Zdarza się, że osoba, która nie jest właścicielem gruntu, buduje na nim dom. Następnie występuje o uzyskanie własności takiego budynku. Jakie są ustawowe uprawnienia i możliwości roszczeń posiadacza budynku na nienależącym do niego gruncie?
Samoistny posiadacz gruntu w dobrej wierze, który wzniósł na powierzchni takiej działki budynek lub inne urządzenie o wartości podnoszącej znacznie jej wartość, może wystąpić z żądaniem, aby właściciel zawarł z nim umowę przenoszącą własność nieruchomości gruntowej za odpowiednim wynagrodzeniem.
Wynika to z art. 231 kodeksu cywilnego. Powyższe roszczenie o wykup nieruchomości gruntowej przechodzi zarówno na spadkobiercę, jak i na nabywcę na podstawie czynności prawnej.
Sąd Najwyższy uznał, że żądanie przeniesienia własności nie może dotyczyć całej nieruchomości gruntowej, na której posiadacz wzniósł budynek, lecz jedynie tej części, którą zajmuje budynek wraz z drogą konieczną (wyrok z 4 października 1979 r., III CRN 163/79).
Gdy zatem dla zaspokojenia roszczenia posiadacza wystarczy przeniesienie własności części działki, konieczne będzie dokonanie podziału nieruchomości gruntowej w takim zakresie, w jakim jest to niezbędne do korzystania z wniesionego budynku lub innego urządzenia.
Dokonanie takiego podziału może nastąpić niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kwestia pozwolenia na budowę lub jego braku wpływa w sposób istotny na ocenę zasadności takiego roszczenia.
Powstanie roszczenia o przeniesienie własności zależne jest od trzech przesłanek: samoistnego posiadania zabudowanej nieruchomości gruntowej; dobrej wiary samoistnego posiadacza; wzniesienia budynku o wartości znacznie przewyższającej wartość zajętej pod budowę nieruchomości gruntowej.
Powództwo o przeniesienie własności powinno być wytoczone przed sądem ogólnej właściwości miejscowej (art. 27 kodeksu postępowania cywilnego). Prawomocny wyrok uwzględniający w całości powództwo zgodnie z żądaniem powoda powoduje przeniesienie własności z chwilą jego uprawomocnienia się.