TMB z siedzibą w Smolcu zawarła w umowie sprzedaży nieruchomości zapisy naruszające prawa właścicieli budynków. Niezgodny z prawem jest paragraf dający deweloperowi możliwość odstąpienia od umowy, bez podania przyczyn.
Gazeta Prawna przeanalizowała już kilka umów z deweloperami. Jak się jednak okazuje, problem nadal istnieje, o czym świadczy duże zainteresowanie czytelników tym tematem. Apelujemy, aby przed podpisaniem umowy z deweloperem dokładnie zapoznać się z jej zapisami. Sprawdźmy, czy nie zawiera ona postanowień umownych kształtujących nasze prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając nasze interesy. Właśnie takie niekorzystne dla konsumentów zapisy znaleźliśmy w umowie przedwstępnej sprzedaży nieruchomości, sporządzonej przez TMB w Sosnowcu. Chcemy zwrócić na nie uwagę czytelnikom.
Zwolnienie z odpowiedzialności
Analizując umowę ze spółką z Sosnowca Gazeta natknęła się w jej paragrafie 4 punkcie 9 na zapis, który brzmi: sprzedający zwolniony jest od odpowiedzialności za wszelkiego rodzaju uszkodzenia powstałe w budynku po dacie jego odbioru przez nabywcę. Na początku należy zaznaczyć, że deweloper jest profesjonalistą i z tego powodu ciąży na nim obowiązek wykonania umowy z należytą starannością wymaganą w stosunkach tego rodzaju. A zatem za niewykonanie lub nienależyte wykonanie umowy deweloper powinien ponosić odpowiedzialność na zasadach określonych w przepisach w kodeksie cywilnym. Zgodnie z prawem cywilnym musi bowiem naprawić wyrządzoną przez siebie szkodę. Tymczasem przywołany zapis w umowie wyłącza odpowiedzialność dewelopera, a więc rażąco narusza prawa klienta i stanowi - zgodnie z art. 3853 pkt 2 kodeksu cywilnego - niedozwoloną klauzulę. Przywołany przepis kodeksu cywilnego wyraźnie bowiem stanowi, że niedozwolonym postanowieniem umownym jest zapis w umowie, który wyłącza lub istotnie ogranicza odpowiedzialność względem konsumenta za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania.
Niedopuszczalny paragraf
Największy niepokój Gazety wzbudził punkt 2 paragrafu 7 omawianej umowy. Stanowi on, że do określonego w umowie dnia sprzedającemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od umowy bez podania przyczyny. Ten zapis jest ewidentnym przykładem wykorzystywania przez deweloperów faktu, iż bardzo często ich klienci nie mają pojęcia o swoich prawach. Ten paragraf jest bez- dyskusyjnie sprzeczny z prawem cywilnym. Żaden przepis nie daje bowiem deweloperowi takiego prawa. Co gorsza, klientowi oczywiście nie przysługuje takie samo uprawnienie do odstąpienia umowy. Występuje więc w tym przypadku nierówne traktowanie stron. Zdaniem Gazety taki zapis w umowie jest sprzeczny z dobrymi obyczajami i rażąco narusza interesy przyszłych właścicieli mieszkań. Jest to wyraz nierzetelnego i nierównorzędnego traktowania konsumenta jako partnera umowy, a także wykorzystywania przez dewelopera pozycji profesjonalisty. Z omówionym zapisem wiążą się punkty 4 i 5 paragrafu 7. One również naruszają prawa klientów tego dewelopera. Zastrzegają one bowiem 90-dniowy termin zwrotu przez dewelopera klientowi wpłaconej przez niego raty. W ocenie Gazety jest to zbyt długi termin zwrotu pieniędzy. Deweloper narusza w ten sposób interesy konsumentów, albowiem w tym okresie są oni pozbawieni korzystania z tych środków, inwestowania ich, podczas gdy deweloper może korzystać ze środków finansowych klienta i pobierać z nich pożytki. Może bowiem złożyć te pieniądze na lokacie lub przeznaczyć je na finansowanie swojej bieżącej działalności. Powyższa sytuacja powoduje, że w rzeczywistości środki pieniężne należne klientowi bez jakiejkolwiek podstawy prawnej pozostają w dyspozycji dewelopera i przynoszą mu korzyść. Klient natomiast ponosi stratę.
Kolejnym paragrafem, który zwrócił naszą uwagę, jest paragraf 8, a konkretnie jego punkt 2. Zapis ten pozwala deweloperowi uznać za skutecznie doręczone każde pismo wysłane na wskazany przez konsumenta adres, nawet jeżeli nie zostanie ono przez niego odebrane i nadawca otrzyma od poczty informację o nieodebraniu pisma.
