Przy ustanawianiu służebności drogi koniecznej trzeba brać pod uwagę nie tylko obecne przeznaczenie nieruchomości, ale także przyszłe. Tak więc obecna nieruchomość rolna za chwilę może stać się działką rekreacyjną. Wobec tego nie można zakładać, że wystarczy do niej droga, którą dojedzie tylko ciągnik, ale także samochód osobowy.

SYGN. AKT V CSK 570/07

Henryk A. nabył nieruchomość, która powstała w wyniku rozsprzedaży majątku spółdzielni produkcyjnej. Ma charakter rolniczy, ale właściciel z niej nie korzysta, bo nie ma dojazdu. Wystąpił więc do sądu o ustanowienie służebności drogi koniecznej. Sąd I instancji uwzględnił wniosek. Brał pod uwagę trzy warianty. Wybrał przejazd przez działkę Marii W., bo ona powstała w taki sam sposób. Wobec tego spełniona została przesłanka z art. 145 par. 2 kodeksu cywilnego. Stwierdza on m.in., że jeżeli potrzeba ustanowienia drogi jest następstwem sprzedaży gruntu lub innej czynności prawnej, sąd zarządzi, o ile jest to możliwe, przeprowadzenie jej przez grunty, które były przedmiotem tej czynności prawnej.

Od tego postanowienia odwołała się Maria W. Sąd II instancji zmienił postanowienie i zarządził przeprowadzenie drogi przez leśny dukt utwardzony. Dukt należał do miejscowego nadleśnictwa i służył transportowi drewna. Z drogi tej korzystano, a ponieważ nadleśnictwo nie upominało się o wynagrodzenie, sąd ustanowił służebność bez wynagrodzenia. Do sentencji sąd wpisał także, że nieruchomość przeznaczona jest na cele rolnicze i leśne.

Od tego postanowienia skargę kasacyjną wniósł Henryk A., do której dołączył się Skarb Państwa. Zarzucano, że sąd pominął protesty nadleśnictwa i wnioskodawcy. Wskazywano, że drogą tą przejechać może właściwie tylko ciągnik. A wnioskodawca chce jeździć nią samochodem i w przyszłości wykorzystywać działkę na cele rekreacyjne. Ponadto droga jest niebezpieczna. Prokuratura dodała, że rażąco naruszono art. 145 par. 1 k.c., bo służebność ustanawia się za wynagrodzeniem. A nieruchomość nadleśnictwa nie była przedmiotem tej czynności prawnej, w wyniku której swoją nabył Henryk A.

Sąd Najwyższy uwzględnił skargę, uchylił postanowienie sądu apelacyjnego i przekazał mu sprawę do ponownego rozpoznania. Podkreślił, że musiał tak zrobić, mimo że sprawa ciągnie się już siedem lat. Przede wszystkim sąd II instancji wpisał do sentencji przeznaczenie nieruchomości wnioskodawcy, co jest niedopuszczalną ingerencją w uprawnienia właścicielskie. Zasadnicze znaczenie przypisał też obecnemu przeznaczeniu nieruchomości i stąd uznał, że można tam dojechać sprzętem rolniczym. Na obecne czasy jest to podejście nietrafne. Droga musi być uniwersalna, a właściciel musi mieć prawo dojazdu samochodem. Okoliczne działki wykorzystywane są na cele rekreacyjne i Henryk A. również ma prawo tak wykorzystywać swoją. W orzecznictwie uważa się, że przebieg drogi przez nieruchomości będące przedmiotem tej samej czynności nie jest priorytetem, trzeba więc sięgnąć do par. 3 art. 145 k.c. Tam zaś się mówi, że pod uwagę należy brać interes społeczno-gospodarczy. Sąd musi ocenić, jakie nakłady trzeba ponieść na ustanowiony przejazd. Nie bez znaczenia są też względy bezpieczeństwa, bo nadleśnictwo wozi tamtędy drewno. Przy ponownym rozpatrywaniu sprawy sąd musi więc dać priorytet prawu sąsiedzkiemu.