzielczej.

Członkowie muszą także pamiętać, że po 31 lipca 2007 r. w nowo budowanych lokalach nie można ustanawiać spółdzielczej własności do lokali. Oznacza to, że do kosztów mieszkania trzeba doliczyć koszt udziału we własności lub użytkowaniu wieczystym gruntu.

U deweloperów jest inaczej.

- Przedsiębiorcy zawierają umowę, w której jest ostateczna cena mieszkania. Gdy koszt budowy mieszkania wzrośnie, to deweloper będzie musiał dopłacić. Umowną cenę mieszkania może podnieść tylko, gdy zmieniają się niezależne wskaźniki, np. inflacji - podkreśla Jacek Bielecki.

Zdaniem Leszka Zabielskiego, mamy tu do czynienia z nierównością podmiotów i obciążaniem spółdzielców zbyt dużym ryzykiem.

- Deweloper, planując inwestycję w rejonie X, musi skrupulatnie wyliczyć cenę lokalu. Zarząd spółdzielni może powiedzieć, że na tym samym terenie wybuduje lokal za 3 tys. zł. Jak zabraknie pieniędzy, to i tak spółdzielcy dołożą - dodaje.

Dopłata goni dopłatę

Po wybudowaniu lokalu zarząd ma sześć miesięcy na rozliczenie kosztów. Członkowie muszą dopłacić powstałą różnicę lub otrzymują zwrot nadpłaconych środków. W praktyce bywa, że po tym terminie spółdzielnia żąda kolejnej dopłaty.

- Sąd Najwyższy orzekł, że spółdzielnia może zmienić uchwałę o rozliczeniu kosztów, jeżeli powoła się na wadę oświadczenia woli przy jej podejmowaniu. Chodzi o błąd dotyczący istotnych okoliczności ustalenia kosztów - podkreśla prof. Krzysztof Pietrzykowski z Uniwersytetu Warszawskiego.

- Członek ma prawo zapłacić spółdzielni dopiero wtedy, kiedy zostaną przedstawione dokumenty uzasadniające podwyższenie ceny 1 mkw. U dewelopera nie ma możliwości sprawdzenia, jakie były koszty budowy - podkreśla Jerzy Jankowski.

6 miesięcy termin na ostateczne rozliczenie kosztów budowy od dnia oddania budynku do użytkowania

3 miesiące w takim czasie zarząd musi przenieść na rzecz członka odrębną własność lokalu po jego wybudowaniu