Inwestowanie w zakup nieruchomości stało się coraz bardziej opłacalne i spowodowało, że coraz więcej osób ubiega się w bankach o kredyty hipoteczne.
Spowodowało to zachwianie równowagi na rynku kredytowym i w regulaminach kredytu hipotecznego pojawia się coraz więcej wątpliwych klauzul.
Zanim konsument wybierze bank, w którym zdecyduje się zaciągnąć kredyt konsumencki, najczęściej zapoznaje się z warunkami oferowanymi przez kilku kredytodawców. Rozmawia z doradcami kredytowymi zatrudnionymi w tych bankach, otrzymuje do wglądu projekt umowy o kredyt hipoteczny oraz zapoznaje się z regulaminem kredytu hipotecznego, który stanowi integralną część umowy. Regulaminy zawierają nieuzgodnione indywidualnie z konsumentem postanowienia umowy i wiążą go wówczas, gdy otrzymał je przy zawarciu umowy. Natomiast kredytobiorcę nie wiążą niedozwolone postanowienia umowne zawarte w regulaminach wówczas, gdy w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami rażąco naruszają jego interesy.
Warunki do uzgodnienia
Bank PKO BP zawiera tylko umowy o kredyt hipoteczny, natomiast ustnie doradca kredytowy z konsumentem negocjują warunki. Bank odstąpił od opracowywania regulaminu kredytu hipotecznego. W praktyce jednak negocjacje sprowadzają się do tego, że klient może się zgodzić na proponowane przez doradcę warunki albo nie otrzyma kredytu z banku. Narzucone podczas negocjacji warunki otrzymania kredytu hipotecznego w praktyce zastępują uregulowania zawarte w regulaminie kredytu. Są jednak bardziej groźne od nich, ponieważ konsument zgodził się na nie. Dlatego też nie może potem tłumaczyć, że skoro naruszają jego interesy, to go nie wiążą. W dodatku bank narzuca też wymogi przy udzielaniu kredytu dyskryminujące konsumentów ze względu na wiek: niewielkie szanse na otrzymanie takiego kredytu mają osoby w wieku emerytalnym.
Niekorzystne klauzule
Nawet regulaminy kredytu hipotecznego, które nie zawierają niedozwolonych postanowień umownych, mają wątpliwe klauzule niekorzystne dla kredytobiorców. Tak jest na przykład w regulaminie, który stanowi integralną część umowy o kredyt hipoteczny udzielanej przez Pol-bank EFG. Znaleźliśmy w nim kilka postanowień, na które chcielibyśmy zwrócić uwagę przyszłym kredytobiorcom.
Jeżeli klient zawrze umowę z Polankiem EFG i otrzyma regulamin kredytu, to wcale nie oznacza, że aż do momentu spłacenia ostatniej raty będą obowiązywały go te same przepisy, które były w nim w momencie podpisywania umowy przez strony. Na przykład par. 23 regulaminu stanowi, że bank zastrzega sobie prawo do zmiany regulaminu. W dodatku w tym samym przepisie bank zastrzega sobie, że w przypadku zmiany regulaminu prześle kredytobiorcy tekst zmian. Natomiast zmieniony regulamin zacznie obowiązywać po upływie 14 dni od doręczenia zmian. W takim przypadku przed nowym regulaminie, kredytobiorca będzie mógł się bronić tylko w jeden sposób: na piśmie wypowiedzieć umowę. Wtedy jednak będzie musiał oddać zaciągnięty kredyt.
Przewidziana w regulaminie możliwość zmiany regulaminu w trakcie obowiązywania kredytu jest sprzeczna z art. 384 kodeksu cywilnego. Przepis ten stanowi, że regulamin wiąże drugą stronę wówczas, gdy został jej doręczony przy zawarciu umowy. Natomiast zmieniony regulamin w myśl ustaleń w par. 23 wiąże kredytobiorcę po upływie 14 dni od doręczenia mu tekstu zmian, nawet jeśli nie będą one niekorzystne dla kredytobiorcy. Wprowadzone do regulaminu nowe uregulowania wiążą go, mimo że w momencie zawierania umowy godził się na zupełnie inne z poprzedniej wersji.
Nieuzasadniona dyskryminacja
Z kolei par. 3 obowiązującego regulaminu w sposób nieuzasadniony zawęża krąg wnioskodawców, którzy mogą ubiegać się o kredyt w Pol-banku EFG. Przepis ten między innymi stanowi, że wnioskodawca powinien między innymi posiadać ukończone co najmniej 21 lat oraz (w przypadku mężczyzn podlegających obowiązkowi odbycia zasadniczej służby wojskowej) mieć uregulowany stosunek do służby wojskowej.
Naszym zdaniem wymóg wieku - ukończone 21 lat - wręcz dyskryminuje wnioskodawców. W dodatku wprowadzenie go do regulaminu trudno w sposób przekonujący uzasadnić. Według polskiego prawa pełną zdolność do czynności prawnych ma osoba, która ukończyła już 18 lat, a mając taką zdolność może zaciągać wszelkie zobowiązania bez ograniczeń. Osoba, która ukończyła już 18 lat, może mieć nawet większą zdolność kredytową, większe możliwości zarobkowe i więcej pieniędzy na spłatę kredytu niż dwudziestokilkulatek.
