Z uwagi na brak czasu coraz więcej osób, które chcą sprzedać lub nabyć mieszkanie, korzysta z usług wyspecjalizowanych biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zawierając umowę z agentem, musimy bardzo dokładnie przeanalizować jej postawienia, aby przy dokonywaniu transakcji sprzedaży nie zaskoczyły nas wygórowane koszty pośrednictwa.

Klauzula wyłączności

W treści umowy z biurem obrotu nieruchomościami Arkadia wprowadzony został zapis, zgodnie z którym zamawiający, czyli osoba, która chce sprzedać nieruchomość, w czasie trwania umowy nie może zawrzeć innej umowy o pośrednictwo w sprzedaży tej nieruchomości. Umowa stanowi także, że wszelkie czynności zmierzające do zawarcia umowy sprzedaży zamawiający zobowiązuje się wykonać za wiedzą i przy udziale pośrednika, bez względu na sposób nawiązania kontaktu z kontrahentem. Zamawiającemu przysługuje prawo oferowania przedmiotu sprzedaży kontrahentom, jednakże strony będą traktowały tę ofertę jako złożoną przez pośrednika. Na skutek podpisania takiej umowy klient pośrednika nie może w żaden inny sposób sprzedać swojej nieruchomości niż przy pomocy agenta. Nawet jeśli ofertę kupna przedstawi mu znajomy lub członek rodziny, umowa zostanie zawarta przez biuro pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Zdaniem prawników taki zapis narusza dobre obyczaje oraz ekonomiczne interesy konsumenta. Jest więc niezgodny z art. 3811 Kodeksu cywilnego, który stanowi, że postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nieuzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.

Wynagrodzenie, nawet gdy nie znajdą klienta

Umowa, jaką podpisuje BON Arkadia z klientami, zawiera także par. 4 pkt 7, zgodnie z którym zamawiający jest zobowiązany do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia bez względu na sposób nawiązania kontaktu zamawiającego z kontrahentem, także w przypadku gdy nie był on skierowany bezpośrednio przez pośrednika. Oznacza to, że jeśli pośrednikowi w obrocie nieruchomościami nie uda się znaleźć kupca na nasze mieszkanie, a w międzyczasie ktoś z naszych znajomych zadeklaruje chęć nabycia naszej nieruchomości, i tak wypłacimy prowizję agentowi. Takie postanowienie w umowie narusza przepis art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego, zgodnie z którym niedozwolonym postanowieniem umownym jest obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta. Korzystający z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami muszą pamiętać, że umowa, jaką zawiera z pośrednikiem, to umowa zlecenia. Oznacza to, że pośrednikowi płacimy za działanie, które ma doprowadzić do zbycia naszej nieruchomość. Umowa ta różni się więc od umowy o dzieło, w przypadku której płacimy za wykonanie konkretnej czynności. Konsekwencją jest trudność w dokonaniu oceny nakładu pracy włożonego przez pośrednika w celu sprzedaży naszego mieszkania.

Kilka innych sztuczek agentów

Niektórzy pośrednicy w obrocie nieruchomościami pobierają wynagrodzenie od obu stron transakcji. Pod względem naruszenia polegającego na pobieraniu wynagrodzenia od kupującego analizowanej umowie nie mamy nic do zarzucenia. Paragraf 4 pkt 4 umowy stanowi wyraźnie, że pośrednik oświadcza, że nie pobierze od kupującego nasze mieszkanie odrębnego wynagrodzenia. Niemniej jednak jest to bardzo często stosowana praktyka przez pośredników nieruchomości. Warto zwrócić uwagę na to, czy nasz pośrednik nie ma zamiaru pobrać podwójnego wynagrodzenia, ponieważ prawdopodobnie znajdzie to odzwierciedlenie w cenie, jaką zapłaci nam klient za sprzedawaną nieruchomość. Pośrednicy w obrocie nieruchomościami postępują niezgodnie z prawem na kilka jeszcze innych sposobów. Mianowicie pobierają prowizję przed wypełnieniem umowy, nie określają czasu wykonania umowy wprowadzając jedynie zapis, że trwa ona do czasu sprzedania mieszkania. Zapis, jaki pojawia się czasami w umowach z agencjami nieruchomości, który należy uznać za niezgodny z prawem, to jednostronna możliwość zmieniania ceny nieruchomości. Umowę zawierającą wskazane postanowienia musimy negocjować. Inspekcja Handlowa na zlecenie Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów przeprowadziła kontrolę biur pośrednictwa w obrocie nieruchomościami. Wynika z niej, że blisko 40 proc. umów zawierało postanowienia ograniczające prawa konsumentów lub znajdujące się już w Rejestrze Klauzul Niedozwolonych, prowadzonym przez prezesa UOKiK. W przypadku przedsiębiorców stosujących sprzeczne z prawem klauzule prezes urzędu może wszcząć postępowanie administracyjne i nałożyć karę finansową w wysokości do 10 proc. ubiegłorocznego przychodu.

