Zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

Obiekt budowlany powinien być użytkowany zgodnie z jego przeznaczeniem. Dopuszczalna jest zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części jednak, aby ją wprowadzić należy najpierw dokonać zgłoszenia.

Definicja zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

Zgodnie z Ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej jako: prbud) przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności:

• podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• podjęcie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zaliczanej do przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko w rozumieniu Ustawy z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko.

W prawie budowlanym zawarto przykładowy otwarty katalog przypadków, które uznaje się za zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Organ administracji architektoniczno-budowlanej (dalej jako: organ) dokonuje oceny czy dana zmiana kwalifikuje się jako zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w rozumieniu prawa budowlanego.

Opisywana zmiana wiąże się z koniecznością weryfikacji, czy i w jakim zakresie podjęcie nowej lub zaniechanie jakiejś działalności w obiekcie budowlanym lub jego części wpłynie na wymagania związane z bezpieczeństwem jego użytkowania.

Zgłoszenie

Zamiar zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga zgłoszenia organowi (staroście bądź prezydentowi miasta na prawach powiatu).

Zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części (dalej jako: zgłoszenie) może dokonać osoba posiadająca prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Należy w nim określić dotychczasowy i zamierzony sposób użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Termin zgłoszenia

Zgłoszenia należy dokonać przed zmianą sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. W przeciwnym razie, organ nadzoru budowlanego uzna taką zmianę za samowolę budowlaną, co spowoduje wszczęcie procedury legalizacyjnej.

Forma zgłoszenia i wymagane dokumenty

Zgłoszenia dokonuje się w postaci papierowej albo w formie dokumentu elektronicznego za pośrednictwem adresu elektronicznego i przy użyciu odpowiedniego formularza udostępnionego w Biuletynie Informacji Publicznej Głównego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

Do zgłoszenia należy dołączyć następujące dokumenty wymienione w prawie budowlanym

• opis i rysunek określający usytuowanie obiektu budowlanego w stosunku do granic nieruchomości i innych obiektów budowlanych istniejących lub budowanych na tej i sąsiednich nieruchomościach, z oznaczeniem części obiektu budowlanego, w której zamierza się dokonać zmiany sposobu użytkowania;
• zwięzły opis techniczny, określający rodzaj i charakterystykę obiektu budowlanego oraz jego konstrukcję, wraz z danymi techniczno-użytkowymi, w tym wielkościami i rozkładem obciążeń, a w razie potrzeby, również danymi technologicznymi;
• oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane;
• zaświadczenie lub kopię zaświadczenia wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu lub kopię tej decyzji, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• ekspertyzę techniczną wykonaną przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane bez ograniczeń w odpowiedniej specjalności lub kopię takiej ekspertyzy w przypadku zmiany polegającej na podjęciu bądź zaniechaniu w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń;
• w zależności od potrzeb - pozwolenia, uzgodnienia i opinie, których obowiązek dołączenia wynika z przepisów odrębnych ustaw;
• ekspertyzę rzeczoznawczy do spraw zabezpieczeń przeciwpożarowych w przypadku zmiany warunków bezpieczeństwa przeciwpożarowego.

Uzupełnienie zgłoszenia

Jeżeli organ stwierdzi, iż zgłoszenie jest niekompletne, to w drodze postanowienia nałoży na zgłaszającego obowiązek jego uzupełnienia.

Termin do uzupełnienia zgłoszenia zostaje określony w postanowieniu i powinien być realny w stosunku do rodzaju i charakteru braków.

Nieuzupełnienie braków zgłoszenia w wyznaczonym terminie skutkuje wniesieniem przez organ sprzeciwu w formie decyzji.

Brak podstaw do wniesienia sprzeciwu

Organ może przyjąć zgłoszenie udzielając tzw. milczącej zgody, jeżeli spełnia wszystkie wymagania. Nie ma przy tym obowiązku informowania zgłaszającego o takim sposobie załatwienia sprawy.

Organ jest jednak uprawniony do wydania z urzędu zaświadczenia o braku podstaw do wniesienia sprzeciwu i to przed upływem 30 dni od dnia doręczenia zgłoszenia.

Wydanie zaświadczenia wyłącza możliwość wniesienia sprzeciwu i uprawnia zgłaszającego do podjęcia działań zmierzających do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części.

Dokonanie zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części

Jeżeli w terminie 30 dni od dnia doręczenia kompletnego zgłoszenia, organ nie wniesie sprzeciwu, to zgłaszający może podjąć czynności zmierzające do zmiany sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części. Zgłoszonej zmiany nie można dokonać po upływie 2 lat od dnia doręczenia zgłoszenia, albowiem po tym terminie procedura musi zostać powtórzona.

Sprzeciw organu

Organ wnosi sprzeciw, jeżeli zamierzona zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części:

• wymaga wykonania robót budowlanych, objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę;
• narusza ustalenia obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i innych aktów prawa miejscowego albo decyzji o warunkach budowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego;
• może spowodować niedopuszczalne zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych albo wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich.

W przypadku, gdy planowana zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga wykonania robót budowlanych objętych obowiązkiem uzyskania pozwolenia na budowę, to rozstrzygnięcie w tej sprawie zapada w decyzji o pozwoleniu na budowę.

Natomiast, jeżeli ww. zmiana wymaga przeprowadzenia robót budowlanych objętych obowiązkiem zgłoszenia, to zgłaszający musi spełnić dodatkowe wymogi dotyczące zgłoszenia budowy.