Przedsiębiorca, któremu wynająłem lokal na restaurację, samowolnie przebudował instalację wentylacyjno-klimatyzacyjną. Lokal zajmował bez umowy najmu, gdyż wcześniej mu ją wypowiedziałem. Powiatowy inspektor nadzoru budowlanego po przeprowadzonej kontroli zażądał ode mnie jako właściciela lokalu przedłożenia oceny technicznej dotyczącej prawidłowości wykonania robót budowlanych. Czy powinienem być adresatem tego żądania?
Właściciel lokalu nie powinien być adresatem żądania przedłożenia oceny technicznej dotyczącej prawidłowości wykonania robót budowlanych. W sprawie, która dotyczy samowoli budowlanej, obowiązek przedłożenia oceny technicznej wykonanych samowolnie robót budowlanych musi być nałożony na inwestora. To on powinien być adresatem obowiązków zmierzających do zalegalizowania samowoli budowlanej lub usunięcia jej skutków.
W sytuacji nałożenia obowiązku przedłożenia oceny technicznej wykonanych robót budowlanych nie jest decydujące uprawnienie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Ze sporządzeniem takiej oceny z reguły nie wiąże się przecież wykonanie żadnych robót budowlanych. Podmiot zobowiązany do sporządzenia takiej oceny technicznej nie musi więc legitymować się uprawnieniem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane.
Reklama
Z opisu stanu faktycznego sprawy wynika, że najemca nie utracił posiadania lokalu, w którym wykonano samowolnie roboty budowlane. Zatem to on powinien być obciążony obowiązkiem przedłożenia oceny technicznej robót. Pogląd ten potwierdza wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 22 lutego 2017 r. (sygn. akt II OSK 1480/15).
Zgodnie z art. 81c ust. 2 prawa budowlanego (dalej: u.p.b.) organy administracji architektoniczno-budowlanej i nadzoru budowlanego, w razie powstania uzasadnionych wątpliwości co do jakości wyrobów budowlanych lub robót budowlanych, a także stanu technicznego obiektu budowlanego, mogą nałożyć w drodze postanowienia na osoby, o których mowa w ust. 1, obowiązek dostarczenia w określonym terminie odpowiednich ocen technicznych lub ekspertyz. Koszty ocen i ekspertyz ponosi osoba zobowiązana do ich dostarczenia. Podmioty, które zostały wymienione w art. 81c ust. 1 u.p.b., to uczestnicy procesu budowlanego, właściciel lub zarządca obiektu budowlanego.
Wobec powyższego podzielić należy pogląd NSA wypowiedziany w wyroku z 1 września 2015 r. (sygn. akt II OSK 717/15). Stwierdzono w nim, że skoro w u.p.b. wskazano kilka podmiotów, na które można nałożyć obowiązek przedłożenia oceny technicznej, i jednocześnie nie określono kryteriów dokonania wyboru, należy przyjąć, iż nie jest on dowolny, lecz zależy od okoliczności danej sprawy. W przedstawionych okolicznościach samowolnie wykonane roboty budowlane polegające na przebudowie wentylacji w obrębie lokalu usługowego zostały dokonane przez najemcę, a nie przez właściciela budynku. Ten zaś wypowiedział umowę najmu, lecz lokal, w którym dokonano samowolnej przebudowy, nadal znajdował się w posiadaniu najemcy – inwestora robót.
Podstawa prawna
Art. 81c ust. 2 ustawy z 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 290 ze zm.).
Art. 342 ustawy z 23 kwietnia 1964 r. – Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. z 2017 r. poz. 459).