Dowolność interpretacji
W ocenie Gazety działanie takie stanowi niedozwolone postanowienie umowne w rozumieniu art. 3853 pkt 9. Ten przepis stanowi bowiem, że takim postanowieniem jest zapis, który przyznaje kontrahentowi konsumenta uprawnienie do dokonywania wiążącej interpretacji umowy. Należy bowiem zauważyć, że zgodnie z art. 61 kodeksu cywilnego oświadczenie woli, które ma być złożone innej osobie, jest złożone z chwilą, gdy doszło do niej w taki sposób, że mogła zapoznać się z jego treścią. W razie wątpliwości, czy oświadczenie zostało złożone w sposób prawidłowy rozstrzyga sąd powszechny, a nie deweloper.
3 KROKI
Co zrobić, gdy umowa sprzedaży lokalu mieszkalnego zawiera niedozwolone klauzule
1 Zwrócić się do dewelopera o usunięcie klauzuli z umowy
2 Jeśli rozmowa z pośrednikiem nie poskutkuje, zwrócić się do miejskiego rzecznika konsumentów (w przypadku naruszenia indywidualnego interesu konsumenta) lub do UOKiK (prezes Urzędu zadecyduje, czy doszło do naruszenia zbiorowych interesów konsumentów)
3 Gdy deweloper nie usunie klauzuli, wnieść pozew do wydziału cywilnego sądu o ustalenie, że konkretny wskazany przez niego paragraf umowy stanowi klauzulę niedozwoloną.
ANALIZA KROK PO KROKU
WĄTPLIWY ZAPIS UMOWY
Do dnia wskazanego w umowie sprzedającemu przysługuje uprawnienie do odstąpienia od niniejszej umowy bez podania przyczyny
CO TO OZNACZA
Deweloper, dzięki takiemu zapisowi, przyznał sobie prawo do odstąpienia od umowy z klientem. Może to zrobić nie podając drugiej stronie umowy żadnego powodu takiej decyzji.
CZY JEST ZGODNY Z PRAWEM
Nie
Zgodnie z kodeksem cywilnym postanowienia umowy zawieranej z konsumentem nie uzgodnione indywidualnie nie wiążą go, jeżeli kształtują jego prawa i obowiązki w sposób sprzeczny z dobrymi obyczajami, rażąco naruszając jego interesy.
REKOMENDACJA DLA KLIENTA
Klient przed podpisaniem umowy powinien zwrócić się do dewelopera, aby zmienił niekorzystne dla niego zapisy w umowie
REKOMENDACJA DLA FIRM
Deweloper powinien przeredagować przepisy sprzeczne z prawami klientów lub dla nich niekorzystne
OPINIE
MACIEJ TUROS
prawnik Gregorowicz-Ziemba, Krakowiak, Gąsiorowski Kancelaria Prawna Sp.J
Zapisy umów z deweloperami zawierają niekiedy postanowienia przyznające deweloperowi prawo do dokonania jednostronnego odbioru lokalu i stwierdzenia, że mieszkanie zostało wybudowane zgodnie z umową, w wypadku gdy kupujący nie stawi się w wyznaczonym dniu. Przy czym spotykane są również klauzule określające, iż kupujący będzie zawiadamiany o terminie odbioru z krótkim, np. siedmiodniowym, wyprzedzeniem. Powoduje to, iż wyjazd np. na kilka dni urlopu mógłby pozbawić kupującego prawa dokonania kontroli stanu technicznego kupowanego mieszkania i wnoszenia jakichkolwiek zastrzeżeń czy roszczeń z tego tytułu, gdyż dokonanie przez dewelopera jednostronnego odbioru lokalu jest najczęściej, w świetle umowy, uważane za wykonanie przez niego umowy.
ZYGMUNT RAJCHEMBA
Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów
Obowiązkiem firmy deweloperskiej, która zawiera umowy z klientami - osobami fizycznymi w oparciu o wzorzec umowny, jest przestrzeganie stosownych przepisów kodeksu cywilnego, a także uwzględnianie, aby nie znalazły się w nim klauzule wpisane do rejestru postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone, o którym mowa w art. 47945 k.p.c., co stanowi praktykę naruszającą zbiorowe interesy konsumentów.
Niewątpliwie zapisy przewidujące ograniczenie odpowiedzialności dewelopera w sytuacji, m.in. opóźnienia ukończenia inwestycji, wykrycia usterek w lokalu po jego odbiorze przez nabywcę, stanowią zapisy znajdujące się w rejestrze postanowień wzorców umowy uznanych za niedozwolone. To samo dotyczy wyznaczenia zbyt długiego terminu na zwrot klientowi wpłaconych przez niego kwot (90 dni), a także zapisów ustalających właściwość sądów i zasad doręczania korespondencji klientowi, w sposób niezgodny z przepisami powszechnie obowiązującymi. Niedopuszczalny jest także zapis przyznający deweloperowi uprawnienie do odstąpienia od umowy bez podania jakiejkolwiek przyczyny, który rażąco narusza interesy konsumenta (art. 3851 par. 1 k.c.).
