Inwestor, który postawił obiekt budowlany bez wymaganego pozwolenia na budowę, musi zalegalizować samowolę budowlaną. Gdy tego nie zrobi, otrzyma decyzję o rozbiórce obiektu.
Aby uniknąć decyzji o rozbiórce obiektu budowlanego postawionego bez wymaganego pozwolenia na budowę, należy zalegalizować samowolę budowlaną. Właściwy organ może nakazać rozbiórkę budynku lub jego części, zarówno wówczas gdy prace zostały już zakończone, jak i wówczas, gdy jeszcze trwają.
Wstrzymanie robót
Organ może wydać postanowienie o wstrzymaniu prac budowlanych. Ma to miejsce wówczas, gdy budowa jest zgodna z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Chodzi tutaj przede wszystkim o zgodność z ustaleniami obowiązującego miejscowo planu zagospodarowania przestrzennego albo z ustaleniami ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wówczas, gdy na danym terenie nie ma miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Spełniający te wymogi obiekt budowlany nie powinien naruszać przy tym przepisów, szczególnie techniczno-budowlanych, w taki sposób, aby uniemożliwić doprowadzenie go albo tylko jego części do stanu zgodnego z prawem.
W postanowieniu o wstrzymaniu robót budowlanych zostają wskazane wymagania dotyczące niezbędnych zabezpieczeń budowy oraz nałożony obowiązek przedstawienia w wyznaczonym terminie dokumentów. Są to m.in. zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności budowy z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczna decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu wówczas, gdy na tym obszarze nie ma obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego.
Wystarczy przedstawić decyzję
Od 6 grudnia 2008 r. nie trzeba już okazywać decyzji ostatecznej w dniu wszczęcia postępowania. Aby spełnić nałożone obowiązki, wystarczy, że zostanie przedstawiona decyzja ostateczna. Natomiast nie ma znaczenia, kiedy się ona stała ostateczna.
Dopiero gdy inwestor w wyznaczonym terminie nie spełni nałożonych na niego obowiązków, to wówczas zostanie wydana decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego lub jego części. Jeżeli jednak przedłoży te dokumenty, to wówczas traktowane będą jako wniosek o zatwierdzenie projektu budowlanego. Natomiast przy budowie, która jeszcze nie została zakończona, zostaną potraktowane jak wniosek o pozwolenie na wznowienie robót budowlanych.
Przed wydaniem decyzji w sprawie zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na wznowienie robót budowlanych organ bada, czy projekt zagospodarowania działki lub terenu jest zgodny z przepisami o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a w szczególności z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Sprawdza, czy projekt jest kompletny, a inwestor posiada wymagane opinie, uzgodnienia, pozwolenia i sprawdzenia. Oprócz tego bada również, czy projekt budowlany został wykonany przez osobę posiadającą wymagane uprawnienia budowlane.
Opłata legalizacyjna
Po przeprowadzeniu tych badań w drodze postanowienia zostanie ustalona wysokość opłaty legalizacyjnej. Na wydane w tej sprawie postanowienie inwestor może wnieść zażalenie.
Gdyby jednak podczas badań stwierdzono niezgodność projektu zagospodarowania, niekompletność projektu budowlanego lub wykonanie projektu przez osobę nieposiadającą wymaganych uprawnień, to wówczas na inwestora zostanie postanowieniem nałożony obowiązek usunięcia wskazanych w nim nieprawidłowości.
Zostanie również wskazany termin, w którym powinien to zrobić. Jeżeli w tym czasie nie wykona nałożonych na niego obowiązków, to wówczas zostanie wydana decyzja o rozbiórce obiektu budowlanego. Taką decyzję organ wyda również w razie nieuiszczenia opłaty legislacyjnej.
Inwestor, który spełni nałożone na niego wymagania, otrzyma decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót, a gdyby budowa została już zakończona - decyzję o zatwierdzeniu projektu budowlanego. W decyzjach tych zostanie na niego jeszcze dodatkowo nałożony obowiązek uzyskania decyzji o pozwoleniu na użytkowanie.
Może się zdarzyć, że w postępowaniu odwoławczym zostanie uchylona decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego i pozwoleniu na wznowienie robót albo decyzja o zatwierdzeniu projektu budowlanego oraz wydana decyzja o rozbiórce obiektu. Wtedy w ciągu 30 dni od stwierdzenia, że rozbiórkę wykonano, opłata legislacyjna zostanie zwrócona.
Zdarza się jednak, że obiekt budowlany zostanie rozebrany w trybie wykonania zastępczego. Wtedy opłata legislacyjna będzie zaliczona na poczet kosztów wykonania zastępczego.
WYSOKOŚĆ OPŁATY LEGALIZACYJNEJ
Ustala się ją na podobnych zasadach, jak karę wymierzoną wówczas, gdy podczas kontroli budowy stwierdzono nieprawidłowości np. co do niezgodności obiektu budowlanego z planem zagospodarowania działki lub terenu albo projektem architektoniczno-budowlanym w zakresie charakterystycznych parametrów technicznych: kubatury, powierzchni zabudowy, wysokości, długości, szerokości i liczby kondygnacji.
Aby określić jej wysokość, najpierw oblicza się iloczyn stawki opłaty (s), współczynnika kategorii obiektu budowlanego (k) i współczynnika wielkości obiektu budowlanego (w). Stawka opłaty (s) wynosi 500 zł. Następnie określona w ten sposób stawka zostaje pięćdziesięciokrotnie podwyższona.