Parterowe mieszkania z dostępem do ogródka cieszą się dużą popularnością. Szczególnie ten trend widoczny był podczas pandemii koronawirusa, kiedy wiele osób zamkniętych w czterech ścianach z zazdrością spoglądało na sąsiadów z własnym terenem przynależącym do mieszkania. Sąsiedzi mogli co prawda korzystać z tego terenu, ale co do zasady nie jest on ich własnością. Dlaczego nie możemy kupić takiego terenu?

Przede wszystkim dlatego, że działka, na której posadowiony jest budynek mieszkalny wielorodzinny stoi na nieruchomości, która jest własnością wszystkich mieszkańców bloku. Wynika to z umowy deweloperskiej. Takiego terenu nie da się wyodrębnić jako terenu prywatnego. Podobnie jak korytarze, windy, chodniki, garaże podziemne i miejsca postojowe naziemne tak i tereny zielone wokół bloku są tzw. własnością wspólną. Należą najpierw do dewelopera, który działkę kupił, a następnie do wspólnoty mieszkaniowej. W równym stopniu mają prawo z nich korzystać wszyscy mieszkańcy danego bloku, a przede wszystkim służby chroniące życie i mienie lokatorów. Brak możliwości wyodrębnienia własności nie oznacza, że nie można go mieć na wyłączność. Dlatego część z takich miejsce nich jest przeznaczona do korzystania wspólnego, a część do wyłącznego dla właściciela danego mieszkania. Dzięki temu można wydzielić miejsca postojowe dla każdego lokalu, a nasz sąsiad nie ma prawa korzystać choćby z naszego balkonu czy komórki lokatorskiej i na odwrót.

Oczywiście istnieją stanowcze różnice między prawem do korzystania z windy czy korytarza, a miejsca postojowego czy ogródka. Zasady te reguluje m.in. quoad usum, czyli umowa o podział nieruchomości. Zawarta jest ona, a przynajmniej powinna, w każdej umowie deweloperskiej. Następnie jej zapisy powinny być wyszczególnione także w księdze wieczystej danej nieruchomości. Co daje nam quoad usum? Przede wszystkim wskazanie, które części wspólne są rzeczywiście wspólne, czyli może z nich korzystać ogół mieszkańców, a które części wspólne są do naszej wyłączności. A reszta mieszkańców powinna zrezygnować ze wszelkich roszczeń do tego terenu.
Prześledźmy, jak to wygląda w umowie deweloperskiej, na podstawie jednej z umów zawartych w 2021 roku. Nasz przykładowy inwestor, zakupił mieszkanie o powierzchni 58 metrów wraz z przylegającym do niego ogródkiem o powierzchni 140 metrów.

W jednym z punktów umowy deweloperskiej widnieje:
każdoczesnym właścicielom każdego z lokali usytuowanych w budynkach na Nieruchomości, do których przylegać będzie balkon /taras, loggia/, ogródek przysługiwać będzie prawo do wyłącznego z nich korzystania, zgodnie z umową o podział do korzystania (quo ad usum), której postanowienia będą przewidywać możliwość wyłącznego korzystania przez Nabywcę lokali z balkonów /tarasów, loggi/ ogródków przylegających do nabywanych przez nich lokali.

Oznacza to, że osoby zakupujące mieszkanie mają wyłączne prawo do korzystania z własności wspólnej, jakim jest także ogródek przy bloku. Co więcej, umowa ta zapewnia takie prawo każdemu kolejnemu kupującemu. Takie umowy niwelują możliwość pojawiania się jakichkolwiek nieporozumień pomiędzy lokatorami. Ma to największe znaczenie dla miejsc postojowych, ale i balkonów czy ogródków, które są nią objęte.
Także w umowie deweloperskiej podpisujący godzi się na zrzeczenie się roszczeń wobec innych osób, korzystających z tych części wspólnych przeznaczanych do wyłącznego korzystania.

Oto kolejny zapis w umowie, który to wyszczególnia:
w umowie ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jego własności na „Nabywcę” zobowiązuje się wyrazić zgodę na zawieranie przez Spółkę dalszych umów o określenie sposobu korzystania z nieruchomości wspólnej, których mocą właścicielom lokali zlokalizowanych w Budynku (oraz ewentualnie w innym budynku lub budynkach, które będą posadowione na nieruchomości wspólnej), będzie przysługiwać prawo do wyłącznego korzystania z balkonów, tarasów, loggii i ogródków, a ponadto właścicielom niektórych lokali zlokalizowanych w Budynku (oraz ewentualnie w innym budynku lub budynkach, które będą posadowione na nieruchomości wspólnej) będzie przysługiwało prawo do wyłącznego korzystania z miejsc postojowych usytuowanych w wielostanowiskowym garażu objętym odrębną księgą wieczystą. Ponadto Nabywca oświadcza, że w związku z ustanowieniem opisanego powyżej sposobu korzystania z części wspólnych nieruchomości, nie będzie zgłaszać w przyszłości roszczeń.

Wyłączność nie oznacza własności, ale czy oznacza pełne prawa? Otóż niekoniecznie. Najpierw zajrzyjmy do naszej przykładowej umowy deweloperskiej.