3 KROKI

Co zrobić, gdy umowa zawiera niedozwolone postanowienia

1 Próbować negocjować umowę z pośrednikiem

2 Zwrócić się do miejskiego (powiatowego) rzecznika konsumentów lub Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (gdy dojdzie do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów)

3 Zwrócić się do odpowiedniego sądu konsumenckiego z wnioskiem o rozstrzygnięcie sporu z pośrednikiem

Ważne!

Korzystając z usług biura pośrednictwa w obrocie nieruchomościami pamiętajmy, że umowa, jaką zawieramy z pośrednikiem, to umowa zlecenia

ANALIZA KROK PO KROKU

WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY

Paragraf 4 pkt 7. Zamawiający jest zobowiązany do zapłaty pośrednikowi wynagrodzenia, bez względu na sposób nawiązania kontaktu zamawiającego z kontrahentem, także w przypadku, gdy nie był on skierowany bezpośrednio przez pośrednika.

CO TO OZNACZA

Jeśli właściciel mieszkania sam znajdzie nabywcę, będzie musiał i tak zapłacić pośrednikowi prowizję od tej transakcji.

CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM

Nie Taki zapis stanowi naruszenie przepisu art. 3851 par. 1 w związku z art. 3853 pkt 22 kodeksu cywilnego. Przewidując obowiązek wykonania zobowiązania przez konsumenta mimo niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania przez jego kontrahenta, narusza dobre obyczaje, przez co stanowi niedozwolone postanowienie umowne.

REKOMENDACJA DLA KLIENTA

Zwrócić się do rzecznika praw konsumenta o zbadanie, czy umowa nie zawiera niedozwolonych lub niekorzystnych dla klienta postanowień

REKOMENDACJA DLA POŚREDNIKA

Zrezygnować z takiego zapisu w umowie

OPINIE

Bartłomiej Dobosiewicz

prawnik w kancelarii Gregorowicz-Ziemba Krakowiak Gąsiorowski Kancelaria Prawna

W umowie pośrednictwa jednej z poznańskich agencji nieruchomości zwraca uwagę zapis, który, przyznając zleceniodawcy prawo do samodzielnego oferowania sprzedaży nieruchomości osobom trzecim, zastrzega przy tym, że tak złożona oferta będzie traktowana jak dokonana przez samego pośrednika. Konsekwencją jest obowiązek zleceniodawcy zapłaty pośrednikowi pełnej wysokości wynagrodzenia, tak jakby to jego staraniem doszło do zawarcia umowy sprzedaży. Taki zapis, przyznając prawo wyłączności pośrednikowi na przeprowadzenie transakcji, niewątpliwie ogranicza prawo zleceniodawcy. Należy uznać, że postanowienie to kształtuje prawa i obowiązki konsumenta w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając przy tym jego interesy. Taki zapis w umowie pośrednictwa jest, w mojej ocenie, niedozwolonym postanowieniem umownym.

Heronim Ostrowski

główny specjalista w biurze prawnym i ochrony konsumenta w Głównym Inspektoracie Inspekcji Handlowej

Konsument korzystający z usług pośrednika w obrocie nieruchomościami musi pamiętać, że wiąże ich umowa zlecenia. Oznacza to, że pośrednikowi płacimy za działanie. Różni się więc ona od umowy o dzieło, w przypadku której płacimy za wykonanie konkretnej czynności. W konsekwencji trudno jest ocenić, czy pośrednik w obrocie nieruchomościami dołożył wszelkich starań, aby sprzedać nasze mieszkanie. Przed podpisaniem umowy powinniśmy sprawdzić, czy wynagrodzenie jest określone jednoznacznie i nie przewiduje ona zbyt wygórowanej kary umownej za niewywiązanie się z umowy. Nie należy podpisywać umowy, w której znajdują się nieprecyzyjne, zbyt ogólne pojęcia, jak np. odpowiedni termin. W razie problemów związanych z realizacją umowy konsument może zwrócić się do odpowiedniego sądu konsumenckiego z wnioskiem o rozstrzygnięcie sporu z pośrednikiem. Sąd ten zajmie się sprawą, jeśli obie strony wyrażą na to zgodę.