Zdarza się, że jedyną wartościową rzeczą, jaką możemy zostawić bliskim w spadku, jest dom albo mieszkanie – własne, albo własnościowe, czyli takie, do którego przysługuje potencjalnemu spadkodawcy własnościowe prawo do lokalu. I jeśli taką nieruchomość lub jej część albo prawo miałby objąć tylko jeden z potencjalnych spadkobierców, to warto zawczasu zastanowić się, jaka metoda byłaby w konkretnym przypadku najlepsza.

Może testament

Reklama

Reklama
Jeżeli właściciel chce uposażyć po swojej śmierci określoną osobę lub osoby, to – jeśli nie satysfakcjonują go zasady zapisane w kodeksie cywilnym – może sporządzić testament. Dokument taki nie musi mieć w zasadzie formy aktu notarialnego, mimo że przenoszenie własności nieruchomości co do zasady wymaga udziału rejenta. Poza tym warto pamiętać, że polski system prawa spadkowego nie przewiduje testamentów działowych („Marysi przeznaczam dom, a Jankowi samochód”). Do spadku powołuje się tylko w określonych częściach określoną osobę lub grupę osób.
Kiedy więc małżonkowie mają dzieci, ale uważają, że dom czy mieszkanie w razie śmierci jednego z pary powinno pozostać przy drugim, każdy powinien sporządzić swój testament (wspólny byłby nieważny). Wystarczy więc własnoręcznie napisać „powołuję do spadku po mnie mego męża Jana Jankowskiego”, podpisać i opatrzyć datą.
Niemniej pominiętym w testamencie, a niewydziedziczonym dzieciom będzie w takiej sytuacji należał się zachowek. Jeśli więc żona umrze pierwsza, zapisawszy swój majątek składający się niemal wyłącznie z domu mężowi, każde z jej dzieci będzie miało prawo do zachowku. Dorosłym należy się w takich razach połowa wartości udziału, jaki by dostał dziedzicząc na podstawie ustawy. Oznacza to, że gdyby dom należał do majątku wspólnego rodziców, to do spadku (z mocy ustawy) po każdym z nich wchodziłaby tylko połowa wartości nieruchomości. Druga połowa należałaby bowiem i tak do tego drugiego.
Kiedy więc po żonie dziedziczy mąż i dwie córki, każdej z tych osób przypada z ustawy 1/3 wartości połowy domu. Zachowek dla córek wynosiłby wówczas po 1/6 tej kwoty, czyli po 1/12 wartości domu. Jeśliby jednak któraś z córek w chwili śmierci matki była małoletnia lub trwale niezdolna do pracy, jej zachowek wynosiłby 2/3 ustawowego udziału spadkowego. Tyle że o zachowek trzeba wystąpić. Roszczenie to przedawnia się w takich sytuacjach po pięciu latach od ogłoszenia testamentu.

Zapis windykacyjny

Sposobem pomagającym ominąć brak możliwości przeznaczenia konkretnej rzeczy określonej osobie jest także instytucja zapisu windykacyjnego. Kiedy więc spadkodawca uważa, że mieszkanie należące do niego powinno trafić w ręce współmałżonka, może umieścić w testamencie stosowny zapis windykacyjny. Do tego konieczny jest jednak akt notarialny. Spadkodawca może w nim postanowić, że określona osoba dostanie po nim określoną rzecz, czyli mąż – mieszkanie, a córki – obrazy i biżuterię.
Jednak i w takiej sytuacji pominiętym osobom, które dziedziczyłyby z ustawy, należy się zachowek.