Natomiast wymóg posiadania uregulowanego stosunku do służby wojskowej można jedynie wytłumaczyć obawami banku przed tym, że osoba powołana do odbycia zasadniczej służby wojskowej może skutecznie domagać się, aby na czas pobytu w wojsku został zawieszony jej obowiązek comiesięcznego odprowadzania rat do banku. W dodatku za ten okres nie byłyby naliczane odsetki od niespłaconej części kredytu.
Zapisy umowy należy negocjować
W regulaminie znaleźliśmy też zapisy niekorzystne dla wnioskodawcy, które przed podpisaniem umowy powinien negocjować i domagać się ich zmiany. Dotyczą one wcześniejszej spłaty kredytu oraz zmiany waluty kredytu i są uregulowane w par. 13 i 14. Wprawdzie przepisy przyznają kredytobiorcy prawo do wcześniejszej (częściowej lub całkowitej) spłaty kredytu, to jednak w przypadku kredytów innych niż konsumenckie minimalna kwota wcześniejszej spłaty wynosi 1 tys. zł. Gdyby bieżące saldo było niższe niż 1 tys. zł, to spłacana jest całość. Od wcześniejszej spłaty bank przewiduje jednak pobranie prowizji, obowiązującej według taryfy w dniu złożenia dyspozycji. Kredytobiorca płaci ją w dniu realizacji dyspozycji wcześniejszej spłaty. Radzimy negocjować ten zapis na bardziej korzystny dla kredytobiorcy, na przykład domagając się uzależnienia obowiązku zapłaty prowizji od wysokości wcześniej płaconej kwoty kredytu albo ustalenia wysokości tej prowizji już w momencie zaciągania kredytu, ponieważ stawki określone w taryfach bank ma prawo zmienić.
Na podobnych zasadach radzimy negocjować zasady dotyczące przewalutowania kredytu określone w regulaminie. Regulamin stanowi, że zmiana waluty kredytu nie może być dokonana m.in. w okresie karencji oraz wówczas, gdy saldo zadłużenia wynosi mniej niż 10 tys. zł lub równowartości tej kwoty, gdy kredyt został udzielony w walucie obcej. Oznacza to, że zmiana waluty nie może nastąpić na początku i na końcu spłaty kredytu. Negocjacje radzimy prowadzić w tym kierunku, aby zmiana waluty mogła nastąpić w całym okresie spłaty kredytu.
3 KROKI
Co zrobić po podpisaniu niekorzystnej umowy
Konsument, który dopiero po podpisaniu umowy o kredyt hipoteczny stwierdził, że regulamin zawiera klauzulę niedozwoloną
1 Może zwrócić się do prezesa UOKiK o jej zbadanie
2 Kredytobiorca może zwrócić się o pomoc do rzecznika konsumentów o pomoc w dochodzeniu roszczeń z tytułu konkretnej umowy
3 Konsument może zwrócić się do sądu o ustalenie, że wskazane w pozwie postanowienie umowy nie wiąże go, ponieważ w sposób rażący narusza jego interesy
OPINIE
Waldemar Jurasz
główny specjalista - Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów (Kraków)
Niedozwolone postanowienia umowne zawarte w regulaminie kredytu hipotecznego, który otrzymuje kredytobiorca razem z pozostałymi dokumentami w momencie zaciągania kredytu, stawiają go w niekorzystnej sytuacji w stosunku do banku, a niekiedy nawet pozbawiają go przyznanych ustawowo uprawnień. Nawet jeżeli konsument zawarł niekorzystną umowę i wziął już pieniądze z banku, to może się bronić przed klauzulami abuzywnymi i domagać się ich usunięcia. Gdyby dopiero po pewnym czasie dokładnie przeanalizował otrzymane z banku dokumenty i uznał jakieś postanowienia zawarte w regulaminie za niekorzystne, to może zwrócić się do prezesa UOKiK o zbadanie wzorca, czy nie zawiera niekorzystnych klauzul umownych. W tym przypadku urząd kontroluje sam wzorzec, ale nie reprezentuje konkretnego konsumenta w kontaktach z bankiem. Kredytobiorca może też skorzystać z pomocy rzecznika konsumentów i dochodzić konkretnych roszczeń z tytułu umowy.
Roman Nowosielski
Kancelaria Nowosielski Gotkowicz i partnerzy
Jeżeli w umowie kredytu bankowego jest zawarte zastrzeżenie, że wszelkie zmiany wymagają pod rygorem nieważności formy pisemnej, to wszelkie ustne uzgodnienia, jeśli mają być wiążące dla stron, powinny być ujęte w umowie. Umowa może odesłać strony do regulaminu, ale wówczas regulamin powinien być doręczony przy podpisywaniu umowy. Wszelkie negocjacje dotyczące warunków umowy powinny być prowadzone między stronami umowy.
Dokonując wykładni umowy, zawsze bierze się pod uwagę jej cel, czyli to, o co się strony umówiły. Na przykład, jeżeli celem umowy jest zagwarantowanie na pewien czas pewnych środków za określoną stawkę, to wszelkie zmiany istotnego zakresu umowy muszą być przez strony sporządzone w formie pisemnej. W dodatku strony muszą mieć zgodny zamiar, aby zmienić np. możliwość wypowiedzenia umowy, sposób doręczania monitów itd.