Możemy w niej przeczytać między innymi taki punkt:
Każdoczesny właściciel lokalu uprawniony do wyłącznego korzystania z ogródka zobowiązany będzie do udostępniania tego ogródka właściwym podmiotom w celu umożliwienia im dokonywania naprawy, konserwacji, modernizacji lub wymiany instalacji znajdujących się w gruncie na obszarze ogródka, a ponadto zobowiązany będzie do powstrzymania się od wykorzystywania ogródka w sposób mogący doprowadzić do uszkodzenia lub ograniczenia dostępu do instalacji, w tym w szczególności poprzez sadzenie roślinności o rozbudowanym systemie korzeniowym lub poprzez wznoszenie na gruncie obiektów budowlanych.

Powodów tego stanu rzeczy jest kilka. Po pierwsze dostęp do odpowiednich urządzeń i instalacji przebiegających pod blokiem, a więc także często pod terenem ogródka. Może to być rura z wodą, czy rura ciepłownicza, względem różnego rodzaju sieci kabli. W przypadku ich awarii będzie trzeba udostępnić odpowiednim służbom czy też fachowcom dostęp o nich. Byłoby świetnie, gdyby deweloper przed sprzedażą mieszkania, przynajmniej poinformowało takich faktach.

Druga kwestia to oczywiście usytuowanie pod blokiem, a także pod terenem przylegającym do bloku podziemnych garaży z miejscami postojowymi czy też komórkami lokatorskimi. Oznacza to, że pod naszym ogródkiem, na głębokości kilku metrów znajdują się zarówno garaże jak i np. wywietrzniki i inne instalacje odprowadzające spaliny czy też sieci kabli. W przypadku posadzenia drzewa z głębokim system korzeniowym mogłoby dojść zarówno do awarii jak i np. katastrofy budowlanej.

Trzeci powód, dla którego umowa deweloperska zawiera tego typu zapisy wynika z pewnej odpowiedzialności dewelopera, a potem wspólnoty za ogólny wygląda budynku czy też osiedla. Wielu deweloperów zaznacza nawet sobie w umowach, że przez najbliższe pięć lat nabywcy mieszkań nie będą zmieniali kolorów stolarki okiennej czy też będą korzystali ze stonowanych kolorów osłon na balkonach. Każda inwestycja dla dewelopera jest pewnego rodzaju wizytówką, i spójność pod względem wizualnym całej nieruchomości ma ogromne znaczenie. Dlatego możemy nie otrzymać zgody na budowę kolorowej altany zasłaniającej duża część elewacji budynku w części parterowej.

Kwestie te wskazują, że na naszym ogródku nie uda się zbudować rozbudowanej altany czy tarasu, nie mówiąc już o budynkach z fundamentem. W zasadzie to, co będziemy mogli postawić na tym terenie, w dużej mierze będzie zależeć od zgody dewelopera, a po przeniesieniu pewnych praw do mieszkania na nabywców w postaci księgi wieczystej. W późniejszym czasie zgodę będzie mogła wydać zawiązana wspólnota czy też zarządca budynku, tę wspólnotę reprezentujący. Najczęściej wspólnoty godzą się na drewniane tarasy z niewielkim zadaszeniem, dodatkowo drewniane płoty czy też roślinność o znikomym systemie korzeniowym lub w doniczkach. Zgoda ta wynika przede wszystkim w celu zachowania pewnej prywatności mieszkania na parterze, o którą będzie ciężko wyłącznie przy metalowym, niskim ogrodzeniu.

Na koniec pewnie wiele osób zastanawia się, dlaczego jednak nie można kupić takiej działki przylegającej do bloku, jeśli nie ma żadnych przeciwwskazań. Wydaje się, że byłoby to rozwiązanie bez sensu, nie mające żadnych plusów przy ograniczeniach stosowanych prze zapisy umowy deweloperskiej. Wyobraźmy sobie, że pod ogródkiem nie przebiegają żadne instalacje, nie ma też pod nim garażu. Teraz spójrzmy na naszego przykładowego nabywcę 140 metrów działki przylegającej do budynku. Oczywiście są miejsca w Polsce, gdzie cena metra nieruchomości inwestycyjnej może wynosić 100-200 złotych, ale biorąc pod uwagę, że deweloperzy zakupują tereny najbardziej atrakcyjne, nie ma co liczyć na taką sytuację na osiedlu mieszkaniowym w centrum miasta. Zazwyczaj są to wielokrotności tej sumy. Dzięki współwłasności, koszty zakupu i amortyzacji wszystkich części wspólnych przenoszone są na wszystkich mieszańców bloku. W przypadku chęci zakupu takiego terenu przez lokatora, cena mieszkania wzrosłaby o kilkadziesiąt procent. Nadal bylibyśmy stroną we wspólnocie bloku i musielibyśmy stosować się do ograniczeń wynikających z umowy. Nawet gdyby można było wyodrębnić własność z księdze wieczystej takiego terenu, w budynku wielorodzinnym nie miałoby to większego sensu.