Zrzeczenie dziedziczenia

Inna metodą uprawdopodobniającą, że dom spadkodawcy trafi w ręce jednego tylko spadkobiercy, może być zrzeczenie się dziedziczenia. Niedoskonałość tego narzędzia polega jednak na tym, że to potencjalny spadkobierca ustawowy – godząc się na to – podpisuje przed notariuszem ze spadkodawcą umowę. Oświadcza w niej, że rezygnuje ze schedy. Warto przy tym pamiętać, że umowa taka nie pozbawia zrzekającego się zdolności do dziedziczenia. Gdyby więc spadkodawca zmienił zdanie i chciał mimo wszystko uposażyć zrzekającego się, może na jego rzecz sporządzić skuteczny testament.
Osobną, trudną do przewidzenia kwestią, jest w takich razach również to, czy zrzekający się, lecz uposażony później w testamencie (np. w formie zapisu windykacyjnego samochodem) nie odrzuci spadku. Tak czy owak nie odzyska on wskutek umieszczenia w testamencie praw spadkobiercy ustawowego, więc nie będzie mógł żądać zachowku. Gdyby jednak jeszcze za życia spadkodawcy strony umowy zrzeczenia się zmieniły zdanie, mogą podpisać kolejną umowę notarialną, w której uchyliłyby skutki pierwszego kontraktu.
Poza tym zrzeczenie się dziedziczenia obejmuje nie tylko stronę tej umowy, lecz także jej zstępnych, czyli dzieci, wnuki, prawnuki. Nie istnieje jednak możliwość zrzeczenia się dziedziczenia na korzyść konkretnej osoby. Nawet gdyby miał to być inny spadkobierca ustawowy.

Odrzucenie spadku

Kiedy nie ma testamentu ani umów spadkodawcy z niektórymi spadkobiercami, metodą pozwalającą pozostawić schedę w rękach jednego z dziedziczących, jest odrzucenie spadku przez pozostałych. Każdy spadkobierca może bowiem przyjąć spadek wprost (bez ograniczenia odpowiedzialności za długi), z dobrodziejstwem inwentarza (z ograniczeniem tej odpowiedzialności do wartości schedy) lub zrezygnować ze spadku. Ta ostatnia możliwość wymaga odrzucenia go przed sądem lub notariuszem.
Wadą tego narzędzia przy dzieleniu schedy jest jednak to, że odrzucający jest traktowany tak, jakby nie dożył otwarcia spadku. Skutkiem tego spadek przechodzi na dzieci spadkobiercy, który go odrzucił. I jeśli są one pełnoletnie, to przy współpracującej rodzinie problemu nie ma. Gorzej, jeżeli są małoletnie. Odrzucenie spadku w ich imieniu jest bowiem trudne. Uważane jest bowiem za czynność przekraczającą zakres zwykłego zarządu majątkiem syna lub córki. Tym samym konieczne jest wcześniejsze złożenie do sądu rodzinnego wniosku o zezwolenie na dokonanie takiej czynności. Sądy zaś rozpatrując takie sprawy oceniają m.in. celowość odrzucenia spadku. Badają wówczas, czy nie ucierpi na tym majątek dziecka. Jeżeli więc scheda nie jest zadłużona, nie ma pewności, czy sąd pozwoli rodzicowi odrzucić spadek w imieniu dziecka.

Umowa o dział spadku

Po stwierdzeniu nabycia spadku przez sąd, lub kiedy notariusz sporządzi akt poświadczenia dziedziczenia (gdy wszyscy spadkobiercy ustawowi lub testamentowi zgodnie tego zażądają), możliwy jest podział spadku, jeżeli spadkobierców mimo wszystko jest co najmniej dwóch. Wtedy można postanowić w umowie przed notariuszem (patrz wzór), że nieruchomość przypada jednej osobie. Pozostałe mogą przyjąć spłaty. Nie ma przy tym przeszkód w ustaleniu dogodnych terminów uiszczenia określonych przez strony umowy rat.

Ostatecznie darowizna

Kiedy zawiodły wszystkie bufory, ponieważ nikt zawczasu nie pomyślał, co zrobić, żeby po śmierci jednego rodzica dom rodzinny pozostał przy drugim, i wszyscy spadkobiercy ustawowi przyjęli spadek, pozostaje jeszcze jedna możliwość. Dzieci, które w spadku po matce dostały części nieruchomości, mogą je ojcu podarować lub sprzedać. Potrzebny jest do tego akt notarialny, ale nie ma innych ustawowych ograniczeń.

