Posiadanie lokalu, w którym ujawniły się wady, nie zawsze musi oznaczać dla właściciela nowe wydatki. Jeśli budynek ma nie więcej niż trzy lata, za niedoróbki odpowiada deweloper.
– Kupiłem mieszkanie na wrocławskich Krzykach. Chociaż budynek został wykonany przez sprawdzonego dewelopera, na ścianach pojawiły się liczne pęknięcia. W efekcie trzeba kłaść nowe tynki. Kto ma za to zapłacić – pyta pan Jędrzej.

Żądanie usunięcia

Artykuł 637 kodeksu cywilnego stanowi, że jeżeli dzieło ma wady, zamawiający może żądać ich usunięcia. Może wyznaczyć w tym celu przyjmującemu zamówienie odpowiedni termin i zagrozić, że po upływie wyznaczonego terminu nie przyjmie naprawy.
– Jeśli zatem spękania stanowią skutek nienależytego wykonania budynku, który wybudowany został przez dewelopera (np. brak lub nienależyte wykonania dylatacji), będą stanowić wadę lokalu, a nabywca może żądać niezwłocznego jej usunięcia w ramach rękojmi – wyjaśnia Michał Gruca, adwokat w kancelarii Schoenherr.
Zauważa on, że w przypadku gdy budynek nie został wybudowany przez tego dewelopera, który jedynie sprzedaje lokale, naprawy pęknięć można również dochodzić w ramach odpowiedzialności odszkodowawczej. Ostrzega jednak, że jest to trudniejsze niż dochodzenie roszczeń w ramach rękojmi.

Właściciel do hotelu

Ekspert przypomina również, że jeżeli wielkość przeprowadzanych prac wykonywanych w ramach rękojmi uniemożliwia normalne korzystanie z nieruchomości (zamieszkiwanie w niej), deweloper zobowiązany jest ponieść również koszty lokalu zastępczego, do którego na czas remontu przeniosą się mieszkańcy feralnego lokalu.
– Wydatki na lokal zastępczy (hotel) będą stanowić szkodę nabywcy, do naprawienia której zobowiązany jest deweloper. Po usunięciu wad deweloper zobowiązany jest przekazać nabywcy mieszkanie w takim stanie, w jakim kupujący je przejął – wyjaśnia Michał Gruca.
W praktyce jednak deweloperzy próbują wyłączyć swoją odpowiedzialność. Pamiętać bowiem należy, że odpowiedzialność z tytułu rękojmi za wady obiektu może być w zasadzie swobodnie modyfikowana przez strony w umowie.
– Niedozwolone jest jednak, aby w umowie z konsumentem kontrahent konsumenta (deweloper) istotnie ograniczał swoją odpowiedzialność za nienależyte wykonanie zobowiązania – podkreśla mecenas Michał Gruca.

3 lata odpowiada deweloper za wady wykryte w lokalu

Podstawa prawna
Art. 637 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (Dz.U. z 1964 r. nr 16, poz. 93 ze zm.).