W dziedziczeniu ustawowym w pierwszej kolejności powołane do spadku są dzieci oraz małżonek. Dziedziczą oni wszyscy w częściach równych, choć mąż lub żona nie może dostać mniej niż 1/4 schedy

WZÓR

Akt notarialny

Pierwszego sierpnia dwa tysiące trzynastego roku (1 sierpnia 2013 r.) przed notariuszem Henrykiem Iksińskim w Wielkim Mieście, w siedzibie jego kancelarii przy ulicy Górnej 13 stawili się:

1) Jan Jankowski PESEL, NIP, syn Władysława i Marii Jankowskich, zamieszkały w Wielkim Mieście przy ulicy Skośnej 7 m. 22, legitymujący się dowodem osobistym XXX,

2) Anna Andrzejewska PESEL, NIP, córka Jana i Barbary Jankowskich, zamieszkała w Małym Mieście przy ul. Ciasnej 15, legitymująca się dowodem osobistym YYY,

3) Małgorzata Markowska PESEL, NIP, córka Jana i Barbary Jankowskich, zamieszkała w Wielkim Mieście, przy ul. Długiej 44 m. 11 legitymująca się dowodem osobistym ZZZ.

Tożsamość stawających notariusz ustalił na podstawie dowodów osobistych o seriach i numerach wpisanych obok nazwisk.

Umowa o dział spadku

§ 1

1. Stawający oświadczają, że w księdze wieczystej Kw nr 01111, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wielkim Mieście Władysław i Maria małżonkowie Jankowscy są wpisani jako właściciele na prawach wspólności ustawowej mieszkania nr 12 (dwanaście), stanowiącego odrębną nieruchomość, obejmującego trzy pokoje, kuchnię, łazienkę i przedpokój, o powierzchni użytkowej 75,00 mkw. (siedemdziesiąt pięć metrów kwadratowych), oraz pomieszczenie przynależne – piwnicę o powierzchni 4,50 mkw. Lokal ten znajduje się na pierwszym piętrze budynku przy ul. Skośnej 7 m. 22.

2. Stawający oświadczają, że nieruchomość lokalowa jest wolna od ciężarów, ograniczeń i roszczeń osób trzecich.

3. Stawający oświadczają, że Barbara Jankowska zmarła, a spadek po niej – według prawomocnego postanowienia Sądu Rejonowego w Wielkim Mieście, sygn. akt TTT z 25 stycznia 2013 r. nabyli w częściach równych (po jednej trzeciej części) mąż spadkodawczyni Jan Jankowski oraz córki spadkodawczyni – Anna Andrzejewska i Małgorzata Markowska.

§ 2

Stawający przedkładają:

a) odpis z księgi wieczystej nr 01111, wydany przez Sąd Rejonowy w Wielkim Mieście,

b) prawomocne postanowienie Sądu Rejonowego w Wielkim Mieście, sygn. akt TTT, z 25 stycznia 2013 r.

§ 3

Stawający dokonują działu spadku po Barbarze Jankowskiej w ten sposób, że cały spadek, obejmujący udział wynoszący połowę we własności połowy wyżej opisanego lokalu mieszkalnego nabywa mąż spadkodawczyni, Jan Jankowski.

§ 4

Stawający oświadczają, że w związku z niniejszym działem spadku strony przewidziały spłatę, której Jan Jankowski dokonał 27 stycznia 2013 r. na rzecz obu córek, w kwotach odpowiadających ich udziałowi w spadku. Tym samym spadkobiercy nie mają wobec siebie jakichkolwiek roszczeń z tytułu działu spadku.

§ 5

Stawający określają wartość przedmiotu umowy na kwotę 250 000,00 zł (dwustu pięćdziesięciu tysięcy złotych).

§ 6

Koszty wynikające z tego aktu ponoszą stawający po jednej trzeciej każdy.

§ 7

Stawający wnoszą o wpisanie w księdze wieczystej Kw nr 01111, prowadzonej przez Sąd Rejonowy w Wielkim Mieście Jana Jankowskiego jako jedynego właściciela mieszkania przy ul. Skośnej 7 m. 22 w Wielkim Mieście.

Podstawa prawna

Art. 922–1057 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. nr 16, poz. 93 z późn. zm.).